重庆市永川区房地产市场调查报告
一、 区域市场概况
（一）、永川市房地产市场基本情况
永川市现有房地产开发商68家，其中42家三级资质开发企业和9家二级资质开发企业，外地企业就有19余家。2000年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，2002年全市在建项目共65个，面积32.575万平方米，拟建项目7个面积7.74万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。
南方集团、广厦集团、光华地产等“外资”的强势进入，无论是规模还是档次上都给永川房地产业带来了飞跃；渝西光华广场、南方花园、伟映帝琴花园、名豪商贸区和棠城佳苑等一大批标志型住宅小区的相继建成，在向房地产开发商和相关商家发出诱人信息的同时，更以较好的建筑、环境规划，引来周边城镇人口安家筑巢。据悉，永川的高档小区不仅吸引了周边区县（市）业主入驻，还吸引了相当一部分四川省和重庆主城区的人士落户。
(二)、商业
永川作为一个二级城市，商业无论从规模还是产值来讲，都无法和重庆、成都等大型城市主要商业中心相提并论。永川市的目前商业节点聚集在渝西广场、名豪购物中心等繁华地带，以及南大街的农副产品批发市场、环南路的昌州综合批发市场、川东农贸市场等地带。
随着市政府的迁移、永川经济技术开发区的建立，城市中心逐渐向城市东部移动。未来的商业节点将集中在汇龙大道一转盘至三转盘。
二、区域楼盘供给状况
（一）永川住宅物业分布状况
永川住宅物业主要分布在汇龙大道一转盘至三转盘、西大街、南大街、胜利路、小南门川主沟、蚂蝗桥等。
汇龙大道一转盘至三转盘一线有渝荣·天之韵花园、奥韵·天居八号、帝琴花园、成全·空中花园、新东花苑、嘉信广场、龙海·锦绣花园；胜利路一线有福源村、棠城佳苑；西大街有港都·假日广场；南大街聚集有永川南方花园、川东·农贸大厦、禄川·川东人家；小南门川主沟有昌州城市花园，蚂蝗桥一带聚集有萱花学苑、学府花园等。
（二）区域主要住宅物业供给状况
物业名称
| 总建筑面积（万m2）
|
渝荣·天之韵花园
| 102090㎡
|
教师新村
| 24000㎡
|
奥韵·天居八号
| 110170㎡
|
昌州城市花园
| 140000㎡
|
永川南方花园
| 一期13万㎡
|
帝琴花园
| 15万㎡
|
龙海·锦绣花园
| 4.25万㎡
|
福源村
| 9600㎡
|
棠城佳苑
| 9600㎡
|
港都·假日广场
| 1.2万㎡
|
据不完全统计，2009年永川市在建项目共69个，面积32.575万平方米，拟建项目9个面积7.74万平方米。
(三)基本情况调查
（1）
项目名称
| 渝荣·天之韵花园
| 教师新村
| 奥韵·天居八号
|
地址
| 经济开发汇龙二转盘前行200米
| 市人大上行50米
| 永川电信局旁
|
开发商
| 重庆渝荣房屋建设开发有限公司
| 永川市文教建筑工程公司
| 重庆金奥陶房地产开发有限公司
|
占地面积
| 56661㎡
| 7358㎡
| 28000㎡
|
建筑总体量
| 102090㎡
| 24000㎡
| 110170㎡
|
规划形态
| 由4栋点式多层建筑、4栋连式多层建筑、1栋高层建筑围和
| 一期为两栋点式多层建筑
| 塔楼三栋连体小高层建筑，一栋高层建筑；群楼规划为商场
|
容积率
| 2.3
|
|
|
户型面积
| 三室两厅、三室三厅为主
| 三室两厅：122.24㎡、114㎡
三室三厅：115.29㎡、113.04㎡
两室两厅：88.02㎡、62.06㎡
| 三室两厅：126.7㎡
四室三厅：146.4㎡、162.8㎡
两室两厅：87.95㎡
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
| 均价1030
| 起价760，均价800
| 暂无公布
|
主力总价
| 12-20万
| 4万-12万
|
|
销售情况
| 已经销售近90%
| 销售90%以上
| 目前暂无销售
|
交房时间
| 2004.10
| 2004.3
|
|
客户群体
| 当地私营中小型企业老板为主，包括部分公务员
| 当地教师为主要客户群体
|
|
（2）
项目名称
| 福源村
| 禄川·川东人家
| 昌州城市花园
|
地址
| 胜利路28号
| 川东农贸市场内
| 小南门川主沟（中山影都旁）
|
