2010年中国房地产上市公司测评研究报告_132页WORD文档其他地区免费下载WORD文档

2010年中国房地产上市公司测评研究报告_132页WORD文档

第一部分　测评背景

一、2009年中国房地产市场发展状况

    2009年，我国宏观经济走出了先抑后扬的步调。这一年，受益于国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策等多项利好政策的刺激，我国“保八”成功，全年国民生产总值达到33.53万亿元，比2008年增长8.7%。
    从房地产市场运行来看，整体表现更是超出市场预期。自2009年2月份我国房地产行业出现“小阳春”以来，代表我国房地产业发展变化趋势和变化程度的国房景气指数就开始出现止跌回升现象，并从5月份步入上升浪潮，于8月份一举冲破100点的行业景气关口。





    景气区




    景气区
    

    图 1　2008年至今国房景气指数变化情况
    据国家统计局数据显示，2009年我国完成房地产开发投资36231.71亿元，同比增长16.1%，其中，商品住宅完成投资25619亿元，同比增长14.2%；全国商品房销售面积93713万平方米，同比增长42.1%，其中，商品住宅销售面积增长43.9%；全国商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额增长80.0%。商品房销售激增的背后也伴随着商品房价格的上涨，2009年我国商品房成交均价达到4695元/每平米，创历史新高。
    住房市场成交的回暖也带动了土地市场的迅速回升。2009年全国土地出让收入创历史新高，达到1.42万亿元，同比增长43.2%。回顾全年土地出让情形，2009年上半年交易相对冷清，半年全国土地出让收入同比下降19.7%，而下半年收入同比增长110.9%。自7月份金地在上海以1.45万/每平米的单价，30.48亿元的总价夺下上海青浦赵巷10号地后，开始了“地王”频出的时代。2009年9月30日，绿地集团以72.45亿拿下上海龙华地块，成为上海新的双料地王。与此同时，大龙地产、中信集团、华侨城等地产企业也相继成为北京、天津、深圳的新地王。
    2009年末至今，火爆的房地产市场引起了中央政府的密切关注，出台了一系列政策以抑制部分城市房价上涨过快。2009年12月9日，国务院将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；2009年12月17日，国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年，且首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%；2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场；2010年4月14日，国务院提出了对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍的要求。在国家政策调控下，预计2010年的房地产市场将结束2009年的“量价齐升，供需两旺”的势头，进入相对平稳发展的阶段。

二、2009年中国房地产上市公司发展概览

房地产行业在供需缺口的矛盾下，整体行业利润率保持较高的水平，房地产业务成为吸引众多上市公司介入的“香饽饽”。截止至2009年底，大陆在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%，房地产业务收入占总业务收入的50%以上的有134家。2009年受房地产企业靓丽的业绩和证券市场的回暖等因素影响，房地产企业IPO、借壳、增发新股等融资成为资本市场的热点。恒盛、恒大、龙湖等8家企业登陆香港资本市场，融资总额达307.3亿港元，浙商集团、中南建设等多家企业通过借壳重组实现上市，已上市企业万科、保利等借助资本市场再融资，扩大规模。截止2009年第三季度，共有59家房地产上市公司提交增发预案，其中，57家公司提交了定向增发方案，万科和卧龙地产为公开增发，卧龙地产已获证监会有条件批准；在定向增发中，保利、金地、首开等10家上市公司已成功完成增发。公司债方面，共有 25家上

评星: