2010年中国房地产市场年终总结
    1、政策环境
    (1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前 
    为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住 房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。
    回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下： 
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    1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（"国十一条"），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市"地王"频出。这直接导致了4月17日"国十条"的出台。
    4月-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，"国十条"），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和 2.7%，7月和8月扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数 4 月环比涨幅达1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8 月持平。 
    9月市场回暖带来第三轮调控。9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨 0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为"9·29 新政"。 
    (2) 调控方向一：抑制投资投机需求 
    为抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，中央及地方政府主要实施了以下政策措施： 
    一是差别化信贷政策。4月17日，"国十条"出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。为抑制9房地产价格出现的上行倾向，9月29日央行、银监会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。4月"国十条"和"9.29新政"实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格规定，其严厉程度空前，力度史无前例，严厉打击了投资投机需求。 
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    二是限购政策。为落实4月"国十条"及"9.29 新政"精神，北京于4月30日出台了"国十条实施细则"，规定北京家庭只能新购一套商品住房。截至11月底，先后有16个城市出台限购令，其中深圳、南京最为严厉，限制购买第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再购买）；上海、大连等城市比较严厉，限定新购买一套房；天津、苏州等城市严厉程度一般，规定限购一套新房。从时间来看，仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到 2010 年底，其他城市未明确。除部分城市出台限购令外，国家外汇管理局、住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了限制。 
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    三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。2010 年10 月20日，住建部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，指出五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。11月2日，住建部、财政部、央行、银监会联合发布了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，并要求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。目前，公积金贷款除首套 90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策与商业按揭贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策（金融杠杆）力度来强化房地产调控的意愿。 
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    (3) 调控方向二：增加住房特别是保障房供应 
    1998 年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭买房难、住房难的问题越来越突出。因此，与此前调控不同，中央政府在 2010 年把保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下： 
    第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。2010 年1月21日，国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，规定"申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%"。4月15日，国土部公布了各地住房供地计划，全国来看，保障房及中小套型普通商品房用地占比为76.6%。4月17日"国十条"也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于 70%的比例。土地是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设工作的展开。
    第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。为落实4月"国十条"精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。根据《指导意见》，财政部、国税总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知》，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设、运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。 
    第三，金融支持保障房建设。5月，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。6 月住建部、国土部、央行、银监会等 7 部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。 
    (4) 调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展 
    除以上政策外，2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。 
    
    融资环节，4 月"国十条"要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。
    土地开发环节，进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。 
    商品房交易环节，加大交易秩序监管力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。"9·29 新政"要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订"阴阳合同"等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法，加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。 
    (5) 小结：2010房地产调控政策特点 
    2010年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。2010年的房地产调控政策，总的来看，有如下特点： 
    首先，目标清晰。遏制房价过快上涨 2010年房地产调控的重要目标。一方面，通过差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房公积金贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，确保保障房及中小套型商品房用地供应，利用税费减免、金融支持等优惠政策，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。 
    其次，出台及时。如前所述，针对市场出现的变化，2010年的房地产调控政策