鸿龙国际                                                   2010年中国房地产上市公司测评研究报告
    
    编者按：2010年6月1日，中国房地产测评中心重磅推出2010年中国房地产上市公司测评榜单，以2009年沪深上市的105家和大陆在港上市的40家，合计共145家房地产上市公司为研究对象。
     
    2010年中国房地产上市公司榜单说明2010-5-31
    提要：2010年中国房地产上市公司测评报告，以2009年沪深上市的105家和大陆在港上市的40家，合计共145家房地产上市公司为研究对象。又着重对沪深上市公司的综合实力进行研究和分析，并制作了相应的排行榜。
    　　2010年中国房地产上市公司测评报告，以2009年沪深上市的105家和大陆在港上市的40家，合计共145家房地产上市公司为研究对象。与2009年测评报告相比，纳入测评的上市公司总数净增14家，主要是因为相关上市公司业务构成发生变化，发生资产重组；另外，样本选择的条件--公司房地产业务占整个营业收入的比例超过50%，或房地产业务占营业收入的比例小于50%但房地产业务收入在5亿元以上--也造成一些公司进入或退出测评范围。 
    另外，由于沪深和香港会计准则方面的差异、数据指标的完整性、统计口径以及财务报表报告期间的不同，测评中心对大陆在港上市公司的数据进行了局部调整，以便沪深市场房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司能够统一纳入测评样本，在此基础上统一制作了中国房地产上市公司50强排行榜、中国房地产上市公司成长能力榜、中国房地产上市公司地产新锐榜。又着重对沪深上市公司的综合实力进行研究和分析，并制作了相应的排行榜。
     
    2010年上市房企排行榜新鲜出炉2010-6-1
    提要：2010年6月1日，中国房地产测评中心《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》及系列测评榜单的发布，引发市场强烈关注。
    　　2009年，房地产开发企业纷纷呈现爆发性增长，房地产上市公司再次成为资本市场瞩目的焦点。当新一轮严厉调控袭来，中国房地产市场曾经精彩的旋律能否在2010年再次奏响？2010年6月1日，中国房地产测评中心《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》及系列测评榜单的发布，引发市场强烈关注。
    　　中国房地产测评中心主任龙胜平(微博)博士在会上全面深入地阐述了测评方法和研究结论，多角度地揭示了房地产上市公司的风险与投资价值。
    　　他说，中国房地产测评中心通过对2009年沪深上市的105家和内地在港上市的40家，共145家房地产上市公司的研究，推出“上市公司50强”、“沪深上市公司综合实力榜”及“成长能力榜”，透视2009年房地产上市公司的发展脉络，发掘综合实力强、成长能力佳的优秀房地产上市公司。在楼市新政下，这些研究成果的发布，将有助于在市场周期波动中，房地产上市公司发展战略与经营模式的调整和优化，并促使房地产上市公司继续担当起中国房地产市场的“领头羊”。
    2010年中国房地产上市公司排行榜

