2011年6月呼和浩特房地产市场分析报告
    本月视点——呼市房地产市场暗流涌动，楼市“心似狂潮”
    根据呼和浩特市住房保障和房屋管理局的数据，3月份新建商品住宅销售价格为每平方米4312元，同比增长14.99%，环比增长0.7%；中国房地产指数系统对外公布的4月份对100个城市的全样本调查数据，其中呼和浩特住宅最高价15000元/平方米，均价6920元/平方米，环比上涨1.64%，位列涨幅榜第4位。6月12日，位于东二环的兴泰?东河湾开盘，距离白塔机场仅6公里，均价8500元/平方米，一次性付款优惠一个点，按揭首付30%，无优惠。位于新城区北二环与东二环交汇处的玺园，6月25日开盘，小高层的均价每平方米6300元，花园洋房的均价不低于6500元。目前，呼市一环内低于每平方米6000元的新房难觅。在整体房价最低的回民区，新盘普遍售价也都超过了每平方米5000元。 
    随着限购、限价、限贷等调控政策的多管齐下，虽然2011年上半年呼和浩特没有出现冰河期的楼市，亦没寻觅到疯狂的买卖行情，调控政策下的表面平静，亦或涌动着汹涌的另一番狂潮。购房者对房价进入下行通道的心理预期随着频繁加息而逐渐加剧，货币政策对房地产的影响特别大，甚至或许已经超过了楼市调控政策。货币政策的执行不仅表现在加息方面，近日修正并将于9月1日开始实施的个税新法案也将购房者的范围再次缩减。部分外地居民虽然能够减轻税负，却也将因此甚至並失购房资格。加之此前已经几乎关闭的银行开发贷款平台，开发企业或将因为货币政策的持续紧缩而不得不采取降价促销的方式以获得后期的资金支持，从而保证后续项目的运作开发。随着调控政策的深入，开发企业融资成本也随之大幅提高，资金链难题会使开发商更加举步维艰。期待楼市狂风暴雨一般地下挫，那是不现实，可能性很大的是暗跌。这种暗跌主要表现为房价的缓慢下跌，多数开发商会选择最终成交价低于拟售价这一方式。6月25日，中海紫御东郡开盘，开盘当天一号楼交1万抵9.8万元，除此之外从16日开始总价日减千金，8号楼交2万抵5万元，16号楼交5万抵10万元。楼市处于量增价跌的阶段，在呼市像中海这样有代表性的大盘推出大幅的优惠额度在一定程度上表明呼市开发商已经开始在回笼资金。其实二手房市场对于加息的感视似乎更为敏锐。加息直接影响的不仅是开发商，更是对购房者观望心理的加剧。同时，加息也让许多二手房的持有成本大幅增加。一面是推迟了购房计划的客群，一面是因为持有成本提高而准备抛售的持有者，两者的心态转变，将极有可能促成二手房市场的价格走低。 
    房地产市场进入纠结 调控进入“深水区” 
    当前的房地产形式可以概括为：市场进入纠结，调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整。半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量从在上涨，目前楼市呈现的胶着状态表示调控的效果已经体现并已进入“深水区”，这就触及到了本性的制度问题， 土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%，在这样的情况下，如果土地出让制度不改发，调控难免会有反复。再有，房产税的根本问题涉及原来已经缴纳的70年的土地出让金，这个问题短时难于解决，房产税直接降低房价的作用不会有多大，重要的是建立一个合理的长效税收机制。 
    “刚需族”积极入市 二手房市场需求旺、交易淡 
    国家调控政策的连番出台，不仅使新房市场遭受冲击，也给 二手房 市场吹来了一阵又一阵的“凉风”。近几个月来，“刚需族”积极入市，购房热情较为高涨，需求旺盛，但真正的成交量却很平淡。二手房的客户群体多为刚性需求，以安家落户、结婚用房、因校择居为主要置业目标。春节过后，“刚需族”开始入市，市场需求越来越旺，但市场成交情况却不容乐观，因为受到楼市调控政策影响，银行贷款收紧，放贷迟缓，贷款办理时间延长，致使二手房成交量减少。再者，国家对楼市调控越来越严厉，在大环境较为动荡的时候买房有些盲目，不少购房者进入观望阶段，推迟购房计划，整个市场的观望氛围较为浓烈，尽管房源量充足，但符合购房者需求的房源却不多，这些都成为二手房市场呈现出生意火热、交易平淡的景象的原因。
    热点评述——首府楼市进入“城市综合体”时代
    去年以来连续出台的房产调控政策，昭示着商业地产越来越受到关注，作为综合多种商业地产业态的城市综合体，因其具备了现代城市中全部功能，所以也被称为“城中之城”，其价值和优越性就愈发凸显。在楼市调控政策限贷又限购的时代，商业地产中出现了城市综合体这匹黑马，以其独特魅力备受开发商及消费者的青睐。在大环境的影响下，很多开发公司也开始由原来投资住宅市场逐步走向了商业地产，将商业街、社区商铺等业态融入开发，甚至出现了大型的商业综合体，都规划有大型的商业设施，包括星级宾馆、酒店、餐饮、休闲等，用以满足本社区及周边市民的消费需求。2011年的首府“城市综合体”显山露水：丰泰金翡丽、 维多利摩尔城 、蓝钻首府 等城市综合体在首府“遍地开花”。随着首府城市化进程的推进，人们对拔地而起的城市综合体概念已不再陌生，伴随着综合体浮出水面，首府的商业格居也将悄然升级换代。 
    外资物业交易青睐办公楼 或将成未来投资热点 
