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    2011年西安房地产市场报告
    暨高新区总结报告
     
     
     
     
                                                   
     
    目录：
    第一章：国内宏观经济环境  
    一、2010年宏观经济环境...............................................................................
    二、国内整体经济结构分析.............................................................................
    三、通货膨胀的客观分析 ..............................................................................
    四、地产业对经济影响因素 ............................................................................
    第二章、全国2010 年房地产市场运行环境
    一、国内房地产市场政策总汇............ ...............................................................
    二、国内商品房销售市场分析............................................................................
    三、房地产企业资金来源及市场景气指数情况..............................................................
    第三章、2010 年房地产市场政策环境变化
    一、房地产政策总汇 ............. .....................................................................
    二、西安房政影响及环境 ...............................................................................
    第四章、西安房地产市场表现
    一、上半年西安整体市场................................................................................
    二、市场供求变化与成交量 .............................................................................
    三、下半年房地产市场预测...............................................................................
    第五章：西安城市发展概况
    一、城市概况................. .......................................................................
    二、城市规划.........................................................................................
    三、城市交通..........................................................................................
    第六章、西安2010年经济发展趋势
    一、西安2010年以来整体经济...........................................................................
    二、区域经济规划.....................................................................................
    三、城市化规划情况.... ............................................................................... 
    四、房地产投资情况...................................................................................
    第七章、西安房地产业数据分析
    一、土地成交与住宅需求结构...........................................................................
    二、商品房销售与价格情况.............................................................................
    第八章、西安市用地布局
    一、城市用地现状 ....................................................................................
    二、城市用地规划 ....................................................................................
    三、城市路网格局 ....................................................................................
     
    第九章：西安各区域市场分析  
    一、西安各区总市场环境............................................................................
    二、各区域市场分析................................................................................
    三、城南曲江市场重点分析 .........................................................................
    四、西高新片区市场重点分析........................................................................
    第十章、西安2010 年房地产市场趋势预判
    一、整体市场发展预判..............................................................................
    二、分项市场发展预判..............................................................................
    第十一章、西安2010 年市场风险评估
    一、区域去化风险 .................................................................................
    二、户型去化风险 ................................................................................. 
    三、产品去化风险..................................................................................
    第十二章、综述
    综述................................... .....................................................
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章：国内宏观经济环境
     
     
     
     
     
     
     
     
    全国2010 年经济发展情况
    （1）GDP 保持稳定增长态势
    2010 年中国经济将延续复苏，区域经济发展、要素价格改革、开启消费时代和以低碳方式推动的“调结构”将是未来政策调整的重点。经济保持复苏势头，但出口与消费起到更重要作用；私人部门投资需求复苏，但政府投资逐渐减弱。
    在保持现行积极财政政策和适度宽松货币政策的情况下，2010年中国经济有望继续保持平稳较快发展的总体态势。经济增长呈现前高后低的走势，预计全年GDP增速总体可达到9%左右。投资增速将持续保持高位，但较2009年将有所回落，预计全年固定资产投资总额将会维持在20%以上的增速。消费保持较快增长，在拉动经济增长中将继续扮演较为稳定的角色，预计全年消费对GDP的拉动作用仍将是4个百分点左右。国家统计局上半年全国宏观经济数据显示，自2009年一季度开始，国内宏观经济开始企稳回升，并一路高速增长，不仅在2009年全年完成了保8的任务，并且在2010年年一季度GDP增长达到了11.9%。在这其中，投资作出的贡献极大。随着大量资金涌入楼市，房价进入快速上涨通道，同时，随着2009年地王不断出现，房地产行业风险不断加大。
     
    （2）经济结构性矛盾有所好转
    三驾马车中，投资依然是对2010 年经济贡献最大的支柱，但考虑到政府经济刺激计划的效应逐渐减弱，投资对经济的拉动作用将有所降低。内需方面，2010 年政府可能会出台相关的减税政策，相对收入水平将会有所提高，因此内需对经济的贡献仍将维持稳定增长水平。外贸环境随着全球经济的好转，加上2009 年外贸贡献一直为负，今年增长率将会有明显提升，但考虑到发达经济体2010 年仍处于弱势回暖的状态，因此业内普遍预期外贸对经济的贡献率为零。总体来看，结构性矛盾逐步得到好转，扩大内需是2010 年中国经济发展的主旋律，出口和消费增速加快，投资增速回落。
     
    （3）通胀影响不会显性化
    09年，全球向市场注入了天量的流动性，而经过一年的时间滞后性以后，通胀更加确定并逐渐显现出来。根据经济学知识，通胀是纯粹的货币现象，既然市场有如此多的流动性（受全球经济危机影响，投资环境恶化加剧，较大部分流动性游动于实体经济外，在可炒作商品上兴风作浪，当然，股票也是一种商品），在政府正在犹豫政策刺激和宽松政策是否应该退出时，其实通胀已经悄悄到来，这是一个预期不断强化的过程，而通胀预期的进一步加强必会推动真正通胀时代的到来，那时，尽管美联储和各国央行加息（事实上加息幅度不会太大，否则经济的复苏可能前功尽弃），其通胀势头是难以阻止的。
    综合整体经济好转仍需时日， 19 个行业存在明显的产能过剩以及外贸出口还处于恢复阶段等因素，2010 年通胀水平将会处于3%内的正常水平，通胀压力不会显性化，不会对普通消费者造成较大影响。但同时受2010 年适度宽松金融政策的影响，市场流动性将仍处于过度充裕的态势，将会促使资产类产品价格以及大宗商品价格上涨，在此带动下2010 年下半年通胀压力将可能会凸显。
     
    （4）房地产行业对经济的作用弱化
    最近，国家对房地产采取了一系列措施，以遏制部分城市房价过快上涨。这一次似乎政府实在忍无可忍，终于沉不住了，多部委联下重手调控房地产市场。
    政府在09年12月才出手调控房地产，主要是基于两个原因：一是一些城市房价的涨幅实在令人惊悚！政府再不出面解决，不仅不利于和谐社会建设的宗旨，更有可能引发更大的矛盾和冲突，影响社会稳定；二是09年政府保八已无悬念，这时出手不会对经济造成大的负面影响，这才是主要原因。
    2010 年宏观经济增长将会在2009 年