重庆楼市观察
    （2010年年报）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    重庆问业地产营销策划有限公司
    目录
     
    一、市场关注
    1、热点聚焦
    2、市政要闻
    3、政策盘点
    4、地产资讯
     
    二、市场解析
    1、市场综述
    2、批准预售
    3、成交量分析
    4、成交价格跟踪
    5、2010新增项目
     
    三、土地市场
    1、市场综述
    2、供应分析
    3、成交区域解析
    4、成交土地汇总
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      市场关注
     
    1、      热点聚焦
     
    ◇严控之下 房价仍生猛
    2010年对于中国楼市而言，注定是不折不扣的政策年、调控年。从1月“国十一条”，到4月“国十条”，再到9月底二次调控，国家从金融杠杆、土地供应、购买准入等等各方面对楼市的投资、投机行为给予了全面打压。让人感觉最严厉的是对二套房首付和利率的从严，对三套房贷款的停止，对外地购房者的限制等。另一方面，资金流不断收紧，几次调整银行存贷款基准利率，并再行加息, 国内房地产市场遭遇一系列政策调控，临近年底之时，以“房产税试点征收”代表的第三轮调控新政似乎也有山雨欲来之势。
    2010重庆楼市，严控之下虽经历“5月量价齐跌”、“秋交会成交锐减”等不利影响，但总体趋势仍稳步上行，除成交面积有所下滑外，其它指标均较2009年出现大幅度增长，特别是1季度出现的小阳春行情以及3、4季度出现的恢复性增长行情，并创出房价历史新高；由此看出重庆在严控之下，由于政策性利好及城市快速发展等大趋势的支撑，2010年房价表现依然生猛，成交价格大涨38%，位列全国20大城市涨幅第二。
    问业观点：重庆正处于各项政策性利好、经济高速增长、货币相对宽松以及物价高通胀的大背景下，由于股市不振且投资渠道单一，无论本地消费者还是外来投资者都将持续看好楼市，严控虽压抑部分购买需求，但由于总体需求量庞大短期内势必继续推高房价。
     
    ◇破解难局 转战二三线
    2010年，相比于一线城市，二三线城市的土地市场获得了更多的青睐，包括万科、远洋、保利地产等在内的地产巨头加快布局二三线城市，催生出武汉、中山等城市的新地王.调控之后，布局二线城市不仅是新政压力之下的避风港，也是众多品牌房企必须把握的下一步棋。
    数据显示,2010年前三季度TOP20房企销售业绩，由于新政打压导致一线城市的销售业绩有所萎缩，虽然一线城市依然是房企的利润中心，但真正贡献最大的要属二线城市，销售金额占比59%，销售面积占比48%，已经远超一线城市。位于前三甲的万科、保利以及中海，其销售业绩主要均来自二三线城市,占比更是达到7成左右，由此大量实力型房企纷纷加快二三线城市扩张的步伐，标志着中国地产由一线城市逐渐向二三线城市转移，二三线城市房地产快速发展的大时代已经到来。
    回看重庆市场外地房企同样表现突出,2010年伊始中航技联合体摘下大石坝A区地块，揭开外地房企重庆拿地的序幕，继而金融街、恒大等名企的频频出手，年终来临，随着土地供应量的上升，重庆土地市场骤然升温，11月，保亿以6.4亿元竞得蔡家组团227.56亩土地，福建中庚也以3.9亿元在蔡家拿地291亩，和黄以13.1亿元拿下照母山山脚下地块，喜地山在江北嘴拿下黄金地块。此外，万科、中冶、香港置地、厦门象屿等企业也纷纷在主城收获土地，显示出对重庆土地市场的极大热情。由于竞争日趋白热化，主城九区现已很难寻找到楼面单价2000元以下的地块，地价的飙升预示着未来重庆房价向上的格局难以改变。
    问业观点：一线城市在国十条之后，相继出台较为严厉的调控措施，销售业绩持续下滑。而以重庆、武汉、成都为代表的二三线城市由于城市价值的凸显、城市人口急剧增加，且地价相对低廉，供应量比较充足加之销售业绩持续向好，利润回报较高等优势，使得众多房企将目光瞄准这里。
     
