2008年南京恒大项目价值研判
08-11-28
项目总览 5
一、 项目在城市中的角色 7
1.1恒大项目在城市中的区位 7
1.2分区价格走势 8
二、 恒大绿洲项目价值研判 10
2.1土地解构 10
2.1.1区域房地产成长周期 10
2.1.2项目固有价值 11
1） 地块区位 11
2） 地块四至 12
3） 地块技术指标 14
4）项目初步规划 15
1）交通 16
1） 经济 22
2）人口 23
2.1.3项目未来潜力 31
2.2项目定位 34
2.2.1项目SWOT分析 34
2.2.2项目整体定位 35
2.2.3项目客户定位 35
2.2.4项目产品定位 36
2.3.1区域竞品分析 36
2.3.2同质产品类比分析 43
2.3.3项目入市时机的选择 48
2.3.4项目价格定位 49
2.3.5项目入市产品选择 51
三、 恒大金碧天下项目价值研判 52
3.1土地解构 52
3.1.1南京别墅市场成长周期 52
3.1.2项目固有价值 53
1）地块区位 53
2）地块四至 55
3）地块技术指标 57
4）项目初步规划 57
1）交通 59
2）配套 60
1）经济 61
2）人口 61
1）别墅市场分布 63
2）市场供求现状 64
3）市场潜在供应 66
3.1.3项目未来潜力 68
2.2项目定位 72
3.2.1项目SWOT分析 72
3.2.2项目整体定位 73
3.2.3项目客户定位 73
3.2.4项目产品定位 73
3.3项目价值分析 74
3.3.1同质产品类比分析 74
3.3.2项目入市时机的选择 83
3.3.3项目价格定位 83
3.3.4项目入市产品的选择 85
附件 恒大项目精装修房可行性分析 87
F.1城市全装修房的供应特征 87
F.1.1全装修房分布区域 87
F.1.2全装修房价格 88
F.1.3不同档次装修房的主流配置 89
F.2城市全装修房的市场接受度 90
F.3典型案例 91
项目总览
[地块核心价值]
恒大绿洲
? 南京城市发展中心南移，九龙湖方山片区成为房地产新兴热点区域。
? 江宁经济科技开发区南移，产业人口大量导入；
? 江宁科技园与大学城的辐射作用，人文气息浓厚；
? 南京南站与地铁1号线南延的启动，主城区人口大量导入；
? 地块三面环水（东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖）、远眺两处自然风景区（方山、牛首山风景区），生态自然资源优越；
恒大金碧天下
? 远离城市、生态资源优越的郊县，历来是旅游、休闲度假社区聚集之地，如成都的青城山、无锡的鹅湖等。
? 溧水县——长三角最具投资价值的市县之一，度假和休闲功能突出，是刚刚被关注的一块处女地；
? 真山真水生态之城，卧龙湖湖滨生态人居区的打造，区域生态与休闲度假概念浓厚；
? 南京城市南大门，城市快速通道贯通，迅速融入南京两小时都市圈；
[项目价值实现]
恒大绿洲——九龙湖畔生态人文高尚社区
依据目前江宁区房地产市场整体状况与本项目的开发进度，项目的最佳入市时机是2008年5月，建议在春季房展会之前进行广泛的宣传，迎来前期蓄水高峰期。
若在2008年5月入市，首批产品类型为小高层，毛坯房销售价格乐观估计为7500元/㎡；正常估计为6500元/㎡；悲观估计为6000元/㎡。
恒大金碧天下——卧龙湖畔首席温泉、阳光、山水旅游休闲高
档社区
2008年南京别墅市场将出现远郊化与高端化发展趋势，未来两年别墅产品将会大量集中上市，产品的价值也将有进一步的大幅提升。建议本案应在2008年5月春季房展会期间及早上市。
本项目若在2008年5月高调入市，首批产品类型以独栋产品为主，配以少量联体产品。独栋（毛坯）销售价格乐观估计为14000元/㎡；正常估计为12000元/㎡；悲观估计为10000元/㎡。联体（毛坯）销售价格乐观估计为9000元/㎡；正常估计为8000元/㎡；悲观估计为7000元/㎡。
[项目价值提升]
恒大绿洲
目前南京市场上精装修小户型公寓市场接受度较高，因本项目有部分“90/70”的限制，建议首推沿街两栋精装修小户型公寓，装修成本在1500元/㎡左右，可为项目增加1500-2000元/㎡的销售价格。
今年受南京“一房一价”政策的影响，南京市场上出现了大批的精装修普通住宅，市场上也有了一定的认可，项目销售中可视市场情况做部分精装修普通住宅。
恒大金碧天下
由于别墅产品的个性化与私密性较强，一般情况下不适宜做成规格一致的精装修产品。精装修别墅项目在南京市场尚无前例，但已有个别项目想要尝试，产品能否被业主所接受和认可，仍有待于进一步的市场调研和论证。但由于本项目距离市区较远，且大多作为休闲度假的“非第一居所”，因此建议采取将精装修做为可选的附加服务内容。精装修可提升产品价值1500元/㎡左右。
1、 项目在城市中的角色
1.1恒大项目在城市中的区位
恒大绿洲项目位于南京市江宁区九龙湖畔秣陵街道，隶属江宁经济开发区，江宁区殷巷镇内环线东北角。西临宁溧路，距绕城公路约9公里车程，距南京市中心约20公里，经机场高速公路、宁溧路与将军大道可方便进入主城区，车程15分钟。
江宁区地处秦淮河与长江交汇处，从东、西、南三面环绕主城，是南京“一城三区”中的三个城市新市区之一。同时，江宁区也是南京的高新产业技术密集区与都市农业集中区，经济总量雄踞全市之首，是南京市经济发展的主要动因之一。
恒大金碧天下项目位于南京市溧水县永阳镇卧龙湖畔，西接宁杭高速公路，距宁杭高速“溧水东”出口约2公里；北临卧龙湖，宁高高速贯通南北，S341老明线连接东西，距离南京市区48公里，车程45分钟。
溧水是南京的南大门，百里秦淮的源头，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。溧水境内河湖纵横，青山绿水，生态环境优良，为南京周边地区所独有，也是江苏省目前环境保护最好的地区之一，堪称真山真水的生态之城。
1.2分区价格走势
