2010年西安房地产市场研究报告
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2010年西安房地产市场研究报告
     
     
     
     
     
     
    


     
    克而瑞（中国）信息技术有限公司
    西安机构
     
    目    录
    2010年序言              5
    一、政策资讯              6
    1、政策法规              6
    2、市政动态              11
    3、市场资讯              14
    二、经济环境              17
    1、GDP              17
    2、工业增加值              17
    3、进出口              18
    4、固定资产投资              18
    5、社会零售总额              19
    6、CPI              20
    三、土地供求              21
    1、土地供应分析              21
    （1）、区域分布              21
    （2）、地块面积              22
    （3）、地块性质              22
    （4）、容积率              23
    2、土地成交特征分析              24
    （1）、规划容积率与楼面地价比较              24
    （2）、各区域成交分析              25
    （3）、各类用地成交量分析              26
    （4）、成交单价与楼面地价分析              27
    （5）、各类用地成交价分析              27
    四、行业发展              29
    1、开发投资              29
    （1）、房地产投资增长走势              29
    2、建设规模计划              30
    （1）、西安市2010年保障房建设计划              30
    3、西安市2010年建设分析              31
    （1）、商品房开发量及竣工量走势              31
    （2）、保障房建设              31
    五、市场交易              33
    1、商品房市场              33
    （1）、商品房供求分析              33
    （2）、商品房成交量价分析              34
    （3）、分月成交量分析              34
    （4）、分物业供应量分析              35
    （5）、分物业成交量分析              35
    （6）、分物业成交均价分析              36
    （7）、企业销售排行              36
    2、办公市场              38
    （1）、供求关系分析              38
    （2）、分城区供求分析              38
    3、商业市场              39
    （1）、供求关系分析              39
    （2）、分城区供应成交分析              39
    4、住宅市场              40
    （1）、市场综述              40
    （2）、2005-2010年住宅成交走势分析              41
    （3）、年度供求关系分析              41
    （4）、住宅分城区供求分析              42
    （5）、分面积成交量分析              43
    （6）、分面积段成交价分析              44
    （7）、2010年住宅项目销售排行榜              44
    5、重点项目              45
    （1）、住宅项目              45
    （2）、商业项目              54
    （3）、办公项目              55
    六、2011年房地产市场预测              57
    1、宏观环境              57
    （1）、全国2011年经济趋势              57
    （2）、西安2011年经济趋势              58
    2、政策环境              59
    （1）、经济金融政策              59
    （2）、房地产行业政策              60
    （3）、西安本土房地产行业政策              61
    3、土地市场              61
    4、市场走势              62
    （1）、商品住宅市场预测              63
    （2）、非居住市场预测              64
    5、分项市场趋势              65
    （1）、产品趋势              65
    6、区域市场趋势              66
    （1）、区域市场整体特征              66
    （2）、区域市场供求走势预测              66
    （3）、区域格局变化趋势预测              67
    （4）、区域房价趋势预测              68
    （5）、各区域住宅市场发展趋势              70
    七、区域数据              81
    1、城东区              81
    2、城西区              81
    3、城南区              82
    4、城北区              82
    5、城内区              83
    6、高新区              83
    
     
     
     
     
     
     
     
    2010年序言
    2010年，随着宏观政策调控的干预，整个楼市跌宕起伏，这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；这一年，市场走过了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。在经历了“调控再调控、僵持再升温”的波动过程后，纵观西安楼市2010年的整体表现，在成交价格涨幅高达28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平这足以说明，西安正在迈入二线城市“最具信心”的潜力队伍当中……
    经济增速平稳回落，CPI屡创新高
    欧债危机、美国经济复苏的坎坷使得中国在外围经济环境不景气的背景下一度引发经济下滑的担忧，但纵观2010年，中国经济仍持续保持较为强劲而稳定的增长态势，全年增速平稳回落，但经济10%的增幅仍十分可期。然而，伴随着物价走高，信贷投放节奏过快，市场流动性充裕，通货膨胀的预期愈演愈烈，CPI的高企俨然已经成为2010年经济发展的突出问题。西安同样在保持经济快速增长的同时，也面临着CPI走高所引发的通胀压力。
    政策调控力度史无前例
    2009年中国楼市的疯狂已令市场有所担心，自2010年1月起，本年度的楼市调控便已拉开帷幕。然而，央企接二连三拿下地王的不良导向使得政策效应急速弱化，随之也催生了4月今年最重要调控政策的出台，与三个月前的通知不同的是，这次的新政用了“坚决”来表达政府对楼市调控的态度。市场在经历过短暂的成交萎缩后迅速回暖，促使政府又相继出台一系列调控政策规范楼市，国家政策调控周期也从年度调控转化为季度调控。
    楼市在调控中继续疯狂
    2010年，无疑是一个政策年，自“房价”二字成了影响国计民生和社会稳定的显著问题后，政府的调控手段便从未停止，国十条、国十六条、收紧银根、增加利率、限购令等一系列政策先后出台，但仍未挡住楼市延续狂热的脚步。1275万㎡的成交量、6211元/㎡的成交均价、28%的价格增幅无一不见证着2010年西安楼市的疯狂，然而违背理性的发展也势必将迎来更为严苛的调控。年末，房产税征收的呼声高涨，2011年又将是个政策年，若调控无法从根本上解决供求矛盾，短视的政策昙花一现后，必将造就市场的再度疯狂。
一、政策资讯
    1、政策法规
    （1）、中央进一步调控楼市 确定2010年楼市政策基调（2010.1.10）
    2010年1月10日，国务院再次发布新的房地产调控政策，正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国11条”）。通知要求加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，二套房贷款首付比例不得低于40%。
    点评：国务院在此次提出的《通知》，一方面是进一步抑制投机和投资类购房，保证国内楼市稳定，另一方面为预防“境外热钱”的冲击。
    （2）、国土部今年重点清理"小产权房" 全部停建停售（2010.2.1）  
    国土资源部部长徐绍史1月31日在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时讲话指出,要及时发现、有效遏制苗头性和倾向性问题。今年国土资源部将要重点打好六场硬仗。其中,要重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
    （3）、国土部：中国保障房用地采用“划拨”方式供应（2010.2.2 ） 
    国土资源部2日强调，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地。土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。
    （4）、中央政治局召开会议 重申货币政策应适度宽松（2010.2.23）  
    22日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请全国人大审议的《政府工作报告》稿，会议指出，今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏、重点。
    （5）、银监会再次收紧房地产信托 禁止流向土地储备（2010.2.24 ） 
    春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
    点评：此份通知一方面是为收紧房企拿地融资渠道，另一方面为控制房产信托风险。
    （6）、国土部出台19条土地新政 囤地开发商将被冻结（2010.3.11）
    国土资源部3月10日出台了19条土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”、保障房用地不低于70%等内容。
    （7）、国土部:住房用地计划公布前不得出让住房用地（2010.3.23 ） 
    国土资源部22日明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。 国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划，各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。
    （8）、住建部：要求房企增加中低价位普通商品房供应（2010.4.2 ） 
    财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对于联名购房者的首套房契税优惠认定进一步收紧。这是在部分银行收紧首套房贷利率优惠后，首套房优惠政策遭受的又一次“打击”。
    （9）、温家宝召开国务院会议 严格差别化住房信贷政策（2010.4.14 ） 
    国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议研究决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得