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    2010年昆明春季房交会
    总结分析报告
     
     
    目  录：
    一：参展项目业态
    二：昆明主要项目情况分析
    三：昆明市四城区各项目数据分析
    四：各楼盘展位活动及优惠活动列表
    五：昆明市参展项目个案分析
    六：地州重点旅游项目个案分析
    七：地州重点旅游项目个案分析
    八：房交会分析总结
    九：本次房交会对桃源水乡的启示和思考
     
     
     
     
     
     
    本报告（共15P）仅供参阅
    报告源于：FFC（昆明）有限公司
     
     
     
     
    一、参展项目业态概况
    此次房展会中，地州参展项目占48%，接近一半，其中以大理及昆明周边区县项目为主，昆明周边项目占到此次参展项目的21%，地州项目参展房交会，并部分项目在昆明设有展示厅，并在昆明举行开盘等活动，在一定的程度上分流了昆明大部投资客群，针对地州项目价格较低、竞争较弱等风险程度偏低因素，部分投资能力较弱的小型投资客很容易被分流。地州众多项目以四合包围之势分流昆明主要置业客流。
    1、各物业类型情况
    参展项目以住宅项目为主，其次便是商业及别墅，公寓和写字楼也占到11%，公寓及写字楼同属商业物业，复合业态指各物业类型均有的大型综合型项目，包括城市综合体，共有6个参展项目，可以看出现在市场上的大盘较多。
    2、别墅项目情况分析
    此次参展项目中地州的别墅项目占到80%的绝对数量优势，昆明别墅则仅占20%，地州中以大理和西双版纳为主，各占24%及8%。其中昆明周边区县所参展的别墅项目也占到24%的比重，地州别墅价格在4000元/平左右，相比昆明近1万每平的均价占绝对优势，个别地州环境优美，现时代消费者对人居标准的改变，能买的起别墅的，要么为了投资，要么为了度假，要么为了自住，由此分析，除了满足自住要求外，其他两项，地州项目都更具有优势。特别是昆明周边区县的别墅项目，距离昆明主城不是特别远，却在价格上有着绝对优势。
    3、商业项目情况分析
    此次房展会中，昆明四城区包括社区商业、写字楼、公寓、主力商业等商业业态项目共有12个，其他地州则有8个，数目上很接近。相比较昆明市的商业随便都是几万一平的价格，地州的商业可能只需要一套昆明住宅的首付就可以全价支付，似乎更具有投资性，但是从整体商业的体量及消费能力来说，无疑昆明有绝对优势，但是发展较好的地州，例如大理、丽江、西双版纳等，区位较好的项目不仅具有开发的独占性，其极具潜力的商业价值也是很多投资客的关注点。
    4、住宅项目分析
    此次房展会参展住宅项目中，昆明住宅项目占到77%的绝对数量优势，其他地州住宅项目加上昆明周边区县的一起总共才占到23%的比重。此次房展会期间地州项目带来的住宅项目基本是与其他物业（别墅、商业）一起，且住宅的体量都较小，住宅项目大多购买还是用于自住，因此地州住宅不会成为分流昆明客源的主要渠道。
    5、总结
    根据此次针对房展会参展项目数量的不完全统计，此次昆明房交会参展地产项目共有73个，其中昆明项目共有51个，占参展项目总数的76%，其它地州项目共有22个，占24%。其中州县中以大理、石林、西双版纳为主，其他地州相辅以四方之势围合大昆明地产发展。
    以上数个数据可以明显看出，地州所携参展昆明房交会的项目主体为别墅及商业，这两种物业项目便于异地投资，且地州项目明显占有价格优势，对于投资能力较弱但投资意愿较强的人，针对现在一系列的宏观政策及房贷负担，及省会城市的激烈竞争，相比较而言，地州具有相对的投资安全性，投入资本小，房贷负担甚至可以为零，但同时得到的收益也要小的多。
    地州项目中尤以东川、安宁、嵩明、宜良、呈贡、石林等几个区县项目对昆明项目影响较大，占到参展项目的17%，他们距离昆明城区较近，且价格较低，且呈贡新城还是未来昆明发展的扩充板块及新机场所在地，又同时中和了昆明高价及地州偏远的两个劣势，可以说是投资的好去处。但存在一个城区的发展周期，同时也存在城市规划是否利用城区发展及各个不稳定因素所带来的城区发展不良好的可能性，因此，也存在相当的风险性。
    二、昆明主要项目情况分析
    昆明参展项目列表

