2011年1月济南房地产市场分析报告
    一、房地产相关政策及行业信息
    （一）本月政策概述
    国家房地产调控政策不断加码，从限购令、房产税、国八条到加息，政策步步紧逼
    （二）国家及济南市政府宏观政策
    1. 新国八条政策出台 二套房贷款首付提至六成
    国务院总理温家宝1 月26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
    为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控。
    新国 8 条内容摘要：
    1. 各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标
    2. 逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应
    3. 个人购房不足 5 年转手，按销售收入全额征收营业税
    4. 购买第二套住房首付款比例不低于 60%
    5. 今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量
    6. 主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房
    7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
    8. 引导居民从国情出发理性消费
    中原视点：此轮政策出台，在时间上略超预期，在力度上有所加强，但并没有明显超预期。对于楼市，此次政策本身影响有限，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。
    1. 时间上略超预期。2010年两轮政策出台，均逢房地产市场出现量价齐升的趋势或者苗头，而目前为楼市淡季，房价加速上涨的苗头以及舆论对此的渲染并不明显，因此更多以各地落实之前的政策为主（如近期各地轮流出台限购令，只是地方上继续落实中央政策，而非再一轮自上而下的密集调控。）因此国务院在此时点上出台新一轮调控政策，略超预期。这更主要是政府为了表明其调控房地产的坚定决心。
    2． 力度上较以前政策有所加强，但没有明显超预期。此次主要在以下政策方面有所加强：A;个人购房不足5年转手交易的按交易全额征税。原来针对5年以内的普通住房按差额征税，目前则均全额征税。
    B、  对二套房贷款首付从原来5成提高到6成，利率则维持不低于基准利率的1.1倍。
    C、  限购令涉及城市由目前20多个城市继续扩大到直辖市（北京、天津、上海、重庆）、计划单列市（大连、宁波、厦门、青岛、深圳）、省会城市（除拉萨外26个）及房价过高、上涨过快城市。其限购要求由原来各地松紧不同的标准提高到几乎与原来深圳相同的较严格标准。
     D、  此外，还提出房价目标管理、保障房建设和土地供应等措施。需要注意的是，此次并没有对房产税方面有过多描述，仅提出“各地要加快建立和完善个人住房信息系统”多少与房产税前期准备有一定关联。
    3.    单就这些政策本身而言对楼市影响有限。
    A、   二手房交易税方面。流转方面的税收（甚至更高的税率）无论从国际案例还是国内历史经验来看均没有明显抑制房价的作用（而且实际上在国内更多是转嫁给购房者），而且此次只是较原来边际上扩大税收范围，而非提高税率。另外，考虑到二手房市场主要局限于一线城市，此政策的影响更为有限。
    B、  二套房贷方面，首付比例提高幅度远不如之前明显，其冲击也不可能大于之前。且银行2011年以来已经主动收紧按揭条件，因而此政策效果未必比信贷紧缩政策效果明显。
    C、  限购令方面，从之前深圳经验看，限购令仅在短期内有一定影响。但是不久影响就消退。考虑到其它城市流动人口更少，投机氛围更小，其影响也不能高估。
    结合以上分析，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。由于目前为淡季，此次政策即使在短期内产生冲击，也不太可能立马显现出来。随着供给在未来释放，市场会经历一个供给驱动的量升市场，价格层面则很难有好的表现。
    2.重庆、上海1月28日起试点征房产税
    1月26日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。重庆市、上海市27日公布了房产税的实施细则，将于1月28日起征收。
    中原视点：房产税开征后，将增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响。对自住型购房者而言，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定所购房屋的套数和面积。对投资型购房者而言，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。因为有了持有成本，未来收益是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎，有助于抑制投资投机需求。
    在房产税试点开征阶段，税基和税率都不高，对于绝大部分自住性房屋是免征的，只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。这对已有多套住房的投资客来说，必然会有威慑作用，进而影响到楼市成交量。预计两地的成交量在新国八条的限购、限贷和房产税的多重影响下，出现一定幅度的下降。但目前出台的两版房产税方案并不十分严格，因此在需求没有大幅减少、供应量增加有限的情况下对房价下降的作用并不明显。
    房产税为地方税种，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，按照政策要求，试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等。但地方政府较差的积极性和较弱的执行力往往会使政策难以落到实处，政策效果难免大打折扣。
    两版房产税以整体温和的面貌面世，其对房地产市场的实质性影响在目前的楼市淡季很难显现出来，预计在3、4月份，房产税的实质性影响将逐渐显现。目前而言，其对全国大多城市的标杆作用和对购房者的心理影响作用将更大。若试点效果较好，不排除国家将房产税推向全国其他城市如北京、深圳等的可能性。在春节前国家密集出台新国八条、批准沪渝试征房产税等重磅调控措施，更多的是表明政府的调控导向，明确调控的积极态度，显示了国家对高房价调控的决心，安抚刚需的紧张心理，增加房价稳定甚至下行的预期。
