邢台房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2008年4月
    
第一部分 邢台市整体环境分析
    一、邢台市宏观背景研究分析
    1、邢台市简介
    1.1城市简介
    1.2城市建设情况
    2、经济环境研究
    2.1 国民生产总值
    2.2 固定资产投资额
    2.3 社会消费品零售总额
    2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出
    2.5 金融存贷款余额
    2.6人均住房面积
    3、人口环境研究
    4、政策环境研究
    4.1两年宏观调控政策回顾
    4.2国家金融政策
    4.3 政策对邢台房地产市场的影响
    5、投资环境研究
    二、邢台城市发展规划与研究
    1、城市区域定位
    2、城市性质和规模规划
    3、城市空间发展战略规划
    4、用地布局及发展方向规划
    5、城市绿地系统规划
    6、百里工业经济带规划
    7、南水北调项目工程概况
    第二部分 房地产总体市场调研分析
    一、邢台房地产市场总体情况
    1、供应情况
    2、销售与需求情况
    二、邢台房地产市场发展现状及趋势
    三、城市住宅市场深度调研分析
    1、邢台市住宅市场板块调查
    2、各板块现状及发展趋势
    2.1桥东区
    2.2桥西区
    3、板块间竞争重点类比元素分析
    3.1桥东区
    3.2桥西区
    3.3结论
    4、邢台房地产物业产品研究
    户型分析
    景观分析
    价格分析
    层高分析
    部分项目配套车位/车库分析
    营销策略分析
    推广分析
    销售道具分析
    第三部分 城市文脉分析
    一、历史文脉分析
    1.1历史演变
    1.2地域文化
    二、居住文脉分析
    三、消费文脉分析
    四、综述
    第四部分 消费者市场研究
    一、消费主力的特征分析
    二、购房者的消费心理分析
    三、影响消费者购房的主要因素分析
    1、对住宅面积的需求
    2、对主卧面积的需求分析
    3、对客厅面积的需求分析
    4、对户型的需求
    5、对层高的需求分析
    6、一年内置业意向分析
    7、三年内置业意向分析
    8、住宅区域选择分析
    9、付款方式分析
    10、购房目的分析
    11、购房考虑的因素分析
    12、期房、现房认可度分析
    13、交房标准需求分析
    14、建筑风格调查分析
    15、社区内部环境需求分析
    16、社区内部配套需求分析
    27、了解房产信息渠道分析
    四、综述
    
第一部分 邢台市整体环境分析 
     
    一、邢台市宏观背景研究分析
    1、邢台市简介
    1.1城市简介
    邢台市位于河北省南部，为地级市。辖2个县级市、15个县和2个区，173个乡镇办事处，5212个行政村，总面积12486平方公里，总人口670万人（其中市区人口54.6万人）。
    地处京当外围，是外商投资热点地区——环渤海经济区腹地。西依太行山与山西毗临，东隔卫运河与山东相望，北与省会邢台接壤，南与邯郸市相临。距北京市380公里、天津市430公里、太原市270公里、济南市270公里、郑州市330公里。
    邢台属温带大陆性季风气候。冬季干燥寒冷，夏季炎热多雨，年平均气温12.8℃，一月平均气温－3.5℃，七月平均气温26.7℃。极端最高气温42.7℃，极端最低气温－24.8℃。无霜期188天至211天。年平均降水量494.6-619.6毫米。年日照2665.4小时。
    地理环境优越，交通发达，通讯快捷，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路横穿东西。全市形成了铁路、公路纵横交错，连接全国各地的交通运输网络。
     
     
     
     
    1.2城市建设情况
    
    邢台的城建工作近几年取得了突破性进展。邢台城建工作高昂规划龙头，强化规划权威，理顺了规划体制，实行“阳光规划”，强化群众参与等。
    省建设厅厅长朱正举对邢台市的城建工作提出的建设性意见：
    ?      要拓宽投融资渠道，改善邢台市城建资金紧张的状况，要优先发展城市公共交通；
    ?      要关注住房保障问题，增加公积金个贷比例，经济适用房补贴政策审慎推进；
    ?      要加强广告牌匾综合治理。
    
     
     
