南昌市解放路东昌东工业园1号作品A-05地块
    赢在开始：用策划的头脑思考调研
     
     
    “东岸之春”（暂定名）
    市场调研报告＆开发决策建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    江西京昌房地产开发咨询服务公司★第一工作小组荣誉出品
    二00八年五月十九日
     
     
     
    目 录
    一、南昌市房地产市场总体趋势
    二、主要竞争个案及专项市场调研分析
    （一）南昌市房地产市场概况
    （二）南昌市房地产市场特点分析
    三、南昌市主要楼盘专项分析
    （一）南昌市城东板块房地产市场价值分析
    （二）区域圈层个案分析
    （三）外围竞争圈层个案分析
    （四）综合分析篇
    四、消费者心理综合分析
    五、东岸之春项目分析
    （一）SWOT分析综述
    （二）土地价值决策
    六、结 论
    （一）发展商开发流程
    （二）发展商开发入市时机
    （三）发展商开发思路
     
     
     
     
    导 言：
    ·正值中国新一轮地产革命的开始，房地产格局将重新调整，本项目将在这次地产风暴接受洗礼。是挑战也是机遇，就看发展商心态，准备的怎么样。
    ·当前“房价涨跌”争议和“市场观望”局面，反而为新上的项目一个“备战备荒”和“客户储蓄”的一次大好机会。
    ·南昌十年发展看城东，城东发展看昌东，昌东是一块“处女地”，地理交通位置显赫，生态资源和产业资源十分丰富，商业布局成熟，尤其值得一提的是罗家新区的核心位置的昌东工业园，本案所处的城市副中心的中央地段，为项目开发提供了深厚的市场支撑。
    ·罗家新区起步区的开发战役已经吹响，借势造势，片区互动，商住互动势在必行。
    ·开发商凭借“康华企业集团”、南昌溢沅地产的品牌和雄厚的实力，义不容辞肩负了板块“领头羊”的使命。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ·中国房地产又进入了新一轮的“调整期”。楼市格局正在发生重大变革，由卖方市场向买房市场过渡，以产品为导的经营理念向以市场为导的经营理念转移，开发商面临一次重大的挑战。2008年的宏观调控不会放松，还会加强，政策是对楼市不利的。
    ·2008年的楼市扑朔迷离。降价促销已成为市场主旋律，尤其是5·12特大地震灾害以来，此起彼伏的促销满天飞，南昌楼市将面临一次重新洗牌。
    ·消费市场已经发生根本的变化。40%以上的纯投资客退出市场；仍有30%的置业者在“观望”；只有30%的迫切置业者在购房；这有为数不多的潜在消费群被多众的“楼盘”所追逐。所以一场争夺客户之战即将爆发。
    ·消费渠道将是我们必修的新课题。开发商经过一段时间的“明送暗降”的促销活动后，终于要走向到“销售渠道”和“客户终端”的桌面上来了。拓展销售渠道、挖掘潜在客户将成为开发商的必修课。
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、南昌市房地产市场总体趋势
     
        市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用！
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （一）南昌市房地产市场概况
    目的：
    分析市场，以了解掌握近期南昌房产市场的情况，从而得出我们对于整个南昌房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。
    ·自从奥园打起“降价”第一枪后，相继有不少大盘跟风，而且降价促销的楼盘多为昌南板块项目。
    ·估计“十一”期间，将有更多的楼盘将发起促销活动。
    ·如果“十一”以后市场还不能明朗外，直接降价促销将成为主流，并且会有更加新颖的促销政策冒出。
     
    2008年上半年南昌市房地产的动荡不安、危机四伏，促销打折声不断，整个市场突现“拐点”，前途未卜。
     
    A.商品房市场的竞争将更为激烈
    从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2008年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供明显大于求。但由于住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。
     
    B.中小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态
        就目前南昌房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大南昌建设的全面开展以及南昌正成为中国中部新的新兴城市，全面对接“长珠闽”，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，沿海·丽水佳园、尚东大道、窿鑫广场、中大紫园等中小户型已全部售完，尤其是组团的郊区盘中小户型尤为走俏。而正在销售的楼盘都以95－135平米的户型为主，因此，南昌房产市场上中小户型楼盘已经断档，形成了南昌市中小户型市场的真空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。
     
    C.城市建设格局已发生新的变化
    房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。
     
    D.房地产受市场供求关系、国家大限的制约将使开发投资结构更加趋于稳定
    房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之一。目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和合理化。
     
    E.房地产市场的规模经营特点将逐渐显露
    随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法及法规，进一步加强管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突及不合理的事情发生。以完善、健全整个房地产市场。
     
    （二）南昌市房地产市场特点分析
    目的：
        通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。
     
    ◎房产市场产品特点分析
    ①按工期划分
    ·分析
         目前整个南昌市房产市场的在售个案基本分为现房和近期房二种类型。消费者对产品的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”，以及价格的合理化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产品样式方面的缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、实用性，以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。
     
    ②按建筑形态划分
    ·分析
         目前南昌房地产市场以高层为主，几乎是清一色占绝对的权重，相对来说，多层（甚至小高层）所占比重较小。高层由于公摊面积大，物管费高，总价高，所以抗性最大。
     
    错误！未找到引用源。按房型划分
    ·分析
         目前南昌市房产市场现有住宅建筑类型主要有住宅、酒店公寓及别墅等，以95—135平方米的高层为主要房型，另外还兼顾一定比例的中等户型，只要是较好适中的房型都已经被冠名为“酒店公寓”。因此，要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型，确保推广及销售顺利进行。
     
    ④按面积划分
    ·分析
         南昌市的现有建筑项目的单套住宅面积以95—135平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—90平米之间的中小户型由于市场定位的准确，在很大程度上也占有一定的市场份额并在市场中得到认可。因此，以目标消费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积和功、居住实在和房型能在后期房产销售中是非常重要的前提。
     
     
     
     
     
     
     
    二、主要竞争个案及专项市场调研分析
     
    目 的：
        通过对现有房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析，来进一步了解南昌市房产市场的供求状况，以便本案项目产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （一）南昌市城东板块房地产市场价值分析
    地理位置优势与项目价值
     ·南昌市的总体规划是有利于城东发展，城东为南昌市五大组团之一。
     ·城东区域主要包括：青山湖、高新技术开发、昌东工业园区、罗家新区、瑶湖高校园校区、期间有北京东路、南京东路、洛阳东路、解放东路。
     ·城东区域只有解放东路由老城区向东郊延伸最长直接到瑶湖西岸。直接拉近了老城区于城东的距离，使城东与城区无缝对接。把城东郊区融入了城区范围。
     ·城东区域交通十分便捷，生活方便，从城东到市区的车程仅10-20分钟；公交路众多。并且是域区上外环高架最便捷的出入口。由解放东路至市区车程仅20分钟是市区通往罗家镇的必由之路。
     
    



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    经济技术开发区
    
    [南昌市基本区域图]
     
     
     
     
     
     
    
    进贤县
    
    南昌县
    
    安义县
    
    新建县
    
    南昌市区
    
    本案
    
    [本案宏观位置]