一、经济环境

一）、全国经济大环境分析

1、近年GDP变化趋势

    当前,我国经济存在加速增长趋势。从实际经济增长结果看，规模以上工业增加值7、8、9月三个月分别比上月增长1.14个、1.15个和0.95个百分点。第三季度GDP比第二季度增长了5个百分点。如果控制得不好，今年GDP有可能超过10%，出现过热苗头，可能会对明年的经济增长造成很大压力，增加宏观调控的难度。

2、2010年全国CPI、PPI变化趋势

    从月度同比涨幅来看，CPI全年持续上涨，从2010年年初的1.5%一直上涨至11月份5.1%的高位，而12月份4.6%的同比涨幅则是在连续6个月上涨之后的首次回落。翘尾因素的消除以及物价调控效果的显现是12月份CPI涨幅回落的主要原因。
    国通胀的压力在增加。今年CPI在逐季上升，第一季度只有2.2%，第二季度上升到2.9%，第三季度上升到3.5%，预计全年CPI上涨3.2%, PPI虽然还不高，但也存在上升的压力。而且，流动性过剩问题并没有解决，仅今年的新增贷款就可能突破7.5万亿元的预期目标。在今后几年，流动性过剩始终是造成通胀压力的主要因素。

3、2010年全国房地产市场

    2010年是让买房人“纠结”的一年，跌还是不跌？观望一年，到头来房价还是涨了6.4%。国家统计局昨日公布的2010年全国房地产市场运行情况和70个大中城市房价指数显示，2010年全国商品房销售量价齐增，江苏销量跌了8.5%，但价格却仍是上涨的。从环比看，全国房价已连涨4个月，在12个月份中仅6月出现了0.1%的微幅下跌。

二）、南京经济环境分析

    南京顺利完成了“十一五”确定的主要目标和任务：今年年底全市地区生产总值达5086亿元，年均增长13%以上。地方一般预算性收入539亿元，在“十五”的基础上翻了一番。全社会固定资产投资累计超过1100亿元，年均增长18.8%。

    2011年全市主要经济指标

指标	单位	累计数值	同比增长（%）
规模以上工业总产值（现价）	亿元	7692.97	27.3
全社会固定资产投资	亿元	3012.41	24.0
社会消费品零售总额	亿元	2066.03	18.3
进出口总值（按经营单位）	亿美元	407.24	33.7
财政收入	亿元	980.07	19.9
城市居民人均可支配收入	元	26169	11.0
居民消费价格指数（以上年同期为100）	—	104.2	4.2

    政策篇

一、房产类

一）、全国性

    1.10 国务院重申：二套房贷款首付款比例不得低于40%
    1、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
    2、严格执行有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

    3.11 国土部出台“国19条”
    1、确保保障性住房土地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。
    2、各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，开发商拿地先缴20%保证金。
    3、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
    4、公开住房供地计划，严禁向别墅供地

    3.18 国资委：78家央企退出房地产业务
    1、公布了16家以房地产为主业的中央企业
    2、78户不以房地产为主业加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务

    4.15 国务院              ：二套房首付不得低于50%
    1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
    2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
    3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
    4.17 国务院：坚决遏制部分城市房价过快涨
    1、实行更严格差别化住房信贷政策，抓紧制定二套房认定标准
    2、房价上涨过快地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款
    3、限制异地购房贷款，房屋售价按申报价明码标价
    4、保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%
    5、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发
    6、建立考核问责机制，发挥税收调节作用

    4.20 住建部四举措再调楼市楼盘须10日内公开每套价格
    1、加强市场监管：可售房源必须一次公开，楼盘须10日内公开每套价格
    2、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名
    3、完善预售制度：预售资金纳入监管账户
    4、加强期房质量管理：明确开发商对商品房质量承担首要责任
    5、清理预售房项目：未开盘项目限期开盘


    6.5 史上最严二套房认定标准出台
    1、认房：家庭有购房记录
    2、认贷：有贷款购房记录
    3、对不能提供1年以上的当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民
    4、二套房认定标准出台：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。

    9.26 两部委再出调控重拳囤地超一年禁拿地
    1、因企业原因造成土地闲置1年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
    2、在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量
    3、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让
    4、坚决制止擅自调整容积率等问题

    9.29 将房价调控到底中国楼市再出五大重磅措施
    1、房贷首付提高至3成，停贷三套及以上住房贷款
    2、在一定时期内限定居民家庭购房套数
    3、严格限制异地购房，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
    4、发挥税收在房地产市场调控中的作用
    5、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设
    6、加强监管，督促地方政府落实“国十条”，强调问责制

    12.15 住建部出台《商品房屋租赁管理办法》
    1、不得出租房屋的四种情形：属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的、以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。违规租房将被处于最高三万元的罚款。
    2、针对合租房：对于出租住房的当事人，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准

    12.19 国土部落实房地产用地调控政策
    1、未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的城市控制年底土地出让。
    2、溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的地块，2个工作日内上报。
    3、严禁保障性住房用地改变用地性质。