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2011年河南省许昌市长葛市房地产市场调研报告_24页WORD文档

长葛市房地产市场调研报告
    一、市场供给状况调研分析（楼盘调研）；
       （一）住宅地产调研分析；
    本次住宅地产调查主要针对长葛市建设南路周边的3个楼盘展开，分别为瑞景新城、卓越.香格里拉、宏基钻石城。
    1、整体规模分析；

项目名称	项目体量	建筑形态	项目位置	开发商
瑞景新城	总占地109亩，总建筑面积22万平方米，绿化率45%	集洋房、多层、高层、商业为一体的高端性住宅项目，共23栋，约1300余户	建设南路	长葛科瑞置业
卓越香格里拉	总占地面积403亩，总建筑面积78万平米，绿化率33%	共200多栋，总户数5406户，约3000个停车位，多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、洋房并存	许长城际快速通道（107国道）与行政大道交汇处南300米	长葛卓越房产
宏基钻石城	总占地面积109亩，总建筑面积22万平米，绿化率45%	总户数1300余户，小高层、电梯花园洋房、退台花园洋房、叠加别墅并存，	长葛新区葛天大道中段北	长葛宏基伟业房产

    2、户型全面分析；

楼盘名称	户型面积、价格及销售状况	主要卖点
瑞景新城	二房、三房，价格未出，现正在排号中，一期11栋多层，2栋高层，已售出一部分，二期带沿街商铺；	主力户型为80平米温馨两居、110-150平方米舒适三居，简欧式建筑，户型精良，中心水系景观，双气入户，集体供暖，价位适中；
卓越香格里拉	多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、洋房，面积90-140平米左右，一期已售出一部分，另二期商业美食街现正排号中，每平米起价7200	立体园林景观设计，金牌物业物业管理，低容积率，超宽楼间距，户型精良；
宏基钻石城	小高层、电梯花园洋房、退台花园洋房、叠加别墅并存，面积85-150平米左右，叠加别墅均价6000-7000；低密花园洋房均价3300；小高层3000；一期基本销售完毕，二期在紧密排号中；	生态景观式住宅，拥有6000亩的葛天生态园，金牌物业管理，户型精良；

    3、周边配套、交通状况及成败关键简析；

楼盘名称	配套	交通状况	成败关键简析
瑞景新城	社区配套：简欧式建筑、中心水系景观,水、电、双气入户，集中供暖周边配套：新老城区交汇处尊享老城区配套，教育：成龙幼儿园、市直幼儿园、市实验小学	13路、3路	整体属于高端项目，位于新老城区交接地带，淳朴亲切的简欧式建筑与中心水系景观完美融合在一起，打造出别具一格的园林景观式住宅，户型精良，金牌物业，营销宣传思维创新，步步到位，生活配套设施良好，商业配套不够完善；
卓越香格里拉	社区配套：教育：贵族式双语幼儿园、小学，结合唱歌教育基地，享有全程教育配套；商业：3万㎡购物广场、主题商业街、大体量商业裙楼、配套生鲜超市、高档餐厅、娱乐休闲设施；金融机构、通讯服务、医疗等；三大主题会所（运动、文化、休闲）；星级酒店、快捷酒店周边配套：滨河公园；	长葛3路，许长城际公交	整体属于高端项目，低容积率，超宽楼间距，全智能化物管模式，户型精良，定位清晰准确，目标对象针对性强，宣传推广到位，销售管理人员素质良好，生活、教育配套设施优越，商业配套（商业美食街）单一，不够完善；
宏基钻石城	社区配套：大型购物中心、生活超市、室内羽毛球场、室内篮球场、健身娱乐中心、水吧、书吧、体操房、棋牌室、社区医疗、儿童游乐场、乒乓球室、烧烤场、银行、邮局…… 周边配套：市民广场、林荫大道、游艇码头、音乐大道、森林欢乐谷、CS战场、马术俱乐部、野营世界、冰雪世界、山地公园、水上乐园、阳光沙滩、垂钓场、音乐岛、18洞高尔夫球场、会议中心、疗养基地、学校教育园区、温泉会所……	许长城际公交（项目周边四通八达，钻石城侧畔比邻京珠高速路、107国道等重要交通线路，北侧依托清河，沿行政大道至长途汽车站、火车站及老市中心仅5分钟车程）	整体属于高端项目，依托占地6000亩的葛天生态园（35万平米的葛山、33万平方米的豫湖、100万平方米的18洞国际标准高尔夫球场、会议中心、老年疗养基地、精品生态园、学校教育园区、高端温泉会所、风情商业街等众多配套于一身）作为宣传亮点，本着绿色环保理念及人性化设计，立体景观、商业气氛等打造出欧洲景观的风格，金牌物业管理，营销推广很到位，定位明确，销售目标针对性强，户型精良，但项目体量过大，施工时间过长导致生活、商业配套设施的完善需要一个较长过程。

