2010广州市一手住宅市场分析报告
    目录
     
    一、房地产行业发展现状分析              3
    1、房地产行业概况              3
    1）房地产的基本知识              3
    2、我国房地产行业发展现状              6
    1）我国房地产发展现状              6
    2）房地产企业的分析              9
    3）房地产消费者需求分析              15
    4）区域房地产市场分析              16
    二、广州房地产行业市场现状分析              18
    3、广州房地产市场分析              18
    1）2010年第1季度广州房地产市场分析              18
    2）2010年3月广州房地产市场状况              23
    三、行业市场竞争分析              28
    4、广州房地产竞争              28
    1）房地产行业竞争分析              28
    2）广州市各区域房地产市场情况对比分析              29
    四、2011年房地产行业趋势              34
    5、广州房地产发展趋势分析              34
    1）2011年楼市发展预测              34
    

一、房地产行业发展现状分析

1、房地产行业概况

1）房地产的基本知识

    a、房地产的定义:
    房地产是房产和地产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
    b、房地产主要涵盖的领域：
    土地开发和再开发； 房屋开发； 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； 房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等； 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等； 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
    c、房地产行业的特点：
    1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。
    2、房地产行业需要策划活动来贯穿实施。
    3、房地产行业是多项目的综合体工程系统。
    4、房地产行业的工作是决策，不是简单的工作。
    5、房地产行业的利润渠道很多。
    1）      2）房地产政策影响分析
    2010年房地产市场由于政策的影响，楼市逐渐冷淡。而我国楼市一直被开发商们戏称为“政策市”，可见政策对楼市发展有着很大影响力。自去年底开始，国家一系列房地产调控政策出台，随后广州市政府也出台了系列政策稳定房价。这些政策将对广州楼市产生很大的影响，根据以下是2010年4—6楼市的调控政策一览表，得出今年将推行的重点房地产政策，把脉今年广州楼市。
     
     
     
    2010年4—6楼市调控政策一览表

    表1
    根据以上的相关政策，得出对住房需求起抑制、刺激影响的相关政策，其中今年的房地产政策主要是抑制房价过高和调节房地产经济为主的,其中:
    a、抑制住房需求因素的政策有:
    《广州新政二十四条》、《央行年内第三次上调存款准备金率》等加息政策。
    b、刺激住房需求因素的政策有：
    《粤四条》等相关政策
    c、货币政策对房地产行业影响：稳健的货币政策对楼市影响深远
    实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。　　货币政策由宽松转为稳健，对未来的经济发展将有重大意义。
    面对经济下滑威胁，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。很快在2009年逆转了萎靡的资本市场和楼市。
     但从2009年下半年起，特别是2010年以来，中国经济出现过热雏形，资本市场泡沫泛起，楼市价格非理性节节攀升。在房地产行业融资渠道上，国家关闭了房地产信托的窗口，让房地产行业融资步步加难。房企从竞争已走向竞合，联合拿地和并购潮，已成为房企走向未来的打开资本的钥匙。 
    因此，货币政策一直是楼市发展的风向标。稳健的货币政策将对楼市产生较为深远的影响。
    （资料来源：新浪乐居）

2、我国房地产行业发展现状

1）我国房地产发展现状

    a、2009年住宅市场经济运行分析
    （1）需求大量释放市场恢复上行
    为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外，宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门坎，有效的释放了普通及改善型住房需求。
    （2）一线城市土地充分显示其价值“地王”频出
    2009年土地市场随着整体经济的发展而变化，经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面，到年中后经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，土地拍卖竞争激烈的过程。
    （3）宽松的货币政策助推房价大幅攀升
    　　供应普遍紧缺，加上城市价值体现，中高端产品备受欢迎，成交活跃，令一线城市房价快速攀升。根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计，中高端住宅占总成交量的41%，成交量接近半数，可见豪宅成交对房价的推动作用。
    （4）存量去化加速，供应缺口增大
    各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高，全年成交量预计达7.6亿平方米，比2008年增长36%，比2007年增长10%。其中一线城市商品住宅成交总量将达4,940万平方米，按年增长82%，当中上海增幅最大，达100%；成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6,400万平方米，按年增长将高达109%。
    （5）开发商现金流从短缺转向充沛
    房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业的负债率大幅降低，30大上市开发企业2009年第3季度的净现金流比同年第1季度上涨305%。
    （6）房价平稳运行成交量将回落
    对于2010年的展望，由于2009年房价已上升至高位，特别是在一、二线城市，房价已触及普通购房者的承受上限，2010年上涨的空间较有限，但供应量紧缺将决定房价难于短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行，部分2009年上涨过快的城市将会适度回调。
    （7）整体市场供应略有增长一线城市仍紧绌
    随着宏观经济环境的好转，2010年房地产开发投资增幅将较2009年提高，加上2009年底政府大力打击捂盘、囤地行为，预计2010年商品住宅的新开工面积将较去年增加，但不可忽视的是，项目从建设到推出市场最快需一年的周期，预计供应高峰期将推迟至2011年。
    （8）经济好转政府将加强楼市调控以保持市场稳定
    　根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010年楼市调控政策将呈现更大的差异，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。
    （资料来源：观点地产网）
    b、2009年全国楼市回顾
    2009年的楼市是不平凡一年的楼市，楼市回暖、宽松房贷、遏制楼价等政策都为楼市的发展起到了积极的作用。
    一季度经历了救市政策的刺激
    1、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号) 主要是下调购买普通住房契税税率等。
    2、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号) 主要，暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税等
     3、《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件) 主要是降低购买首付比和个贷利率等。
    4、国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)，各地政府根据其文件精神纷纷出台救市政策细则，银行也相继出台支持楼市的详细政策，为楼市回暖起到了一定的促进作用。
    二季度经历了整顿市场秩序
    1、四月上旬国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确节约用地、对制度，对违背政策搭车用地、圈地的将作为大案件处理。
    2、五月上旬，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。主要是对全国工业用地出让最低价标准