石家庄房地产市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、城市概况
    石家庄市地处河北省中南部，是河北省的政治、经济、文化和科技中心，是一座综合性的中心城市。现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6个区，正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县12个县，辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，全市常住人口917.5万人，其中市区面积455.8平方公里，市区人口217.3万人。
     
    
     
    石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一座新兴城市。工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主，门类比较齐全，是河北省最大的工业基地。
    二、城市规划
    根据《石家庄城市总体规划(2004—2020)》，未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将，规划形成以中心城区为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城4县(市)为组团，以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。
    规划理念：这一城市空间结构，将避免城市单极增长带来的大城市病，以组团理念引领未来省会城市构架。
    规划定位：据介绍，在新的规划修编中，四个组团功能定位已经初步确定。
    正定组团———历史文化名城，以发展教育、旅游为主；
    栾城组团———医药制造业基地，以发展医药、食品工业为主；
    鹿泉组团———石家庄市西花园，以发展商贸业和旅游业为主；
    藁城组团———化工工业基地，以发展化工、食品工业为主。
    为保证城市结构，建设良好的区域生态环境，规划部门对绿色隔离空间进行了界定：范围为自城市建成区北至滹沱河南岸，西北至石张高速公路，西部至鹿泉、青银高速公路，南至窦妪、栾城，东至藁城军用机场，总面积约400余平方公里。该区域不仅是中心城市生态缓冲带，也是这一构架的重要保障。避免由于中心城市强大吸纳作用下，周边组团向中心挤压发展。
     
    三、房地产市场运行情况分析
    1、开发投资情况
    从2003年开始，石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程，2003年全年开发投资额为62.1亿元，同比增幅高达85.8%，2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理，房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展，当年的开发投资增幅为7.8%，详见下图：
    
    注：2004年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失
    分析：
    总体来看，2003年是石家庄房地产开发投资增幅最高的一年，此后几年增幅快速下降，除了宏观调控因素的影响之外，更重要的是市场需求尚在逐步消化近几年高速增长的开发量，2004年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢，开发投资趋于谨慎。
     
    2、商品房销售分析
    2.1、供需状况
    从有数据可查询的年份来看（2005-2006年），石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面，2005年商品房供应面积为205.84万平方米，销售面积为162.25万平方米，供需比值为1.26﹕1，而2006年随着商品房施工面积和竣工面积的进一步扩大，全年商品房供应量为238.57万平方米，同比2005年增长15.9%，但同期的销售面积为164.32万平方米，增幅只有1.3%，供需比值达到了1.45﹕1，供需市场明显趋向买方市场。
     
    
    分析：
     2003年以来，石家庄商品房开发量的过速增长，已经超出了市场本身的需求量，由此累加起来的供应量逐年增大，买方市场并不担心需求得不到保障，因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大，供需失衡、供大于求的局面日益显现。
     
    2.2、房地产市场结构情况
    从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看，144平方米以下的普通住房占主流，成交套数占到了85.6％，可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。
    普通商品住房（144平方米以下）均为2772元/平方米，非普通商品住房（144平方米以上）为2882元/平方米。随着2006年国家宏观调控政策的出台，特别是“90/70”政策的实施，未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多，普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。
    2.3、商品房销售价格
    虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面，但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普遍上涨的影响，2006年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了7.91%，销售均价为2782元。
     
    
    分析：
    虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势，但在市场需求供大于求的局面下，价格的上涨幅度受到了一定的限制，7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。
     
    2.4、二手房市场
    ① 销售量
    与预售房相比，石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。
    近年来，石家庄二手放市场发展较快，成交量逐年增加，2006年二手房交易为17049套，同比增长6.31％。其中二手住宅交易为16510套，同比增长4.84％。二手交易与商品交易已趋接近。2005年石家庄市二手交易于商品房交易的比例为0.74:1；2006年为0.7：1。
     
        ② 销售价格
    二手房价格呈现上涨，但上涨幅度中新增税费占据一定的比例。
    随着石家庄市新盘的开发价格的上涨，也带动了周边二手放市场价格。而针对不断上涨的房价，调控政策陆续出台，2006年石家庄市二手放市场受到营业税、个税等一系列宏观措施的影响，二手商品住房成交价格增幅超过了一手房，2006年全年均价为2072元/平方米，同比增长11.09％，二手房交易税种增多是价格增幅超越一手房的重要因素。
     
    2.5、销费人群分析
    2006年，石家庄市的购房者仍然以市区居民为主，购房比例达到81.42％；市其他地区占7.47％，河北省内其他地区占10.5％，外省市占0.6％，境外占0.01％，详见下图：
    
    3、近期市场分析（1-4月）
    2007年1-4月份（今年其它月份的数据未公布）商品住房实际登记销售面积为89.75万平方米，同比增长64.17%，市区商品住宅销售均价为3378元/平方米。二手房市场，住房成交面积同比下降23.98%，成交套数同比下降5.08%。
    3.1、房地产市场供需情况
    2007年1-4月，市区批准商品房预售面积92.85万平方米，其中住宅89.75万平方米，同比分别增长44.09%、64.17%。市区商品房实际登记销售面积52.54万平方米，其中住宅51.39万平方米，同比分别下降15.22%、6.34%。预售备案面积为47.39万平方米，其中住宅46.58万平方米，同比分别下降9.61%、0.09%；现房备案销售面积为5.15万平方米,其中住宅4.81万平方米，同比分别下降46.02%、41.70%。
    
     
    1-4月商品房面积供需基本情况表

     
    分析：
    从上述数据可以看到，石家庄市的商品房供应面积（可销售面积）持续大幅增长，但实际销售面积却呈下降的局面，作为商品房主力的住宅类房源成交面积下降幅度为6.34%，与同期供应面积64.17%的增幅相比，显示出了市场供求失衡、供远大于求的局面。
     
    3.2、房地产市场结构情况
    ① 套型结构
    从2007年1-4月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅、即144平方米及以下的占70.18%，普通商品住宅仍占主流。
    
    
    ■批准销售面积   ■