    房价高企的根本原因是供需矛盾难以缓解和民间投资热钱出路较少，房产税对这两方面均作用微弱。因此，单纯的房产税政策难以应对错综复杂的中国楼市，需要辅以其他的配套措施才能有较大成效。
    综合来看，此次出台的沪渝版房产税，有助于抑制投机性购房，但对抑制房价作用有限，目前对购房者的心理影响要大于其实质性影响。新国八条和房产税在春节前集中落地显示了国家在2011年里调控房地产的决心，政策趋于收紧的走向没有变化，预计在后期，随着房地产市场的不断变化，国家仍有新的应对措施不断出台。
    3.济南市房市限购令出台
    1月21日，济南市政府下发了《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，要求在2011年12月31日前，市内五区及长清区、高新区以家庭为单位只能新购一套新建商品房。对违反该规定的购房者，相关部门将不予办理房产证。
    中原视点：在2010年曾表态不会出台限购令的济南，在国家的推动下出台了限购令，但相当温和：不论存量房源多少，均可新购一套房；仅限于新建商品房，不包括二手房；仅对外地人停贷，不停购。在国八条更为严厉的限购令出台后，济南版温和的限购令被迫更进一步，如新购住房要考虑存量房多少；不仅限新建商品房，也限二手房；对外地人限购，不符合条件的禁购等。在国家的推动下，济南被迫实行与一线城市相同的限购政策，这有可能导致主动观望和被动观望者继续等待。
    4.2011年山东省将加强和改善房地产用地调控
    1月13日召开的全省国土资源工作会议透露，山东省2011年将加强和改善房地产用地调控，确保保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房“三类住房”用地不低于建设用地供应总量的70％。
    1）山东开展违规用地专项整治 
    为解决当前土地管理利用存在的突出问题，山东省决定自2011年1月1日起至4月1日，在全省范围内集中开展3个月的违法违规用地专项整治。对2010年1月1日以后的全省新增建设用地，包括新农村建设新增集体建设用地进行拉网式检查。
    2）山东省规定，土地出让溢价50%、单价或总价创新高须上报
    山东省国土资源厅要求，山东省各地要密切关注本地土地市场动向。市、县国土资源主管部门要对可能出现“高价地”的地区，认真进行事前评估，防止出现高价地，稳定市场预期。同时要加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，上报省厅和国土资源部。
    3）山东省叫停“毛地”出让、捆绑出让违法用地将按季公布
    山东省国土资源厅下发通知，要求省内各地土地出让要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。  所谓取消“毛地出让”，就是国有建设用地不能直接入市交易，将由政府收储后再入市交易。政府直接收储土地最大的好处是避免一些土地的一级开发进展缓慢，出现开发商主动或被动“捂地”的情况。
    中原视点：土地是房地产发展的根本。山东省连出重拳，在2011年里加强了对土地市场的监管和调控。无论是70%的总量控制、3个月的专项治理、高溢价土地的上报、毛地出让的叫停还是违法用地按季度公布，都显示了政府对土地市场的重视，对房地产市场调控的不放松。虽然这些措施没能触及土地财政的根本，但若能很好地执行，将对规范土地市场、平抑房价产生积极的影响。
    5.存款准备金率上调0.5%
    中国人民银行14日晚间宣布，从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是人民银行2011年的首次货币政策动作。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将高达19%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性资金3500亿元左右。
    6.三部委联手规范房地产中介 “吃差价”将被处罚
    住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台《房地产经纪管理办法》(8号令)，并于25日正式公布，将于2011年4月1日实施。该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。
    中原视点：房地产调控政策的效果如何，地产中介的操作执行有很大影响。房地产经纪行为若违法违规，会使效果大打折扣。此次三部委在第三轮调控大潮中出台规定联手规范房地产中介，有利于房地产行业的规范发展。
    （三）济南市重大发展规划
    1.浪潮地块2011年有望动工
    1月4日，历下区建新街道办透露，位于山大路与和平路路口的浪潮地块拆除基本完成，项目规划方案出台，2011年有望动工建设。该项目预计投资 10亿元，将建设商务办公楼和商住楼。
    2.济南将加快“一城三区”建设 
    济南市发展和改革工作会议暨“十二五”规划座谈会透露，2011年，济南将大力实施新型城市化战略，推进“一城三区”建设取得实质性进展，并把城市化作为扩内需、调结构、惠民生的重要抓手。
    3.二环西路BRT年内开建
    在1月12日举行的“济南市基于BRT网络的公交线网优化研究”项目签约仪式上，济南市城市交通研究中心主任刘彤表示，二环西路BRT将于2011年开建，它将与西客站交通网络衔接，完善济南西部快速公交网。
    4.天桥棚改片区将建高标准新校
    1月17日，天桥区教育局透露，2011年该区将结合旧城改造，推进北刘、宝华等片区新校建设，在确保学校与小区同步建设的基础上，打造高标准的现代化学校。
    5.山东省2011年将建32.43万套保障房
    1月18日在聊城召开的全省住房和城乡建设工作会议透露，2011年全省保障住房建设任务为32.43万套，在普通商品房小区中按一定比例配建保障性住房。2011年，山东省将多渠道筹集建设资金，严格执行土地出让净收益10%以上的提取比例，开展住房公积金贷款支持保障住房建设试点。
    6.16个城市综合体布局初定 四城区均有分布
    编竣的“十二五”济南市城市综合体规划透露，济南重点建设16个城市综合体总用地40平方公里，可开发建筑面积约7000万平方米。其中老城区规划城市综合体6个，东部新区4个，西部新区2个，滨河新区4个。
    7.济南将启动城中村改造