    注1.资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。
    注2. 本排行榜采用房地产销售收入、预收款项、总资产、净资产、货币资金、存货、净利润、市值、土地储备等作为排名的核心指标，综合考量了企业盈利能力、财务稳健状况和企业的未来持续发展能力，得出最终排名；
    注3. 房地产业务收入包括房地产开发销售收入、物业租赁收入、物业管理收入、酒店运营收入、土地一级开发业务收入。业务收入数据来源于企业年报分部报告所披露数据。
    注4. 鉴于国内会计准则和香港会计准则关于收入确认口径的不一致，我们对部分大陆在港房地产上市公司年报披露的不含税（营业税、城建税以及教育费附加）房地产业务收入进行了调整，将上述房地产业务收入口径统一为含税（营业税、城建税和教育费附加）收入。
    竞争性加剧市场集中度下降  在港上市房企表现优于沪深
    　　2009年房地产市场的迅速转暖使得开发商们的日子明显“富裕”起来，房地产上市公司50强的规模大幅扩张。进入2010年前50强企业的总资产值为17791.68亿元，同比增长38.804%，营业收入为4060.41亿元，增长48.30%，而净利润则大幅增长了67.38%，为838.41亿元。万科(微博)以486.45亿元的营业收入领跑，连续两次问鼎全球最大的房地产开发公司。在其身后为以340.81亿元位居第二的中国海外。进入200亿元阵营的为保利地产。之后，便为8家企业组成的百亿军团，富力、碧桂园、世茂、华润、雅居乐、金地、龙湖、合生创展名列其中。
    　　中国房地产测评中心主任龙胜平博士指出，2009年市场高速发展，全国整体市场容量扩大了八成，但市场集中程度并未出现有些研究认为的显著提高趋势。房地产上市公司前10强占前50强业务收入比为52.04%，表明房地产行业规模化趋势明显。测评中心对我国房地产市场的HHI指数(赫芬达尔-赫希曼指数)进行测算，2009年仅为3.52，与2008年和2009年测算的市场竞争性程度相似，也反映出整体房地产市场仍呈现较强的竞争性，市场集中度并未提高，反而呈现出规模庞大、实力较强企业的相对市场占有率下降的态势，房地产开发商仍然需要依靠产品差别化和地区差别化赢取竞争优势。
    　　在前50强榜单中，内地在香港市场上市公司26家，有7家位于前10强之列，2009年房地产业务收入在100亿元以上有8家，其中中国海外发展以340.81亿元收入成为内地在香港市场上市房地产业务最大的上市公司。
    　　上榜26家香港市场公司平均总资产、平均营业收入、平均净利润分别比上24家沪深市场公司的高 51.53%、22.36%和65.89%。可见，香港市场上市公司的经营更具效率，成本费用率相对较低，保持很高的销售净利润率。
    　　由于香港市场上榜公司融资渠道多，所以香港上市公司可以通过多种方式获取资金，缓解经营资金困境，一般趋向于发行票据，发债利率比较高，具有很强融资吸引力。
    　2010年沪深房地产上市公司综合实力榜单

    注1. 资料来源：沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报。
    注2. 沪深房地产上市公司综合实力排行榜从企业的经营规模、运作管理、持续发展能力、创造盈利能力、社会贡献、市场认同等六个方面，采用R型聚类分析与复相关系数法对近百个评价指标进行筛选，并运用主成分分析法和变异系数法对指标进行修正，确定了由总资产、房地产业务收入、净资产收益率、市值的等25项指标构成的房地产上市公司综合实力评价指标体系，最后运用功效系数法确定企业综合实力排名。
    “万保金招”综合实力居前列  沪深上市房企四成竞争乏力
    　　中国房地产测评中心对105家沪深房地产上市公司，从经营规模、运作效率、财务风险、盈利能力、社会贡献、成长潜力和市场认同7个部分，共计25个指标进行研究，排名显示，沪深房地产上市公司综合实力20强具备更为强大的综合实力，四大A股龙头房企“万保金招”保持了强劲的竞争实力，综合实力稳居前列。
    　　截至2009年末，综合实力20强上市公司总资产规模达6176.97亿元、净资产规模达2023.8亿元，分别占到沪深上市房企的59.99%和64.58%；综合实力20强上市公司与行业平均水平对比，2009年总资产、房地产业务收入、平均预收货款、年总市值、净资产和平均存货指标分别是行业平均水平的2.94倍、3.16倍、3.51倍、2.52倍、2.81倍和3.08倍，表现出很强的竞争优势和发展能力。此外，综合实力20强上市公司在房地产业务收入、平均预收货款、平均存货、筹资活动现金流入、业务利润几个方面，在行业样板公司占比均超过50%，2009年慈善捐赠10.74亿元，更是占到行业样本公司的96.79%。
    　　2009沪深房地产上市公司综合实力20强企业中，万科以明显的规模优势、成熟驾驭市场的能力及优秀的经营业绩稳居榜首；保利地产频繁融资高速扩张，在深化费控的同时创造了新纪录的盈利水平；金地集团坚持“科学筑家”的品牌理念，产品溢价能力强，资产和收入保持稳定增长，公司发展房地产金融的战略也大大拓宽了融资渠道，大大降低了公司的负债水平，属稳健成长的实力型房地产企业。
    　　根据测评指标体系及行业特点，测评中心将105家沪深房地产上市公司分为标杆、优质、优良、普通四种类型，除“万保金招” 4家为行业标杆，19.39%为优质上市公司，发展优良的上市公司占到33.67%。此外，约有42.86%的房地产开发企业竞争乏力，持续发展能力较弱。
    成长能力沪深港股平分秋色   上市房企盈利水平苦乐不均
    　　2010年中国房地产上市公司成