邢台房产整体市场调研报告
    一、引言：
    （一）调查目的
    1、通过客观深入的市场调查，充分了解市房地产市场的现状，供需空间和价格趋势，合理规划，明确项目定位，对下一步邢台市房产走势做一个客观的预测。
    （二）调查内容
    1、对邢台市以及全国宏观环境的调查
    （1）宏观经济及市政规划
    （2）邢台房地产现状
    2、 需求市场调查
    （1）购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
    （2） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
    （3） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
    （4） 价格支付能力
    （5） 对物业配套的需求
    （6）购买人群
    3、竞争市场调查（个案对比）
    （1）基本情况
    楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
    配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、物业管理公司及费用。
    （三）调查方法
    1、宏观调查
    报刊文献资料收集与分析
    2、竞争市场调查
    现场踩点调查
    报刊文献收集与分析
     
     
     
     
     
    二、宏观环境分析
    1、全国宏观经济环境及房产市场状况分析
    （1）  全国2010第一季度经济状况分析
    
    ●      一季度经济快速增长，但仍存在不确定因素。
    今年以来,在国内外良好的经济环境支持下,我国经济继续延续和保持去年四季度以来较快的增长趋势。一季度GDP同比增长11.9%较去年同期仅６．２％的增长率加快５．７个百分点。与去年第四季度相比加快１．２个百分点。政府要把握8%的目标后几季度会出台政策措施稳定经济增速。世界经济复苏存在不确定性，国内通胀预期强化，财政金融潜在风险不容忽视，就业压力总体上持续增加与结构性用工短缺矛盾并存。
    ●      一季度国民经济开局良好 增速较快但仍属合理
    2010年一季度，中国CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。其中3月当月CPI同比上涨2.4%，PPI同比上涨5.9%。虽未超出通货膨胀界限，但明显呈现热度的状态。

     
    
     
     
    2010年一季度，全社会固定资产投资增长２５．６％，增幅较去年同期回落３．２个百分点；而社会消费品零售总额则同比增长１７．９％，增幅上升２．９个百分点。所以一季度内需增长比较稳定。
    2010年一季度，外贸顺差同比又减少近八成，３月份更是出现了六年来首次单月贸易逆差７２．４亿美元。与去年同期出口下降１９．７％相比，今年一季度出口同比增长２４．３％，增速呈加快势头。与此同时，进口增长迅猛，一季度同比增长６４．６％。但随着  中国在外贸领域着力于“拓市场、调结构、促平衡”，贸易顺差规模将继续减少，对外贸易发展趋于基本平衡。
    2010年一季度，新增贷款２．６万亿元。但逐月分析，继２月新增人民币贷款达７０００亿元、较１月大幅减少后，３月我国新增信贷５１０７亿元，增速进一步回落，但市场流动性仍较充裕。
     
    


 
    （2）      全国2010年第一季度房产市场状况分析
    2010年一季度，全国房地产开发投资一季度增长３５．１％，比上年同期加快３１个百分点。与此同时，全国商品房销售额亦同比增长５７．７％。“房地产投资增速高于固定资产投资增速，再次证明房地产行业仍是拉动中国经济增长的重要因素。”部分城市房价、地价过快上涨使房地产泡沫隐忧凸显。统计局数据显示，３月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１１．７％，其中新建商品住宅价格上涨１５．９％。“投机性需求是此轮房价上涨的主要因素。”
    


 
    ●  全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析:
    　　<<>1>消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫
    　　自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。
    　　特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010年一季度明显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。
    　　<<>2>商品房供给不足导致房价下跌艰难
    　　目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。
    　　房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。
    　　2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。
    　　<<>3>2010年一季度投资同比增幅较大
    　　由于基期因素,2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。
    　　回顾2009年上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而2010年一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。
    　　不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。
    　　<<>4>销售将逐渐回归常态
    　　2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与2009年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。
    　　
    ●  2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析
    　<<>1>2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。
    　　2010年一季度,北京、上