    ◇双星闪耀  重庆楼市北扩西进 
    2010年重庆楼市热点区域众多，西部新城和两江新区成为众多热点中最成功的领跑者，纵观两大区域可以看到它们相似之处颇多，强大的政策支持，高标准的规划，完善的产业布局，优越的人居环境是其成功的关键因素。
    首先两江新区在保持原有热点区域的情况下，以保利江上明珠、首创国际生活区为代表的鸿恩寺板块，一经面世迅速成为市场焦点，由于毗邻传统商业中心观音桥，在此居住既可享受周边成熟的商业配套，也可俯瞰整个嘉陵江及风景优美的渝中半岛、鹅岭公园，从而受到购房者的强烈追捧。而两江新区还在加紧推动江北嘴板块、蔡家板块以及铁山坪板块的建设，中海、金科、中冶等品牌开发商已纷纷进驻，相信不久的将来两江新区又将为重庆楼市带来更多的惊喜。
    再看西部新城除大学城板块、双山片区持续热销外，以金科阳光小镇、和泓四季、恒大雅苑为代表的华岩片区崛起，预示着西部新城区域进入一个新纪元。华岩片区凭借其周边优越的自然条件，正着力打造成为重庆知名的“居住新天地、创业新基地、休闲新高地”，彰显“山、水、城、寺、天、地、人、和”八大要素，最终形成区域性商贸中心，未来必然成为重庆购房者置业宜居的新选择。
    问业观点：城市中心土地供应趋紧，城市化进程的加快必将带动周边新兴居住区的兴起，这也是城市均衡化发展的必然趋势，而新兴区域的崛起又必然依赖知名开发商的示范效应，随着楼盘间竞争的加剧以及消费者需求的多样化，必将带动物业的居住理念和档次的全面提升，并最终形成良性循环，预计未来4年内重庆将酿育一场居住品质革命.
      
    ◇投资加速 区县市场持续升温
    权威数据显示，今年以来，全国房地产市场销售状况整体低迷，主城以外的区县商品房销售形势好于主城区。调查显示，1~8月，主城外区县实现商品房销售面积756.79万平方米，同比增长16.4%，销售额为132.3亿元，同比增长34.5%；而主城九区的商品房销售面积为839.26万平方米，同比下降31.4%，实现销售额311.24亿元，同比下降22.4%。不难发现，     这组数据最能直接反映的就是区县人群的购买力在不断增强。
    重庆本地开发商从2004年起，就已将市场版图拓展到区县，协信、洋世达先后进入长寿市场，在重庆市确定“一圈两翼”的发展格局后，区县的房地产市场便受到了房地产开发商的高度关注。恒大、碧桂园、东海、浦辉等众多地产名企都在区县拥有众多项目。武隆仙女山更是吸引了十多家房地产企业掘金旅游地产。
    2010年随着政府的户籍制度改革的深入，中小城市建设力度的加快，轨道交通逐渐向各大区县延伸，产业布局的规划升级，旧城改造的推进以及居住环境的大幅提升等利好条件推动，今年主城乃至全国的品牌地产商纷纷加入掘金区县的行列，龙湖在合川开发钓鱼城、华西希望集团抢滩江津、合川……据业内人士透露，目前加上外来的开发商巨头，已经有100多家开发商布局于长寿、合川、江津、永川等周边区县。区县房价已进入了快速上涨的通道，投资价值也被开发商认可，区县市场新一轮投资热潮已经来临。
    问业观点：重庆周边区县得益于重庆城乡统筹战略的确立，随着“二环八射”的提前建成，“一圈两翼”及“一心四带”产业布局的基本形成，区县城市化进程加快，居民收入水平保持两位数增长，住宅改善和商业地产投资的需求急剧增加，为区县房地产的快速发展提供有利保证，加之大盘的示范效应显现，区县房地产发展必将成为重庆房地产发展的重要组成部分。
     
