2011年4月东莞房地产市场分析报告
    4月关键数据一览：
    
    总体叙述：
    2011年4月，东莞楼市经过前期供应的集中爆发之后，本月出现小幅回落状态，但是仍然保持较高的新推货量，最明显的特征是不少前期热销的楼盘，如香缤雅苑、鼎峰?品筑、金桂华府等纷纷顺势加推楼王单位，并取得非常不错的成交；此外，一线区域亦一马当先，特别是豪宅林立的南城、松山湖、虎门，品牌开发商的大户型豪宅伺机而动、积极入市，刺激一线区域总体成交环比大幅上升，并创下一年多以来的月度新高；然而由于不少片区的高端楼盘定价趋于谨慎，致使前期对价格的拉高逐渐被抚平，各片区住宅价格上升势头有所放缓。
    核心要点：
    四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。
    一线区域高端楼盘扎堆上市，成交创下近一年来月度新高。
     二线区域住宅需求持续旺盛，并以消化前期存量为主。
     三线区域住宅供需双双回落，短期之内后市成交难以保证。
    一、四月住宅供应小幅回落，而成交放量继续冲高。
    
    新盘定价谨慎、老盘顺势加推，促使4月交投再度活跃。
    2011年4月，东莞楼市供应经过3月份的集中放量之后有所回落，但总量依然较大，全市范围内不少楼盘加推楼王单位，同时市区的大户型豪宅也伺机而动，刺激成交环比出现不同程度的上升。其中一线区域销售面积同比大幅增加近两成，特别是豪宅产品依然取得不错的出货量；与此同时，二线区域部分前期开盘销售理想的楼盘，也纷纷选择在此时顺势加推新组团，也促进成交保持一定的活跃度，成交继续冲高；而三线区域在后续供应出现短暂回落的情况下，成交量小幅回调。
    2011年4月，在开发商前期产品出货理想，优惠折扣逐渐收窄，以及销售优先保证成交量的作用下，全市普通住宅价格升幅放缓，部分区域甚至滞涨，特别是一线区域由于部分新盘定价趋于谨慎，普遍低于市场预期之下，致使普通住宅中位房价环比出现轻微下调。
    1) 区域成交比重分析
    
    一线区域加推楼盘扎堆，成交放量扩大领先优势。
    2011年4月，东莞楼市整体需求保持旺盛，特别是一线区域在几个高端标杆楼盘全新开盘或新品加推的促使下，成交业绩喜人，4月最高占到全市成交量的94.90%，遥遥领跑东莞楼市；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，老盘成交较为平淡，比重仅为27.00%；三线区域楼盘数量少，推出的货量有限，4月占比进一步收缩到8.11%。
    2) 区域成交排名
    
    2011年4月，东莞住宅市场成交面积达到54.24万㎡，合计5277套，从各区域成交情况来看，松山湖住宅市场共成交757套，位列第一；其次是南城、寮步、虎门、常平分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的51.37%，而前五名区域当中城区又占据前两席，说明成交区域集中度非常高。
    3) 区域普通住宅均价、总价排名
    
    
    单套住宅总价越高，说明该区域在4月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；虎门区域万科紫台上市成交，所以单套住宅总价摇摇高居榜首；此外，南城、松山湖等高档楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅，而长安在沃多夫酒店公寓成交的带动下，普通住宅以10163元/㎡的均价力压松山湖，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。
    4) 2011年4月区域住宅量价环比变化情况一览
    
    2011年4月全市有16个区域成交面积同比上升，16个同比下降；15个区域价格环比上升，17个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显上升，区域价格分化明显；此外，4月有8个区域量价齐升，最明显的是南城、大朗、大岭山等，相反却有9个区域量价齐跌，特别是塘厦、黄江、茶山尤为明显。
    二、一线区域高端楼盘扎堆上市，成交量创下近一年多的月度新高。
    
    一线区域住宅供需两旺，但新盘定价谨慎、总体价格滞涨。
    2011年4月一线区域供应保持高位，其中新增住宅供应16个项目，面积38.52万㎡，3459套，面积同比增加15.51%；在销售方面，4月住宅销售面积35.20万㎡，共3383套，销售面积同比上升32.90%，创下一年以来的新高；其中普通住宅中位房价6920元/㎡，环比下降0.81%，主要是由于部分豪宅盘定价逐渐趋于谨慎，对价格的拉动作用被削弱，当前价格上涨势头被抑制住，进入滞涨通道。
    
    即使东莞限购预期趋于减弱，但开发商依然大力推盘促进成交。
    2011年4月，虽然东莞限购预期逐渐减弱，但无论是各大楼盘的开发商，还是高亢的置业大军都没有放慢入市步伐，紧紧抓住松山湖、南城、东城、虎门、寮步楼盘加推的有利时机，扎堆抱团入市，从而拉升整个四月的楼市成交量，达到2010年以来的新高；在接下来的5月份，随着前期积累的购房需求在前两个月集中释放，以及市场以消化存量为主，成交量预期会有小幅的回落。
    4月别墅、豪宅洋房价格出现调整。
    2011年4月，一线区域别墅与豪宅洋房接连有新品加推，但由于定价普遍偏向谨慎，所以这两类物业的成交价格较前期出现回落的态势，而其他住宅物业类型的价格仍然呈现稳中有升的良好格局；东莞普通购房者关系最密切的普通洋房成交均价低于七千元，与豪宅洋房的价差十分明显。
    
    
    2011年4月一线区域普通住宅签约套数前十名一览
    
    
    南城新推豪宅盘集中签约，成交量价双双飘红。
    2011年4月，南城新增住宅供应7.07万㎡，共482套，面积同比减少72.62%，供应的楼盘以中信森林湖?兰溪谷、中信?凯旋公馆、香树丽舍为主；4月南城的住宅成交面积8.39万㎡，共649套，面积同比下降3.22%，环比上升22.39%；普通住宅市场成交均价9138元/㎡，环比上升14.18%。5月份，随着万科?金域华府二期、中信凯旋公馆的全新上市，南城将到处充斥大户型豪宅或别墅，将使楼市热烈的成交气氛得到延续。
    4月南城的住宅需求大幅放量，特别是豪宅项目的翘楚万科?翡丽山、中信森林湖?兰溪谷新鲜入市签约；除此之外，世纪城?国际公馆新推组团贝丽湖、景湖时代城推出楼王也在持续热销。
     4月南城有中信森林湖?兰溪谷1个楼盘销售上百套，其他楼盘则由于园林进度滞后，定价偏高，或者营销力度减弱等原因，销售量并不算高，只能慢慢的去货；不过香树丽舍、精英世家等性价比较高的小盘，依然不慢不紧的出货。
     南城别墅市场在东莞一直是成交最活跃的区域之一，本月南城别墅成交了35套，其中成交最多的世纪城?国际