内部文件20120107号文件                                                                  
     
    2012年1月中国房地产行业研究报告
     
    第一部分、中国房地产政策跟踪报告
    2012 年1月房地产政策重要事件

     
    报告要点：                   
    ● 1 月市场形势：多数城市价格延续跌势，成交量依旧低迷                   
    ● 主要城市“两会”：坚持房地产调控及大力推进保障房建设                      
    ☆主要城市保障房建设规模明显减小。                         
    ☆“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。                        
    ☆北京、上海、重庆提出2012 房价控制目标。                   
    ● 2011 年房地产新增贷款下降显著，2012 年将继续受限                   
    ● 保障房建设资金支持力度进一步加大                   
    ● 展望：2012 年房地产政策动向                        
    ☆ 保障房方面：开工建设目标是不低于 700 万套，比原定的 1000 万套有明显下降，但在建规
    模依然较高，中央补助资金将增加。
    ☆ 房地产市场调控方面：“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。
    ☆ 房地产市场长效机制建设方面：个人住房信息系统建设，今年有望取得突破，40 个重点城市
    实现联网；房产税改革试点范围有望进一步扩大。                        
    ☆      2012 楼市调控政策主体基本确定： “促进房价合理回归”为2012楼市调控政策目标，“巩
    固房地产市场调控成果”为 2012 楼市调控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投
    资性需求的政策措施” 和“做好保障房建设和管理工作”为 2012  楼市调控政策重点。   
                                   
     一、1 月市场形势：多数城市价格延续跌势，成交量依旧低迷
    
     
    根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对 100个城市的全样本调查数据，2012 年1月，全国 100 个城市住宅平均价格为8793 元/㎡：
    环比2011 年12月下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个环比下跌，1个持平。
    同比涨幅自11年8月以来持续缩小，12 年1月上涨 1.71%，较上月缩小1.16 个百分点。                       
    另外，按 100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为 5800元/平方米，比上月下跌 0.43%。总体来看，1 月100个城市的住宅平均价格连续第5个月环比下跌。 
     
    
     
    新年首月多数城市商品住宅成交低迷。除去春节假期，数据显示，1 月份， 一线城市和典型二三线城市商品住宅成交面积同比、环比均呈大幅下滑态势。具体来看，与去年同期相比，一线城市北京、上海、广州和深圳下降均超过五成；二三线城市下降接近 60%。环比来看，北京下降近六成，深圳、广州、上海下降也都超过三成；二三线城市环比下降25%左右。多数城市表示2012年坚持房地产调控，延续限购，市场观望气氛有增无减，加上春节及备案系统暂停等因素影响，本月多数城市成交量出现大幅下降。
     
    辅助文件：《中国主要城市房地产交易情报》（2012年1月）
     
    二、主要城市“两会”：坚持房地产调控及大力推进保障房建设
    2012年1月，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等城市召开“两会”，其中关于房地产方面主要是坚持房地产调控和大力推进保障房建设。主要城市保障房建设计划规模明显减小。今年，北京、上海、天津保障房新开工目标分别为：16 万套、17.08 万套和 10.5 万套，相比去年的20 万套、22 万套和 19 万套均有明显减少，而重庆与去年持平，新开工公租房 1350万平米。
    北京：坚定不移地抓好房地产调控。继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。完善城镇个人住房信息系统，探索促进房地产市场健康发展的长效机制。充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。
    大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，确保新建收购 16 万套、竣工 7 万套。实施 1500 万㎡老旧小区房屋改造工程。
    上海：积极稳妥推进限价商品房和先租后售保障  住房试点。贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通 商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。 加强“四位一体”住房保障体系建设，新开工建设和筹措保障性住房1100万㎡、17.08万套(间)，供应770 万㎡、11.4 万套(间)。继续加大保障性住房的投入。全面公开共有产权保障房、公共租赁住房的成本构成和分配结果。
        广州：加大住房保障力度。建立健全以公共租赁住房为主的保障性住房制度，筹集保障性住房4.5万套，新增解决 1.5 万户低收入家庭住房困难问题。 
        深圳：完善住房公积金制度，健全公共租赁房、安居型商品房和货币补贴相结合的多层次住房保障体系。继续加强保障性住房建设，落实国家房地产市场调控政策，促进房地产市场健康发展。
        重庆：确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。深化房产税改革试点。落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。优化房地产市场调控。新开工公租房 1350万平方米，配租 10 万套。
    天津：精心做好住房保障工作，保证工程质量，扩大准入范围，提高补贴标准，建立健全制度体系，确保公开、公平、公正。开工建设保障性住房 905 万㎡、10.5 万套。完成“城中村”拆迁 150 万㎡，安置房全面开工建设。  
     
    “刚性”需求有望松绑，地方政府支持自住性和改善性需求。去年的“全国住房城乡建设工作会议”指出严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求。1月8日，黄奇帆在重庆市“两会”中提到，落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。1月12日，北京市市长郭金龙在市人大会议上表示，充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。重庆、北京将落实自住性、改善性住房需求的优惠政策措施，在信贷、税收及行政措施等方面，刚性需求有望松绑。                      
    北京、上海、重庆提出2012 房价控制目标：北京是“促进房价合理回归”，上海是“实现全年新建住房价格稳中有降”，重庆是“房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅”，就房价控制目标而言，北京与中央目标紧密一致，上海在北京之后首次提出“降价”，而重庆目标较为“温柔”。    
     
    三、2011 年房地产新增贷款下降显著，预计 2012 房地产贷款仍将受限
    1 月 30 日，央行发布《2011 年金融机构贷款投向统计报告》。数据显示，2011 年金融机构新增人民币贷款总额为 7.47 万亿元，同比减少6%，新增房地产贷款 1.26 万亿元，同比减少37%，新增房地产贷款下降显著。                      
    
    2012 年1月7-8 日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，