     
    2、经济环境研究
    2.1 国民生产总值
    国民经济平稳快速增长。2006年邢台市生产总值为790亿元，比上年增长13.0%。其中：
    ?      第一产业增加值130.85亿元，比上年增长 5.2%；
    ?      第二产业增加值454.05亿元，比上年增长15.8%；
    ?      第三产业增加值 205.10亿元，比上年增长12.3%。
    ?      人均生产总值11584元，比上年增长12.3%。
    ?      一、二、三产业结构为：16.5：57.5：26.0。
    由此可以看出，邢台市国民经济持续快速增长，经济总量和人均水平跨上新的台阶，三大产业结构的演变呈现出工业化快速发展的特征，全部工业增加值414.81亿元，比上年增长16.0%，达到邢台历史最高水平。
     
     
     
    2.2 固定资产投资额
    2006年邢台市固定资产投资完成407.82亿元，比上年增长38.1％。其中：城镇投资完成265.05亿元，比上年增长38.5%，房地产投资完成20.09亿元，增长31.0%，农村投资142.77亿元，增长37.5亿元。
    邢台城市重大项目建设取得突破性进展。隆尧县东方食品城建设项目完成投资6.28亿元，七里河综合治理项目完成投资5.33亿元，邢台国泰发电有限公司2×300MW供热机组完成投资1.79亿元，中煤旭阳公司200万吨煤化项目0.75亿元。
     
    2.3 社会消费品零售总额
    消费品市场繁荣活跃。2006全年社会消费品零售总额实现231.66亿元，增长15.1%，消费品市场保持较快增长。其中，城市零售额65.12亿元，增长15.0%；农村零售额 166.54亿元，增长15.1%。批发零售业零售额203.54亿元，增长15.1%；住宿和餐饮业零售额26.30亿元，增长18.0%。
     
    2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出
    2006年邢台市区人均可支配收入为9020元，比上年增长16.4%，农民人均纯收入3568元，增长 8.8%。在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。城镇居民人均消费支出5244元，增长8.0%；农村居民人均生活消费支出1832元，增长 1.2%。城镇居民恩格乐系数为37.2%，增长0.2%。
     
    2.5 金融存贷款余额
    ?      金融机构存款贷款平稳增长。2006年末邢台城市金融机构各项存款余额797.11亿元，比上年增长14.1%；
    ?      各项贷款余额423.0亿元，比上年增长13.4%；
    ?      现金收支相抵净投放货币76.55亿元；
    ?      2006年邢台全市在岗职工平均工资为15164元。
    2.6人均住房面积
    城镇居民人均住房使用面积23平方米，与上年持平；农民人均居住面积 30.3平方米，增长3.0%。
    相对较低的人均住房面积暗示着未来邢台将有很大的住房需求空间。
    2007年城乡居民生活情况

     
     
     
     
     
     
     
    ——综述——
    
    以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出：
    ?      邢台市经济向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，非日常消费性支出（购房、购车）也日益成为居民支出的重要组成部分；
    ?      城镇居民储蓄额、人均可支配收入、消费总额的增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识；
    ?      国民生产总值、固定资产投资，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邢台市房地产业发展迅猛。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    4、政策环境研究
    2007年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6月份，全国70个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比5月提高0.8个百分点，同比、环比均创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。在涨声不断的喧闹声中，开发商、发展商、消费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其带动下走向高位。邢台房地产价格也在2007年的“五·一”前后发生飞跃，桥西区住宅楼盘的价格（个别低档楼盘除外）已从年初的约2200元/㎡的拉升至2800元/㎡以上。
    价格的普遍上涨，一方面与强劲的需求量有直接关系，另一方面，与楼市奇妙的“报复性拉升”亦存在一定联系，即越是打压、越是飞涨，价格越涨，消费者则预期未来价格将更高，更刺激了市场需求量。
    4.1  2007年宏观调控政策回顾
    　1、1月25日              国税总局              《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》　
    2、3月16日              全国人民代表大会第五次会议表决通过              《中华人民共和国物权法》　
    3、3月29日              商务部              《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》　
    4、3月29日              建设部、国家发改委、工商总局等八部委              《房地产市场秩序专项整治工作方案》　
    5、5月23日              商务部、国家外汇管理局              《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》　
    6、8月7日              国务院              《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》　
    7、9月21日              国土资源部              《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》　
    8、9月27日              中国人民银行、中国银监会              《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》　
    9、9月30日              国土资源部              《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》　10、11月7日              国家发改委、商务部              《外商投资产业指导目录（2007年修订）》　
    11、11月14日              财政部              《廉租住房保障资金管理办法》　
    12、11月27日              建设部、