    ◇重庆保障房建设大跃进
    2010年8月5日，住房和城乡建设部宣布，重庆、北京等28个城市列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市，这些试点城市的公租房建设可申请利用住房公积金贷款，总额度达493亿元。
    今年重庆公租房正在北部新区鸳鸯、西永微电园、南岸茶园等7个片区紧张施工中，随着重庆公租房管理局的组建后公租房申请细则、购买赎回制度的公布，重庆“夹心层”的居住难题将得到解决。按照重庆公租房建设规划，将会在10年投资1200亿元建设公租房，按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则选点布局在一、二环线之间新规划的21个聚居区中。重庆财政局与国土房管局等部门还明确提出了争取公积金贷款30亿元的目标，列入公租房公积金贷款试点城市，无疑将推动重庆公租房建设的大跃进。
    问业观点：保障房的建设是改善低收入阶层住房问题的重要手段，在很长一段时间内保障房将与商品房作为互补，当然保障房肯定造成一部分商品房客户的观望或者分流，但从长期来看由于保障房自身条件的限制，商品房仍将是市场主流。
     
     
    2、      市政要闻
     
    ◇西部最大立体交通车站落地
    重庆西站东邻凤中路、高架内环快速路和快速五联路，西靠中梁山山脉，南侧为站南一路，北侧为站北一路，重庆西站将采用“综合交通、立体布局”的方式，形成以铁路为主，集长途汽车、公交、轨道等多种交通方式于一体的综合交通枢纽。西站建成后，将成为西部地区规模最大的火车站。
    重庆西站共分为五层，立体布局铁路客运主站房、长途汽车站、公交首末站、轨道、出租候客区、社会车辆停车场等设施。根据重庆轨道交通最新规划，南北方向的轨道5号线和东西方向的轻轨17号线交汇重庆西客站、轨道4号线更是作为起点站连接两江新区的悦来会展中心、轻轨2号线延伸段也将与轨道4号线交汇曹家院子车站。
    问业观点：重庆西站将使重庆再次成为西南地区甚至中国西部的铁路交通枢纽，从而更好的接纳来自全国的客流、物流，大大促进周边地区的楼市快速发展，对西部新城的崛起起到重要的推动作用。
    1、      三号试运行 预计明年6月通车
    2010年12月28日轻轨三号线和地铁一号线列车，开始进行载人试运行，而且还要在两路口车站实现两条线路的列车的换乘。从2004年12月28日轻轨二号线一期工程试运行，再到6年之后的一三号线的试运行，标志着重庆轨道交通即将进入多条轨道换乘的时代。
    一、三号线预计明年6月通车实现载客运行，将串起了渝中、江北、南岸、九龙坡、大渡口、渝北、沙坪坝等城市核心区域，市民可通过较场口、两路口、牛角沱及大坪四大换乘站点，实现城区间的无缝连接。
    问业观点：轨道交通网络的正式运营将形成以轨道交通为骨干的现代化都市交通体系，促进城市经济发展、改善公共交通环境、在加强主城各区域的联系上发挥重大作用，从而带动轨道沿线楼盘的价值提升，实现“工作在城心 居住在周边”的生活愿景将指日可待。
    两江新区万亿级先进制造业基地起航
    2010年7月18日重庆两江新区工业开发区正式开工，两江工业园区位于两江新区东部,承接了江北、渝北、南岸三区, 将采取"一心、一轴、两带、五组团"模式，"一心"-行政管理、中央商务中心；"一轴"-南北发展轴，联系长江、沿御临河南北向推进；"两带"-东西产业发展带；"五组团"-包括汽车产业组团，物流产业组团，装备制造组团，高新产业组团及高新军工产业组团在内的五大产业发展组团。 
    据悉，此次先期实施开发的两江工业园区包含鱼复现代物流功能区、龙石先进制造功能区,面积约170平方公里，重点布局战略性新兴产业，形成与西永笔记本电脑基地呈东西呼应发展得产业格局。它的开工标志着重庆国家级万亿级先进制造业基地起航，对于承载两江新区"再造一个重庆"之战略目标，有着重大意义。 
    问业观点：两江工业园区作为重庆有史以来最大的开工项目，对周边区域有着无可比拟的拉动作用，随着园区开发的深入，未来其周边地块必将成为争夺焦点，潜在的强大需求将催生出铁山坪板块等新兴热点区域。
     
    ◇“二环