2011年1月天津房地产市场分析报告
    政策篇
    一、行业政策
    1、商品房租赁管理办法2月施行
    住房和城乡建设部发布《商品房屋租赁管理办法》，该办法将于2011年2月1日起施行，住建部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。
    在房屋租赁管理方面，住建部规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。登记备案工作由当地建设（房地产）主管部门监管，发现违反者责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。同时，《办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
    《办法》规定，直辖市、市、县政府建设主管部门应定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。办法对于分割出租行为有明确规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。此外，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
    《办法》还明确规定了多种不得出租房屋的情形，其中包括：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
    2. 国税总局明确：地价计入房产原值征收房产税
    国税总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，对土地使用税和房产税等有关问题加以明确，土地成本计入房产原值征收房产税。
    国家税务总局在《通知》中明确，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
    宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
    关于出租房产免收租金期间房产税问题，《通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
    3. 央行2011年首次上调存款准备金率0.5个百分点
    中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    此次央行准备金率调整是2011年首次上调存款准备金率，此次上调存款准备金率后，大型金融机构存款准备金率达到19.0%。
    4. 国务院通过《国有土地房屋征收与补偿条例》
    国务院总理温家宝1月19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》。取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。
    该条例草案规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。
    该条例草案对征收程序也做出规定，扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府做出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。
    草案规定，政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
    此外，条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。
    5、国务院八项措施调控楼市 限购全面升级
    国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
    （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
    （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
    （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
    （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
    （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
    （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
    （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
    （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
    6、国务要求地方城市2月中旬前出台住房限购细则
    国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
    二、本地新闻
    1、天津市2011年20项民心工程确定
    为深入贯彻落实科学发展观，进一步保障和改善民生，市委、市政府决定2011年继续实施20项民心工程。
    一、改善住房条件
    开工建设保障性住房1200万平方米、19万套，其中公共租赁住房480万平方米、10万套，经济适用住房290万平方米、3.8万套，限价商品房430万平方米、5.2万套。向8.5万户中低收入住房困难家庭提供租房补贴。拆迁危陋房屋200万平方米。维修直管公房340万平方米，使7.5万户居民直接受益。完成大板楼居住建筑隔热保温改造30万平方米。
    扩大就业规模、提高群众收入、发展公共卫生、促进教育事业、完善社会保障、缓解出行难、加快公交发展、完善养老服务、加快社区建设、提升市容环境、打造绿色天津、改善环境质量、改造供水管网、延伸燃气管网、方便市民健身、建设村镇设施、实施文化惠农、关爱残疾人生活、建设和谐天津
    2、天津征收土地闲置费闲置2年以上收回土地使用权
    天津市物价局、财政局联合发出《通知》，出台土地闲置费征收标准。天津市严格按照国家闲置土地处置的规定，对闲置1年以上的必须收取闲置费，闲置2年以上的必须收回土地使用权。
    《通知》提出，建设项目使用国有土地经土地行政主管部门依法认定为闲置土地的，用地单位应当按月缴纳土地闲置费，收费标准按照所在区域土地级别基准地价的2%计收。基准地价未覆盖区域的土地闲置费缴费标准，按所在区县最低级别基准地价计算确定。非农业建设经批准占用耕地后一年以上未动工建设的，由用地单位按照每平方米10元的标准，一次性向土地行政主管部门缴纳土地闲置费。市和各区县土地行政主管部门分别负责征收中心城区和本区县的土地闲置费。
    《通知》还提出，土地闲置费为行政事业性收费，收入全部纳入同级财政预算，实行收支两条线管理。收费单位不得擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准，并应认真执行收费公示制度，自觉接受物价、财政主管部门的监督检查。天津的土地闲置费征收标准从今年2月1日起执行。
    3、天津出台新六条加码楼市
    为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，天津出台了《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，6条具体措施将为天津房地产市场平稳健康发展起到积极的促进作用。
    保障性住房暂不预征土地增值税
    房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含)以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含)的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。保障性住房暂不预征土地增值税。
    商品房不明码标价 暂停销售
    房地产开发企业申请办理商品房销售许可时，销售方案中须填报每套房屋的销售价格；取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源及每套房屋销售价格，并在天津市房地产综合信息网上进行公示；房地产开发企业如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并在销售现场和天津市房地产综合信息网上重新进行公示。凡未明码标价或未经备案、公示上调销售价格的，由市价格主管部门或市房地产市场行政主管部门依法责令限期整改，整改期间暂停其房屋销售。
    房地产开发企业不得在公开标明的商品房价格以外加收任何费用，也不得委托物业服务企业在房价外追加任何费用。
    新建商品房价格实时监控
    对新建商品房交易价格进行实时监控，对销售价格明显高于同地段、同品质房屋平均交易价格的进行跟踪监测，并对其交易的合法性、合规性进行调查。
    对不规范的交易行为由相关部门采取约谈、公开曝光等形式予以警示，对违法、违规行为，依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。
    严格控制酒店型公寓规模
    严格按照土地出让合同中规划条件的约定办理规划审批，严格控制住房套型比例，商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。严格控制酒店型公寓的规划审批。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%，并严格执行关于酒店型公寓建筑设计的技术规定。