第一部分购房者消费调查研究背景和方法

1. 研究背景

2009年11月，搜房网和中国指数研究院·中指调查联合数十家主流媒体发起“中国购房者消费调查”，力图真实还原中国购房者心态，全面呈现中国购房者面临的压力、困惑和对未来居住价值的追求。这一调查在社会上引起了巨大反响，因此搜房网和中国指数研究院·中指调查将对购房者消费调查进行季度性的监测，以便动态的反应购房者的需求。

2. 研究目的

    ?      进行购房者购房意向、支付能力、产品偏好以及购房者特征等分析。
    ?      获取购房者的购房时间、次数、目的，来分析其购房意向。
    ?      获取购房者的购房预算、付款方式、首付款计划、承受价位等方面信息，来分析购房者支付能力与方式。
    ?      获取购房者在选购房产时的对产品的看法，包括配套环境、户型结构、户型面积，来分析购房者的产品偏好。
    ?      获取购房者对当前市场的价格水平、价格走势、政策信心、政策力度、政策执行力，来分析购房者对目前市场的看法及判断。

3. 研究方法

    ?      研究样本
    本次调查访问了北京、上海、广州、深圳、郑州、长沙、福州、石家庄、天津九个城市的购房者，最终获取成功样本2426份。
    样本分布如下：

	城市	样本量（份）	占比
一线城市	北京	886	36.5%
		上海	134	5.5%
		广州	128	5.3%
		深圳	72	3.0%
二线城市	长沙	300	12.4%
		郑州	270	11.1%
		石家庄	310	12.8%
		天津	236	9.7%
		福州	90	3.7%
合计：		2426	100.0%

    ?      取样方法：方便抽样（Convenience sample）
    由本项目的访员在搜房组织的看房团和一些专题活动中分发问卷。
    网络调查回收问卷。
    ?       研究步骤：（针对此次年终全国性调查）

    结论：潜在购房者的消费研究
    一线、二线城市潜在购房者对比分析
    北京、上海



    一线、二线城市潜在购房者分析
    北京、上海
    潜在购房者综合分析
    ?
    中国指数研究院·中指调查

4. 测量工具

    ?      问卷概况：1.自我测量问卷是主要测量方法。
    2.由3个部分组成，总共32个题目。
    3.五点式数字和类别尺度是主要测量尺度。
    ?      问卷结构：第一部分潜在购房者的购房行为和需求，共11个题目。
    第二部分心理和信息渠道，共14个题目。
    第三部分人口统计因素选项，共7个题目。

5. 研究分析

运用SPSS软件对数据进行统计分析。初期进行描述性统计分析，以便对数据进行一个初步的了解。随后运用MANOVA，ANOVA等方法对数据进行推导和判断性分析。

第二部分一线、二线城市购房者对比研究

通过一线城市和二线城市潜在购房者的对比分析可以发现，在如今的房地产市场，一线城市和二线城市已出现较为显著的市场差异。整体而言，因一线城市持续坚挺的高房价原因，一线城市潜在购房者在高度关注国家房地产政策的同时，却对国家相关平抑房价政策的执行效果较为失望，虽然普遍认为房价太高，但短期购房需求却依然迫切，所以一线城市潜在购房者对未来房价的下跌寄予很大期望。相反，二线城市潜在购房者普遍认为所在城市的房价不算太高，所以二线城市潜在购房者不仅购房需求迫切，且对较大面积的住宅户型持有很高的购买需求，对未来房地产市场的发展持有更为乐观的预测。

1. 购房者心理

1.1 政策认知

    一线城市购房者对国家房地产政策表现出更高的关注度
    在国家房地产政策的关注度方面，一线城市购房者和二线城市购房者表现出较为显著的差异。55.7%的一线城市购房者非常关注国家房地产政策，而二线城市购房者中仅有21.4%表示非常关注。
    政策关注情况

    数据来源：中国指数研究院·中指调查
    一线城市购房者对第二波调控新政的支持度高于二线城市购房者
    2010年9月份国家陆续推出土地新政、公租房优惠政策、限购令等房地产调控新政，预示着第二波调控的来临，当问及对这些新政的态度时，一线城市购房者比二线城市购房者表现出明显的更高的支持度，37.7%的一线城市购房者表示非常支持这些新政，而二线城市购房者中仅有17.8%表示非常支持。
    新政态度

    数据来源：中国指数研究院·中指调查
    二线城市购房者对政策执行效果的认可度较高
    为了平抑房价，国家密集出台了很多政策，针对这些政策的执行效果，不同购房者感知不同。从下图可以看出，二线城市购房者对政策执行效果的认可度高于一线城市购房者。
    平抑房价政策的执行效果

数据来源：中国指数研究院·中指调查

1.2 价格认知

    一线城市的住宅价格水平明显高于购房者的心理认知
    当问及购房者对所在城市住宅价格水平的认知时，一线城市购房者表现出显著的价格太高认知。72.9%的一线城市购房者认为当前住宅价格水平太高，而二线城市购房者中仅有19.6%认为所在城市当前住宅价格水平太高。
    购房者对当前价格认知

    数据来源：中国指数研究院·中指调查
    二线城市购房者对未来半年的市场走势持有更为乐观的预测
    2010年8月份开始，楼市成交量重现回暖迹象，多个城市的成交量都呈现连续上涨的态势，而调查发现，对于此回暖现象，二线城市购房者更为乐观，认为未来半年成交量会继续稳中有升；而一线城市购房者则多数认为此次回暖为假性回暖，未来半年市场成交量会呈现下跌。





    未来半年成交量预测