廣州              物業顧問有限公司
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         柳州10月市场月报
     
    广州天比高物业顾问有限公司
    柳州分公司市场研究部提供
     
     
    目录
    一、市场前瞻              2
    二、政策动态              2
    2.1政策法规              2
        2.2柳州城市规划政策................................................................................................................................. 4
    三、土地挂牌、拍卖信息              8
    3.1土地挂牌信息……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8
    3.2土地成交信息……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8
    四、商品房备案和成交信息               10
      4.1柳州商品房成交量              10
      4.2柳州商品房成交面积              11
    五、十月资讯              13
    5.1十月调查楼盘              13
       5.2各区域楼盘动态              15
    六、广告投放情况分析              40
    〖十月汇总〗              40
    6.1柳州各区广告投放费用情况分析              41
    6.2 广告投放前五名楼盘              42
    七、十月份每周要点一览表              43
    

1、      市场调查前瞻

    1.1大市场环境
    
    2011年7-10月，我国CIP呈下降趋势，说明我国的通货膨胀态势逐步得到控制。其中10月我国CIP同比增长5.5%，与上月相比有较大幅度的下降。虽然通货膨胀逐步得到一定控制，但是由于近期各大商业银行已上调贷款利率，购房者还贷压力过大，且随着政策的变化，未来银行存贷款利率仍有再一次上涨的可能，因此，购房者持观望态势有增无减。
     
     
    1.2 区域市场动态
    1.2.1 万达将进军柳州 项目或选址东环路
    10月22日，在南宁主办第八届中国—东盟博览会柳州投资推介会暨合作项目签约仪式上，柳州市共签约33个投资合作项目。其中，大连万达商业地产股份有限公司在柳州投资50亿元新建柳州万达广场项目，这意味着万达将进军柳州商业地产。
     
    1.2.2 柳州5银行上调首套房贷款利率
    除中国银行、中国工商银行、中国农业银行和中国交通银行首套房贷利率仍保持基准利率外，中国建设银行、上海浦发银行、中国光大银行、华夏银行及兴业银行均有所调整。其中，中国建设银行和光大银行首套房贷利率较基准利率上浮15%。

二、政策动态

2.1政策法规

    2.1.1两年未动工可无偿收回土地
    《中华人民共和国城市房地产管理法》（修订）版中明确规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须需的前期工作造成动工开发延迟的除外。
    天比高认为：
        《中华人民共和国城市房地产管理法》的修订明确了开发土地的动工开发期，一定程度上打击了房地产开发商通过延期开发哄抬房价的可能，规范了房地产市场开发秩序，推进房地产市场的健康发展。
    2.1.2 房地产转让需依法办理
    《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《办法》规定，房地产转让中的下列类型不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。
    以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
    天比高认为：
    《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了房地产市场的转让和抵押，一定程度上抑制炒地皮哄抬地价的可能，有效规范了土地市场的管理，进一步健全了房地产市场的投资开发。
    2.1.3 银行纷纷上调首套房贷款利率，首次购房成本增大
    绝大部分银行均上调了首套房贷款利率，上调幅度主要集中在10%-30%之间但也不排除有部分银行还是保持基准利率，但基本上要真正贷到款，需要等上相当长一段时间，甚至出现放不了款的情况。
    天比高认为：
    目前，各大银行均上调贷款利率，且贷款办理时间相对较长，加上贷款利率可能进一步上调，购房者还贷成本不仅加大，而且贷款耗时，因此会加重购房者观望的情绪，市场有进一步趋冷的可能。
     
    2.2柳州城市规划政策
    2.2.1 都乐岩方向将新建两个公交场站
    从柳州莲花客运站往209国道方向，将新建两处公交车场站。目前两处场站的环评工作已经完成，项目总投资1.26亿元，预计明年5月完成建设。两个新建的场站中，莲花场站的客流量非常大，场站原来就建有，但当地建设立交桥后，公交场站的位置需要重新选定；而都乐场站平时的客流量大，因为去都乐岩景区游玩的人多。
    天比高认为：
        两个新公交场站的新建，可进一步改进该区域居民的公交出行条件，完善交通配置系统，提高区域楼盘开发价值。
     
    2.2.2 汽车城用地有保障
    经自治区人民政府同意，区国土资源厅批复了《柳州市雒容镇土地利用总体规划（2010-2020）》，为保障广西柳州汽车城用地提供了规划支撑。《规划》修编后，雒容镇的城乡建设用地规模由2009年的26平方公里，提高至本轮规划期末的67平方公里，是上轮规划期末的2.6倍，为雒容镇“十二五”、“十三五”的城镇划、工业化拓展了用地空间，重点保障了广西柳州汽车城建设用地。
    天比高认为：
    雒容镇的城乡建设用地扩容，不仅保障了汽车城用地，也助推包括区域内正和城、阳光丽景等房地产项目以及今后房地产项目的开发，而汽车城的建设会吸引更多从业者将未来的购房目光转移至该区域，从而为该片区房地产项目的开发创造新的客群基础。

三、土地挂牌、拍卖信息

3.1 土地挂牌信息

    柳国土交告字〔2011〕26号 

    柳国土交告字〔2011〕27号 

3.2土地成交信息

    柳州市2011年第21期建设用地使用权交易成交结果：

    柳州市2011年第22建设用地使用权交易成交结果：

    柳州市2011年第23建设用地使用权交易成交结果：

     
    四、商品房备案和成交信息
    4.1柳州商品房成交量（套）