上陵房产销售部                                                          调 研 报 告
                                                                                                          
     
     
     
    2011年春季银川房地产
    市场调研报告
     
     
    前  言
     
    自2008年以来，银川房地产市场一直处于火爆状态。2009年银川连续5个月房价增幅位于全国第一。但2010年以来，在国家及地方政府调控政策日趋严重的情况下，并伴随着恒大地产、中海地产等中国百强房企的涌入，银川房地产市场将发生怎样的变化-----带着这样的问题，我们销售部积极响应公司号召，对银川房地产市场进行了调研。本次调研历时两周，几乎涉及到银川目前在售及待售的所有公寓写字楼及住宅项目。并通过亲自扫盘、电话调研、网络搜集、利用人际关系等调研手段，对持续变迁的银川房地产市场的价格及销售情况、土地开发及投资情况都有了直观的了解，使我们对市场有了更加清醒地认识，必将为公司决策层提供市场分析的重要依据。尤其是通过对竞争对手的调研，我们将取其精华，去其糟粕，明确我们的工作方向，有针对性地对公司的销售策略和推广计划提出合理的修改意见，以便尽早完成我们2011年的销售任务。
     
     
    第一部分   银川概况
     
    一、银川基础数据

    二、银川及周边区域面积、人口分布情况
    兴庆区——面积768平方千米，人口47万人。
    金凤区——面积290平方千米，人口16万人。
    西夏区——面积987平方千米，人口22万人。
    灵武市——面积4639平方千米，人口23万人。
    永宁县——面积1295平方千米，人口20.8万人。
    贺兰县——面积1600平方千米，人口18.7万人。
    三、城市消费发展水平
    根据银川市统计局数据，截至2010年9月份实现社会消费品零售总额165.39亿，比上年增长20%，批发零售贸易业144.13亿，比上年增长21.6%。
    四、银川的城市规划
    银川的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”。并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。
     
    第二部分   政策分析
     
    一、2010年房地产政策回顾
    ①2010年1月7日，银川市调整廉租房建设成本，由原来暂定的市区2000元/平方米改为分区域细划，分别调整为西夏区3000元/平方米，兴庆区、金凤区4000元/平方米。
    ②1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款贮备金率0.5个百分点。同月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资。
    ③1月19日，银川市住房保障局宣布，银川市将首次试点建设7万平方米限价商品房，并开建3万平方米经济租赁住房，以平抑房价、完善保障性住房供应体系，满足中低收入家庭的住房需求。
    ④4月15日至4月17日，国务院相继颁布“国十条”及“国八条”， 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭，贷款首付款比例不低于30%。
    商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。20日，住建部规定，今后未获得预售许可的商品住房项目，房地产企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定金等性质的费用。
    ⑤6月4日，住建部颁布二套房认定标准：应根据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。
    ⑥6月中旬，银川市物价局要求物业管理企业必须按规定在各自服务的小区内对所有收费进行明码标价。物业服务明码标价的主要内容包括，物业服务企业向住宅小区业主所收物业综合服务费、机动车辆看管费、机动车辆进门费、自行车看管费、电梯运行费、二次供水供暖运行维护费以及受其他单位委托代收费等所有收费项目。
    ⑦9月1日，开始施行《银川市房地产经纪管理条例》规定，要加大监管力度，规范房地产经纪服务业，以维护房地产市场秩序和当事人的合法权益。
    ⑧9月底，国家调整房地产相关税收政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
    ⑨十一前夕，国家颁布措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将限定家庭购房套数；调节住房交易环节的契约和个人所得税优惠政策。
    ⑩11月，住建部规定: 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
    二、2011年楼市新政
    ①2011年1月26日，国务院颁布“新国八条”， 要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。并加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
    ②2月8日，央行宣布加息0.25%，调整后,一年期存款利率达到3%,一年期贷款利率达到6.06%。
    ③2月23日，银川市颁布“银八条”。 对在银川市已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第三套住房，其中，人均住房建筑面积低于43平方米的不在计算范围内。对在本市已拥有一套住房的非本市户籍居民家庭，限购第二套住房。此次规定银川市2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。本次银川市制定的新政策，将不足5年转手交易的房屋税收提高。继续加大保障性住房建设，并明确规定保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70％。打击性价比不合理性楼盘，将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。对这类楼盘，住房保障部门将公布其成本构成特别是土地成本，并限制其商品住房备案价格，对处于预售阶段的，取消预售许可。
    三、政策分析
    2010年，银川房屋销售价格同比指数呈先升后降态势，前4个月房价持续攀升，从5月份开始受“新国十条”政策的影响，银川市房屋销售市场观望情绪浓厚，价格仍然坚挺。8月份以后市场有所好转，价格仍未松动，但同比涨幅大幅度回落。据国家统计局银川调查队调查资料显示，2010年，银川市房屋销售价格比上年上涨11.3%，其中，新建房销售价格累计上涨11.8%，二手房销售价格累计上涨10.2%。由此可见，2011年在政府频繁颁布调控政策的情况下，银川市商品房价格任然上涨，仅仅是涨幅有所下跌。
    2011年，由于利率的上调及限购令的颁布，炒房的情况必然减少，同时，对于银川楼市观望的人群会逐渐增多，外地人购房的数量减少，从而将影响到房屋成交量的下降。但是新政中并未提出要打压房价，只是要抑制房价的快速上涨，随着银川可供开发的土地越来越少；新建房从设计到施工，从居住环境到配套设施的标准越来越高；购房者对住宅品质的要求也在不断提高，预计在这些因素的共同作用下，2011年银川市房地产市场将逐步趋于稳定，房地产价格将继续保持低速上涨的态势。据调查资料显示：2011年1月份，银川新建住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅回落。
     
    第三部分   楼盘调研
     
    1、      公寓写字楼