开发商
| 重庆腾龙实业有限公司
| 重庆禄元建筑有限公司
| 重庆昌州林杰基础建设开发有限公司
|
占地面积
| 2400㎡
|
| 125亩
|
建筑总体量
| 9600㎡
|
| 总建筑面积140000平方米
|
规划形态
| 塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商
| 塔楼为6栋多层建筑，群楼正在招商
| 呈扇形分布、半围合组团式布局，形式有多层住宅、小高层电梯公寓、豪华花园洋房
|
容积率
|
|
|
|
户型面积
| 三室三厅：112㎡、135㎡
三室两厅：92㎡
四室三厅：185㎡
| 三室两厅：129.56㎡、115.62㎡
两室一厅：83.8㎡
| 平层 二室一厅 56平方米 10%
二室二厅 80平方米/85平方米 20%
三室二厅 115平方米/120平方米/130平方米 50%
错层 四室三厅 180平方米 10%
另有6栋别墅，面积每栋300平方米。
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
| 起价1100，
| 起价600，均价700
| 一期均价820，二期起价910
|
主力总价
| 10万-20万
| 7万-13万
| 二期8万-18万
|
销售情况
| 一期销售70%
| 销售近80%
| 一期100%，二期近50%
|
交房时间
| 2004.2
| 2004.6
| 一期已交房，二期2004.10
|
客户群体
| 当地私营小型企业老板为主，包括部分公务员
| 当地私营个体老板为主，
| 当地原居民与个体老板为主
|
（3）
项目名称
| 帝琴花园
| 永川南方花园
| 川东·农贸大厦
|
地址
| 汇龙二转盘
| 南大街小桥子2号
| 环南路88号
|
开发商
| 重庆伟映实业有限公司
| 重庆南方集团
| 重庆城乡建设开发有限公司
|
占地面积
| 110亩
| 334亩
|
|
建筑总体量
| 15万平方米
| 一期13万平方米
|
|
规划形态
| 园林式立体花园
| 小区布局以分散和集中相结合的方式，由景观大道为中心，A、B、C、D、E五个组团为单位
| 塔楼为一高层建筑与两栋多层建筑构成，群楼规划为农用商品批发市场
|
容积率
| 1.86
| 1.37
|
|
户型面积
|
| 三室二厅二卫一厨、三厅三卫一厨、平层、错层、跃层
面积范围：90-250㎡
| 三室两厅：131.15㎡、126.60㎡
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
| 均价1200，起价1090
| 均价900
| 均价780，起价738
|
主力总价
| 8万-20万
| 9万-25万
| 11万左右
|
销售情况
| 一期售墼，二期近60%
| 近60%
| 销售近80%
|
交房时间
| 一期2003.12.31
二期2004.12
| 一期2003.8
| 2004.5.28
|
客户群体
| 当地私营小型企业老板与个体老板为主
| 当地私营中小型企业老板
| 当地个体批发老板及部分原住居民
|
（4）
项目名称
| 港都·假日广场
| 成全·空中花园
| 棠城佳苑
|
地址
| 内环路东段与英井路交汇处
| 汇龙一转盘，高速公路出口前行500米
| 胜利路中段
|
开发商
| 重庆港都房地产开发有限公司
| 重庆成全房屋开发有限公司
|
|
占地面积
|
|
|
|
建筑总体量
| 12万㎡
|
|
|
规划形态
|
| 塔楼为6F多层住宅建筑，群楼共三层正在整体招商
|
|
容积率
|
|
|
|
户型面积
|
| 三室两厅、三室三厅
|
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
|
| 均价860，起价790
| 起价950，均价1100
|
主力总价
|
| 11万左右
|
|
销售情况
|
| 近60%
| 基本售墼
|
交房时间
| 2004.12
| 2003.12
| 一期2003.7
二期2004.12
|
客户群体
| 永川当地居民
| 个体经营老板为主
| 当地私营小型企业老板与个体老板为主
|
(5)
项目名称
| 新东花苑
| 龙海·锦绣花园
| 嘉信广场
|
地址
| 汇龙二转盘移动通信旁
| 汇龙大道二转盘
| 汇龙大道一转盘