    总结：
    一、项目体量：整体体量偏大，都是高端定位的大盘项目；
    二、价格水平：范围在2700-7000左右，分布不均匀，主要是因为多种建筑形态并存造成的局面（小高层、高层、花园洋房、别墅），虽然本区域消费能力有限，但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者（政府官员、私企老板、白领），定位准确，销售前景可观；
    三、楼盘定位：整体以高端物业为主，代表楼盘有卓越香格里拉、宏基钻石城，开发商依靠独特的品牌影响力和产品竞争力展开全面营销推广，倡导绿色生态园林式住宅理念，定位清晰、明确。
    四、产品细分：本区域的楼盘项目都为高端大盘，产品细分明确，功能分区清晰，销售对象针对性强，但商业配置方面不够精确全面或开发进程缓慢，商业形态主要以沿街店铺为主，缺乏综合性的多元化购物商场，导致城市小综合体在短时间内难以形成良好发展局面。
    （二）商业地产调研分析；
    此次商业地产调查主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射展开，依次考察长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场（装修未正式开业）、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都；
    具体分析如下：

项目名称	项目位置	项目现状
长社路步行街	长社路文化路交叉口东200米（香港商业街正对面）	占地面积约20亩。两层式商铺，上下不连通，每间约20㎡。租金每月1300--2000元左右；二层店铺绝大多数空置，租金为每月100元左右；
一峰购物中心	八七路与建设路交叉口西200米	三层商铺，一层为超市（统一订货管理），二层经营服装（租售给服装零售商户），三层为家居生活用品。业态划分较为明朗，目前缺乏主要竞争对手导致长期经营封闭，服务水平差，管理理念落后，在消费者心里没有形成良好口碑。
盛世年华	长社路与人民路交叉口东南角	占地15亩，南面为多层，西面和北面为高层，沿街底层为商铺，项目刚刚动工，住宅和商铺暂未定价，也没有确切的开盘时间。
福盈门购物广场	长社路文化路交叉口东200米	整个商场一共三层，每层面积约200㎡，第一层为超市，第二层销售服装，第三层暂空，整体人流量比较少。
香港商业街	长社路文化路交叉口东200米（福盈门购物广场东侧）	一期基本已完工，共10栋楼，230多家店铺，沿街楼上有少量住宅。其中沿街店铺为一层或两层，且已基本售完；中心商场为四层，未见出售。现在价格每平方约13500元。整个商业街预计在2011年年底开业。
丽姿华都	八七路和人民路交叉口东南角	长葛市一家老牌商场。商场共分三层，一层经营超市、化妆品和鞋；二层经营衣服；三层是一个大型的电玩城；商场租金分为三种模式：第一种为纯租金模式，即按面积每月交纳租金和水电费，无其他费用，其中一层每平方租金约140元，二层每平方租金约120元，三层每平方租金约90元；第二种为纯扣点模式，即从商家销售额中扣除一定比例算做商场收益，具体扣点比例根据生意具体情况而定；第三种为租金加扣点模式，即按面积每月交纳少量租金的同时扣除少量比例的销售额。目前商场的二层和三层都有空置商铺，且三层空置商铺较多。
保盛生活广场	钟繇大道与秦公路交汇处	总建筑面积近6万平米，共计建设5层（地上4层，地下1层），商场内设有手扶电梯22部，观景电梯4部，货梯6部。配置有4000千瓦用电容量、24小时监控系统、中央空调、智能安防报警系统、背影音响系统、统一收银结算系统。该项目规划为三个独立场馆：即百货中心、家私中心、建材中心。其内部构造设施齐全，装修档次效果一流，开业运营后将是可以与胖东来时代广场、红星美凯龙、居然之家相媲美的高档购物场所。目前正在进行内部装修，还未正式开业。