    经历2010年一波投资高峰之后，2011年国内大宗物业投资依旧延续活跃态式。主要表现为，需求持续旺盛，市场投资活动增长。根据一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，从投资周期、毛回报率、以及退出难度等因素考量，办公楼项目均领先于其他物业类型。办公楼之所以投资占比突出，主要因为办公楼具有投资周期最短，回报率较高的特点。根据该调研显示，一般一线城市办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而收益率则超过50%；而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值。近年来，许多城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求正大幅攀升。尽管各城市的经济各有特点，但大多数城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路。随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高，以及其他非一线城市经济结构的不断提升，预计未来几年内，新的大宗物业投资热点将会出现在二三线城市的申级办公楼市场。受此因素推动，预计机构投资者介入后，写字楼整体租金水平将得到较大改善。 
    保障房建设提速有利抑房价 楼市或迎拐点 
    国家发改委日前发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。《通知》的下发，意味着地方融资平台将发相成为保障房建设融资平台，保障房建设与项融资瓶颈有望得到根本突破，保障房建设有望提速。大量保障房将集中入市，将有利于 房地产 市场的稳定，有利于抑制高房价带来的市场风险。建设安居工程成为硬任务，楼市供应结构将发生质发。
    政策篇
    一、宏观政策调控及经济动态 
    1、2011年6月份宏观经济环境及政策
    
    
    思源点评：
    中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征，这意味着房地产市场不会“硬着陆”。表面看，楼市进入一个波澜不惊的平静期，实际上买卖双方的深度博弈已经胶着化，僵持不下的拉锯战使得楼市更加扑朔迷离，乱象丛生。现实情况是，由于一旦降价市场预期就会彻底逆转，房价下跌就会成为不可逆转的洪流，所以即使闹“钱荒”，通过各种渠道筹集资金甚至借助于民间借贷市场的高利贷，开发商也不愿意主动、大范围、大幅度降价，显然，目前的市场状态还没到让开发商主动让利、降价求售的地步，要促成房价实质性回调，既要保持已有调控政策的连续性和执行力，还需在市场预期上继续加“稻草”，继续施加政策外力。与此同时，过高的房价收入比已成为中国重大社会问题，长期来看，降低房价收入比的最佳办法不能仅寄望于房价下调，而是要依靠收入增加和房价平稳“双支柱”来逐步实现。 
    由于保障房的建设资金、开发模式、政策配套、产权结构等方面都不够明晰，并且企业参不建设保障房还没有形成一个好的赢利模式，目前保障房对地产企业的吸引力不足。现在的很多地产企业参不保障房建设利润水平都比较低，甚至是赔本赚吆喝。要使得企业有积极性，需要灵活、创新的公共政策。除了企业直接参建外，租赁性保障房的资产证券化、房地产信托基金也是吸引民间资本进入保障房建设的形式。由于公租房商业收益偏低，证券化过程中客观上需要政府予以适度补贴，但目前从各地的情况来看，这方面尚未有具体的文件或措施。 
    保障房究竟该保障谁？这个问题本来应该很清晰，但在现实中却屡屡“好经被念歪”。尤其是当下还出现了一种保障房被一些地方和企亊业单位当成“福利盛宴”的趋式。我国真正意义上的楼市还不到20年，计划经济形成的单位福利分房制度尾大难除，如今的保障性住房建设不是计划经济时代单位福利分房的翻版，更不是资本、权式的逐利场，而是由政府之手牢牢掌控、与为低收入群体量身定制的“安居房”，理应成为一项民生工程、民心工程。但是目前我国保障性住房建设无论在制度还是立法上都比较滞后，存在保障主体界定模糊、收入线划分不合理、建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。保障房既要重视建设，也要关注分配；既要通过各种方式“扩容”，也要始终恪守其“社会保障”的公共属性。
    2、地方房地产政策及动态 
    国家、自治区高度重视2011年度各地保障性住房进度和质量情况，督察组要求，保障性住房的各项法定基本建设程序必须规范、完备，建设内容和规模、建筑面积、开竣工时间准确，全力抓好保障性住房的施工进度和质量管理，达到保障性住房年底竣工率不低于60%的目标，严格保障性住房竣工后分配的公正性。 
     自治区住房和城乡建设厅近日要求各地，严格实行保障房房源、分配过程和分配结果三公开，主动接受公众监督。同时，信息公开工作作为各盟市保障性安居工程实施情况的考核指标之一，一并纳入下一步检查工作重点范畴。 
    呼市国土资源局拟重点研究和制定地价更新相关制度，建立和完善地价体系，严格地价管理。凡未确定基准地价的旗县，要按照法律法规规定和统一的技术规程，尽快 评估 建立，保证2012年年底前建立健全全市基准地价体系。 
    呼市国土资源局获悉，我市通过积极争取 土地 整理资金，既提升了土地质量又增加了耕地数量，近三年全市共争取土地整理资金3.1亿元，规划整理土地18925公顷，拟新增耕地1094公顷。 
    思源点评： 
    重拳频出的房价调控出现了意想不到的结果：一线大城市的房价微量下降，二、三线城市房价却开始逆式上扬，升至“一线”。呼市房价增速放缓，但还是一直在涨，商品房量价齐升的背后，是普通消费者日益明显的生活压力。缘于保障房的价格要比商品房要低很多，部分消费者寄希望于保障房建设能够对对房价有一定的抑制作用，但是，保障房真的是 高房价 的必杀技吗？CPI月涨5%，考虑到现在只有房子能跑过物价，所以太多的人还是将买房当做了唯一的投资渠道，尽管空置率高；保障房能解决的只是少部分人的住房需求，对商品房地产市场造成的影响不大，商品房的性价比会越来越高；不少房企已经意识到未来中低端商品房的发展空间将被保障房挤压，目前，以金隅时代城、海亮又一城、丰泰?金翡丽