|
开发商
|
|
| 重庆天通物业发展有限公司
|
占地面积
|
| 25000㎡
|
|
建筑总体量
|
| 42500㎡
|
|
规划形态
| 板式高密度小区
| 砖混结构建筑
| 框架结构建筑
|
容积率
| 2
| 1.98
|
|
户型面积
| 99.36-156.72
| 110-136㎡
| 116.65-131.57㎡
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
| 均价900
| 套内均价：1100
| 均价900
|
主力总价
| 9万-16万
| 12万-14万
| 12万-14万
|
销售情况
| 销售近50%
| 目前近30%
| 近70%
|
交房时间
| 2003.12.30
|
|
|
客户群体
| 该区域原居民
| 永川市内居民
| 永川市内居民
|
（6）
项目名称
| 学府花园
| 萱花学苑
| 滨河大厦
|
地址
| 蚂蝗桥
| 蚂蝗桥
| 泸州街
|
开发商
|
|
| 重庆昌州实业集团有限公司
|
占地面积
|
|
| 2000
|
建筑总体量
|
|
| 5400
|
规划形态
| 框架结构建筑
| 砖混结构建筑
| 版式多层建筑
|
容积率
| 2
| 1.98
|
|
户型面积
| 90-130
| 95-147㎡
| 97-131.76㎡
|
建面价格（起价、均价，单位：元/㎡）
| 均价750
| 均价：800
| 均价1000
|
主力总价
| 8万-12万
| 7万-12万
| 10万-15万
|
销售情况
| 销售近50%
| 目前近30%
| 近30%
|
交房时间
|
|
|
|
客户群体
| 该区域原居民
| 该区域原居民
| 永川市内居民
|
（四）项目简述（项目档次/名称/位置/规划/优缺点/总体评价）
高档项目
（1）奥韵·天居八号
项目优势：
◆永川市少有的电梯房之一，采用裙楼加塔楼的建筑形态。
◆地处汇龙大道二转盘，待该项目入世之时区域内渝荣·天之韵花园、帝琴花园等楼盘已经逐步形成中高档居住社区氛围，待有利于楼盘销售。
◆该楼盘为商住一体，并且商业比重在区域内（汇龙二转盘）的楼盘中是最大的，有利于吸引人气。
◆该楼盘是永川市第一家推出精装修房，降低了购房的门槛，对永川的购房者具有一定的吸引力。
项目劣势：
◆商住混杂影响了楼盘的档次感；
◆整个小区全部是高层建筑（三栋小高层，一栋31F高层）无疑增加了建筑成本。
◆项目从去年一直宣传到今年仍未开盘，在购房者的心中已经造成不良影响。
总体评价：
从奥韵·天居八号的宣传来看，该项目无论是在建筑规划、小区配套等方面都堪称永川的高档商住区。其规划的商业不仅仅只满足本小区的基本生活配套，更有周边其他楼盘将奥韵·天居八号的商业配套当作自己楼盘的卖点。奥韵·天居八号将来必定成为继成全·空中花园之后，在汇龙大道上的第二个商业节点。
（2）渝荣·天之韵花园
项目优势：
◆永川市第一家提出生态花园的住宅小区，证明开发商的营销意识较强，开始注重概念炒作；
◆该楼盘的广告由重庆一家广告公司代理,在广告设计、楼书制作等方面较永川其他楼盘更新颖、更有特色；
项目劣势：
◆广告语引用龙湖物业广告语，不利于开发商品牌的延伸与楼盘自身品质的提升；
◆地理位置滞后，将来会被“新东花苑”所遮挡。
◆目前基本为现房，但是实景与宣传相差甚远。
总体评价：
渝荣·天之韵花园在高档楼盘中价格具有一定的优势（建面起价800元/㎡），但地理位置相对靠后。由于受“奥韵·天居八号”商业规划的冲击，该小区自身规划的商铺只能满足社区的需求，很难扩张。
（3）帝琴花园
项目优势：
◆该楼盘采用板式结构建筑布局，架空层高达4.5米，增强了小区之间的相互联动性。并且在架空层设置了公众设施；
◆环境设计、建筑设计等均是由深圳和重庆较为知名的企业或公司担任，在相同价位的楼盘中性价比较高。
◆地产代理公司（纬联顾问）在重庆策划代理销售了较多楼盘，营销意识较为先进。
项目劣势：
◆价格较高，消费者定位较为狭窄，不利于迅速回笼资金进行二期建设。
总体评价：
开发商曾经获得“重庆50佳诚信企业”称号，具有一定的号召力与美誉度，永川购房者容易受其引导。帝琴花园的建筑规划在永川可数一二,特别是在形成准现房后其优势逐渐表现出来。
（4）棠城佳苑
项目优势：
◆该项目一期是永川市开发较早的高中档楼盘，在永川房市中具有一定知名度；
◆地理位置毗邻