     
     三、昆明市四城区各项目数据分析
    以上图表可以看出，昆明地产的发展趋势正在逐渐向二环外甚至是三环外蔓延，二环外三环内项目比重为40%，达到最高，其次是三环外，占27%，二环内占24%，而市中心仅占9%。围绕整个昆明，由外及内，呈依次递减局势。
    参展此次房展会的昆明别墅项目仅有5个，其中三环外就有4个，占到80%，二环外三环内的仅有一个。
    此次昆明市商业参展项目中，市中心几乎无集中商业项目，只有世纪中心为写字楼，其他以二环外为主，占47%，三环外占20%，二环内占33%。
    上图显示数据为昆明四城区各商业业态相关数据，其中，写字楼、公寓与集中型商业基本在同一项目中，单一商业业态较少，基本为公寓产品，一些项目也都是大体量的综合业态，但因项目进度只剩余部分业态产品，现在各大商业项目在规划开发过程中，都在追求大体量、高品质，个个都在标榜着自己的商业领航地位，都描绘着昆明商业中心的宏伟蓝图。在现有的商业项目开发中，已经很少业态单一的社区项目，不是商务中心，就是综合商业中心。大体量的商业项目云集，必定形成激烈的竞争局面，最终被消费者认可的除了地段、还有规划、品质、招商、消费人群及价格等诸多因素。
     
    四、各楼盘展位活动及优惠活动列表

     
     五、昆明市参展项目个案分析
    1、红星国际
    项目地址：西山区广福路与金广路交叉口
    物业类型：普通住宅、公寓、写字楼、商铺、高层
    开发商：红星美凯龙
    项目简介：红星国际本次参展产品为8栋住宅网络超女，约1000套房源焦点房地产网，其中有2栋为小户型公寓图行天下，1栋写字楼。同时，红星美凯龙计划在昆明投资数百亿，打造继上海全球旗舰店之后又一个专业化国际市场，将国际领先的家居行业的经营理念融入城市综合体开发中。
    项目竞争优势：
    （1）   强大的品牌实力——红星美凯龙地产
    （2）   地段优势——广福路与金光路交汇处，区域发展较为成熟，金光路有成型的住宅群提供消费人流，临近滇池路，直穿金光路区域发展成熟，附近有两所院校，更临近省委省高院
    （3）   配套较为完善
    （4）   产品优势——项目将建成昆明最大的家居广场即红星美凯龙昆明店，以其强大的家居品牌实力做后盾。
    小结：
    红星国际与新亚洲体育城同在广福路上侧，距离仅半小时车程，同样为商业综合体业态，相比新亚洲体育城，其大家居卖场更能敛聚相当的消费人流，其全国连锁的实力品牌与昆明本土品牌的PK战。
    大商汇是昆明市广福路上现发展已相对成熟的大型家居卖场，其已获得昆明消费者的一定认可，会对红星国际家居卖场形成一定的市场威胁。
    南亚风情第一城也是一个商业综合体项目，同样，其铺天盖地的宣传推广已使昆明市民无人不晓，其业态的规划及招商品牌的入驻，更主要是他在昆明市场上已经抢占了先机，因此对红星国际的商业项目也会是一个威胁。
    针对新亚洲体育城
    无疑，红星国际作为地产一线品牌登陆昆明必将会给本土品牌造成一定的威胁，但是对提升板块价值也起着不容小觑的作用。而红星国际现在的建设速度也算是比较快的，抢占市场拼的也就是一个速度。因此作为已经成型的新亚洲体育城，更应该利用自己的优势尽早的利用现有资源，抢占市场先机，在红星国际还未成型之前对项目的商业进行集中性推广及推售，以达到较好的效果，同时树立品牌形象。
    2、志远城市综合