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    2009年东莞房地产市场分析及后市展望

    目录
    一、宏观篇              4
    1)、经济面              4
    2)、资金面              8
    3)、市场面              9
    4)、政策面              11
    5)、市政规划              12
    二、土地市场篇              14
    1)、2010年上半年土地政策一览              15
    2)、2010年上半年土地供应分析              15
    3)、2010年上半年土地成交分析              16
    4)、土地市场后市展望              23
    三、二级市场总体篇              23
    1)、新增供应分析              24
    2)、库存供应分析              27
    3)、市场成交分析              28
    4)、供需分析              31
    5)、市场价格分析              33
    6)、新开工情况分析              34
    7)、2010年下半年商品房潜在供需分析              36
    8)、2010年上半年销售排行              42
    四、二级市场物业篇              43
    1)、分物业总体情况              43
    2)、洋房市场分析              44
    3)、公寓物业分析              51
    4)、别墅市场分析              54
    5)、非住宅物业情况              57
    五、二级市场区域篇              61
    1)、区域市场总体情况              61
    2)、各区域分析              67
    六、新增普住供需结构篇              83
    1)、上半年全市总体新增普通住宅供需结构分析              83
    2)、上半年城区新增普通住宅供需结构分析              89
    3)、上半年镇区新增普通住宅供需结构分析              96
    七、后市展望篇              106
    1)、经济面              106
    2)、政策面              107
    3)、资金面              107
    4)、消息面              108
    5)、市场面              108
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

一、宏观篇

1)、经济面

    1、上半年黄金“大牛市”,美元在震荡中上调
    视为世界经济晴雨表”的美元、黄金、原油三者的表现:2010年上半年美国方面的经济指标难以给人带来新的惊喜,加上欧洲主权债务危机的解决也尚待时日,使得投资者把避险资金转投向风险资产,而使得美元等传统避险资产受到抛售,美元指数在震荡中上调。然而厌恶风险情绪令投资者正在抛弃所有高风险资产,转而投资于更为安全可靠的黄金,令黄金受避险资金追捧,大幅走高,并跑赢了股市、楼市等主要投资渠道。上半年国际原油市场呈现区间震荡走势。美国经济复苏一波三折,欧洲陷入了债务危机的泥潭,压制了原油市场的需求。同时美国原油高库存、OPEC原油生产持续超额等因素对市场造成了打压。此外,冰岛火山灰、高盛接受调查以及墨西哥湾漏油等突发事件亦对原油走势产生一定影响。对于今年下半年的经济形势,美国下调了下半年的经济预期增长率,预计美元仍保持震荡,而对于黄金来说是利好的支持因素。
    
     
     
    2、全球经济整体继续缓慢复苏,受不确定因素影响或有“二次探底”的担忧
    
    3、上半年国民经济运行态势总体良好,但增速放缓,下半年前景不容乐观。
    
    6月CPI同比涨2.9% 环比降0.6%
    国家统计局11日公布5月份经济数据显示上半年GDP为17.28万亿元,同比增长11.1%,比上年同期加快3.7个百分点上半年我国CPI同比上涨2.6%,其中6月同比上涨2.9%,环比下降0.6%。
    实际使用外资:中国5月实际使用外资金额同比增长27.48%。 
    据国家商务部网站消息,统计显示,1-5月份,中国实际使用外资389.21亿美元,同比增14.31%,其中5月实际使用外资金额81.32亿美元,同比增长27.48%。1-5月非金融类对外直接投资143亿美元。其中以收购方式实现直接投资35亿美元。占同期投资总额的24.5%,其中5月当月对外投资29亿美元。
    进出口:我国6月进出口创历史新高 上半年顺差降四成
    海关总署10日发布的数据显示,1至6月我国进出口总值13548.8亿美元,比去年同期增长43.1%。其中,6月份,我国月度出口值,及进出口总值均刷新2008年7月的历史纪录,均创历史新高。6月份,当月我国进出口值2547.7亿美元,增长39.2%。其中出口1374亿美元,增长43.9%;进口 1173.7亿美元,增长34.1%。6月份进口总额增幅、出口增幅、进口增幅都低于5月份水平。
                                                                                                                        6月PMI52.1连续两个月回落 中国经济发展回调
    6月1日讯 中国物流与采购联合会周二公布,6月份, CFLP中国制造业采购经理指数(PMI)为52.1%,比上月回落1.8个 百分点。该指数已持续16个月保持在50%以上,但最近两月一改之前波动上升态势,呈现连续回落,显示当前中国经济发展回调。6月汇丰中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.4,创14个月来最低水平,已逼近荣枯分水岭的50。
    
    房价:6月份70大中城市房屋售价同比涨11.4%环比降0.1%,16个月来首现环比下滑
    据国家统计局网站消息,房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。
    
    4、东莞:经济呈现良好的复苏的态势,坚定不移地推进经济社会“双转型”
    上半年广东GDP预增11%
    广东省今年上半年GDP预计增长11%,增幅比全国平均水平高0.6个百分点。未来五年广东将重点发展高端IT、电动汽车等新兴产业,提升发展半导体、光伏产业,并实施100强创新企业计划。上半年各项经济指标除了出口以外,均达到了国际金融危机以前的规模,但是经济增长率仍未恢复到正常年份的水平,目前的高增长存在非正常因素,没有恢复到正常增长速度。整个经济形势处于后危机时代复苏阶段,下半年会逐渐趋稳。
    东莞“十二五”GDP增速初拟9%
    6月24上午,东莞市召开“十二五”规划编制工作会议。《东莞市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路(征求意见稿)》(以下简称《“十二五”基本思路》)也正式出台并开始征集意见。东莞市发改局昨日公布的《“十二五”基本思路》中初步拟定东莞未来5年发展目标。“初步考虑,全市生产总值年均增速为9%左右,到2015年全市生产总值达到6300亿元(按2009年数据测算),人均生产总值年均增长9%左右。”据了解,2006- 2009年东莞G D P年均增长13 .9%,加上2010年的预计增速,“十一五”期间,东莞G D P年均增长在13%左右。
    东莞房地产投资首现负增长
        据广东省统计局数据,今年1-5月,东莞规模以上工业增加值为641.82亿元,比去年同期增长23.2%。这一数据在珠三角九市中排名第3,仅次于经济总量偏小的惠州和肇庆,增幅甚至超过广州、深圳和佛山。去年工业、房地产冰火两重天的现象,今年同样存在,但却正好反了过来。据统计部门发布的数据,东莞今年1- 5月规模以上工业增加值同比增长23.2%,回暖较快,房地产投资情况却不佳,1-5月份甚至出现了广东省唯一一个
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