09年石家庄市公寓类产品研究报告
    1、      公寓类产品简介：
    目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。
    根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。
    1.普通公寓（居住型公寓）
    用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限: 70年；户型面积小，30~60平米。
    产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平
    目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。
    2.商务公寓
    用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。
    产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼
    目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。
    3.酒店式公寓
    用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。
    产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
    目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值。
    2、      石家庄公寓类产品市场分析

1. 项目列表

     
    2.区域分布分析  （石家庄市公寓类项目分布图）
    
    从区域位置上来看，公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。
    3.市场供应量与体量分析    

    

    石家庄市公寓类产品供应体量
    64%
    7%
    29%
    5万平米以下
    5-10万平米
    10万平米以上
    
    从供应体量上看，公寓类项目大多属于小盘项目，在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。
    4.建筑形式
    
    从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。
    
             ME码                           官鲤
    
    唯C时尚广场
    5.容积率        
    
    从容积率看，有64%的在售项目容积率在3.5以上（其中阿尔卡地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率），这和公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。
    6.价格
        
    从在售公寓产品的均价来看，目前普遍的价格水平在4000元/平米至6000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。但公寓类项目受地段影响非常明显，花香维也纳五期与官鲤由于良好的地理位置，采用5.7米挑高的空间布局，单层楼价分别达到8800元/平米与7000元/平米；克拉公寓与唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价分别为3500元/平米与3600元/平米；位于开发区的的东方曼哈顿项目由于区域人气较差，且项目土地使用权还剩30年，毛坯房售价为2420元/平米。
    7.户型    

    主力户型面积大多集中在40-90平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。