弘泽建设集团·研发策划部
    2011上半年天津土地市场报告
     
    第一部分 2011上半年天津总体土地市场情况
     
    一、2011年上半年天津土地市场概述
    1、成交情况
    2011上半年天津土地成交349宗，成交面积2665万平方米，较2010年下半年有小幅增长；成交金额307.93亿元，较2010年下半年减少10.07%。可见，在房地产市场政策调控的影响下，土地成交价格水平出现小幅下降。
    上半年土地成交均价为1155元/平米，楼面均价941元/平米，土地出让金达307.93亿元，平均溢价率6.79%。其中住宅共73宗，土地总面积近555万平米，同比去年上半年涨3.68%。土地均价3270元/平米，楼面均价1977元/平米，出让金额超181.4亿元。
    在楼市调控作用逐渐显效的情况下，商品房成交量有明显的下降趋势。与此同时，天津土地市场上半年也总体显冷，大部分地块以底价成交，“地王”难现（上半年，大连万达以总价18.765亿元摘得河东区六纬路西侧一宗地，成为成交总价第一。天津瑞尔斯泰德夺得和平区成都道附近一宗地，以19849元的高成交楼面均价，成为成交楼面价第一）。
    2011年上半年天津土地出让金情况

    2011年上半年天津土地出让情况
    
    2、与2010年同期比较
    与去年上半年相比，今年1至6月土地招拍挂出让面积和成交面积较去年同期相比有较多幅度下降。出让面积同比去年下降20.76%，成交面积同比去年下降15.4%。受调控政策和商品房成交量影响，今年开发商拿地热情或会适度降温。
    与去年同期相比，今年上半年土地招拍挂出让面积和成交面积较去年同期也均有较多幅度下降。受调控政策和商品房成交量影响，今年开发商拿地热情或会适度降温。
    通过数据显示，今年上半年土地交易较之去年同期，在出让面积、成交均价、楼面均价、土地出让金额等各方面均有所下降，同比分别下降20.76%、36.6%、34.7%及45.3%。
     
    二、2011年上半年天津土地市场格局 
    1、土地市场结构
    天津正处在经济转型时期，经济产业结构已开始转变，工业用地仍占据天津土地推出总数的66%，但较之2010年上半年有一定幅度下降。另外，上半年住宅用地数占土地成交总量的比例已低于去年同期水平，比例由25.5%下降至19%。而商业办公用地所占比例由12.09%攀升至15%。见下图。
    
    从上半年土地用途结构可以看出，工业用地依然是建设用地面积和规划建筑面积的主角，居住类型的土地基本走势稳定，商业用途用地呈逐月上升趋势。
    2、下半年土地市场走势分析
    目前天津的2011年度土地供应计划还在编制中，这就使得地方政府供地步伐相对缓慢，计划居住用地入市时也更加谨慎。这一僵局或在土地供应计划公布后打破，迎来今年的首轮“供地潮”。另外，经过上半年的居住用地成交平淡期，开发商拿地的积极性应该会有所提高，但由于面临自身资金压力与整体调控大环境，开发商仍将保持理智。受此影响，居住用地价格可能出现一定的波动，但不会明显上涨。
     
    三、2011年上半年天津土地月度成交分析
    据搜房网数据监控中心数据显示，今年上半年土地交易较之去年同期，在出让面积、成交均价、楼面均价、土地出让金额等各方面均有所下降，同比分别下降15.4%、36.6%、34.7%及45.3%。
    
     
    1、1月份
    本月天津土地市场整体较为平稳。其中，推出量约比去年12月增加1倍，达141万平方米；成交量激增182%。住宅用地在推出方面，楼面价格有所下滑，环比下跌14%。
    今年1月天津住宅成交楼面均价环比上涨84%，为2498元/平方米。天津市和平区住宅地块以底价成交，成交楼面地价达19849元/平米，抬高了天津本月平均成交楼面均价。1月住宅用地出让较为平稳，未出现高溢价率地块。仅滨海新区汉沽规划二经路西地块以略高于起始价成交，其余均以底价成交。
    2、2月份
    本月随着调控的不断深入，天津土地市场呈现出交易价格大幅下跌，交易面积较为平稳的态势。全月仅比1月入市量减少7万平方米，放量较为稳定。溢价率依然保持在较低水平，仅5%，而去年同期为31%。
    2月全月天津共有7宗住宅用地楼面地价低于1000元/平方米，拉低了入市楼面均价。成交楼面均价为1103元/平方米，环比下降57%，同比下降65%。天津在房地产调控的影响下，土地市场上涨趋势受到了抑制。2月开始征收土地闲置费，使得天津土地市场遭遇非理性的竞买热情几率更小。
    3、3月份
    土地交易面积和交易价格相对平稳，出现高溢价率地块，平均溢价率高达21.01%。其中，土地交易面积106.2万平米，同比下降84.7%；成交楼面均价为1477.56，同比下降6.4%。
    4、4月份
    天津市土地市场共成交土地64宗，总成交面积为248.16万平方米，环比下降56.47%。规划总建筑面积约258万平方米。 环比下降55.3%。提地出让金为25.98亿元，环比下降47.7%。
    5、5月份
    共成交土地43块，其中纯住宅用地5块，占5月成交总数的11.6%。土地市场降温明显，开发商销售压力骤增，拿地热情衰减。本月成功出让的土地是河东区六纬路西侧的一块地，5月6日，大连万达集团以18.7亿摘得。
    6、6月份
    天津市土地市场共成交土地92宗，总成交面积为649万平方米，环比上涨52.35%。规划总建筑面积约768万平方米。环比上涨15.14%。土地出让金为62.84亿元，环比上涨22.96%。
     
    四、2011年上半年天津土地成交区域分布
    上半年天津土地市场成交区域分布，推出地块分布较广，滨海新区及远郊区县地块依然高频率入市。随着京津一体化进程的加快，京津房产限购政策的“巨大反差”的影响，远郊区县的价值也随之不断攀升，尤其是武清、静海、津南的推出地块最受追捧，平均溢价率攀升，高达52.56%。
    
     
     
    第二部分 2011上半年天津住宅、商业类土地出让情况
     
    一、概况
    今年全国住房用地计划为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷。
    值得关注的是，在成交的多幅地块中，出让条件中均明确要求配建保障性住房。今年保障房供应比例上涨，区域主要集中在环城四区、滨海为主，大部分住宅地块均带有保障房属性，占比相对较高。
    二、2011上半年天津土地（住宅、商业类）成交情况
    上半年天津共成交土地146宗，成交土地建筑面积共14304330平方米。其中1-4月份共成交土地86宗，成交建筑面积共9071620平方米，平均每月成交土地21宗，成交建筑面积2267905平方米。5月份成交土地17宗，成交建筑面积2784983平方米。6月份成交土地23宗，成交建筑面积2447727平方米。（具体土地出让详情见附件）
    2011上半年天津住宅成交同比降6成，与之相反，商用地涨近7成。

    1、住宅及商业用地成交面积分析
    由图表可以看出，天津上半年月均出让土地比较均衡，起伏较小。
    
    2、商业、住宅类土地出让数量比较
    天津前四个月土地成交以住宅类用地为主，从5月份开始，由于出台政策的影响，土地成交主要以商业为主。见下图。
    
    3、2011上半年天津住宅类土地出让情况

    住宅类土地变动较大，5、6月份的成交量相比较年初而言，下降了大约
    
    4、2011上半年天津商业类土地出让情况

    商业用地出让情况同样变化较大，与住宅类用地正好相反，商业用地在上半年后两个月猛增。