    总结：
    （一）商业现状；
    A、商业形态主要以沿街店及低档商场为主，中高档的综合百货店稀缺；
        从目前长葛的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在市中心主干道八七路及建设路旁，建设路是长葛目前人流量最大的道路，目前已形成市区主要商业街。
    建设路商圈内主要以益民步行街、宇龙服饰广场、新世界商城、建设路临街门面（鄂尔多斯、达芙妮、以纯、美特斯邦威等各种服装专卖店）为主。
    八七路临街门面房主要以友谊服饰商场、巴藜婚纱摄影店、金伯利钻石、网通公司以及一峰购物中心、丽姿华都购物广场。
    长社路也属长葛车流量、人流量较大的道路，主要有长社步行街、福临门购物广场、香港商业街、盛世年华。
    文化路是长葛的建材集中地，临街门面主要以建材为主，而且拥有目前长葛最大的广场---文化怡园。
    人民路商业分布主要以五交化、手机卖场、电动车卖场、家具广场、众信电器广场为主。
    长葛市商业可以认为是以八七路、建设路、长社路、新华路围成的商业片区。该片区内涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店及中低档商场为主，中高档的综合百货店稀少（多数经营管理和服务理念落后，导致经营效益差强人意）。

    B、中高端商业发展缓慢，无法较大的满足当地市场需求；
    长葛市在河南省县域经济及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革开放重点县(市)，由于受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。根据我们对市场的了解，当地销售的商品主要以中低档的日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的中高档商品十分稀少有限。

    C、长葛市紧缺以餐饮、娱乐为代表的商业形态；
    通过深入的市场调查，消费者普遍认为长葛市目前相对较紧缺的商业形态主要集中在餐饮娱乐行业，缺少迪厅及其它高档、集中的娱乐场所，缺少相对集中的特色饮食街及高档酒店。

    以上现状综述为：

    1、整体商业发展层次较为落后，尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上；

    2、商业布局多沿主干道呈自发性发展，没有形成一个核心概念，规划性弱，核心商业不明；

    3、物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零，

    4、业态经营同质化严重，底商与商业街基本占有95%以上的比例；

    5、业种层次较为丰富，但种类组合单一；

    当前由于规划缺失，发展主体不明，长葛现有商业呈现出了“商圈不完整，价值链延伸不足，业态缺乏，业种经营落后”等特性，这种商业特征明显是与其社会经济发展现状，个人消费需求层次及城市定型品位不相协调的。

    （二）商业发展前景；
       随着经济发展步伐的加快，未来长葛区域经济及个人消费将呈现以下三个特征：
    1、整体需求将由日常满足型向时尚特色型转换，个人消费也将出现明显的选择性及品位性；
    2、消费构成也将由单纯的购物向多元化发展，更多地体现在休闲、娱乐方面；
    3、经营模式更多地体现在新的业态组合及业种经营模式的引入上；

    经济的稳定发展、社会整体消费层次以及个人消费能力的不断提升，促使长葛城市商业发展需要注入新的商业模式、新的经营内容。这不仅是城市发展的必然、也是提高居民生活水平以及区域商业层次的必然。因此，长葛必须要有一个标杆性的城市综合体商业项目（业态全面、管理先进、服务一流）来带动和引导整个城市的经济发展，这正是长葛商业地产市场发展的潜力价值所在。


    二、市场需求状况调研分析（消费者调研）；
    本次调查主要针对长葛市市区繁华路段的客户展开，范围涵盖企业高管、私营企业老板、个体商户以及外来务工者消费群体。
    1、消费者现状分析；
    （一）年龄段分析；