2011年3月济南房地产市场分析报告
    一、房地产相关政策及行业信息
    （一） 本月政策概述
    房地产调控政策表现出持久性和常态化趋势。
    （二） 国家及济南市政府宏观政策
    1. 济南楼市“限购令”细则出台
    23月7号，济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台。细则就“济十条”发布后，购房者普遍关心的相关问题作出详细规定，标志着济南楼市进入限购时间。
    限购令细则对本市户籍居民家庭的范围进行了明确界定。“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。“家庭成员”是指居民家庭户口簿上载明的购房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。已婚子女即使户口和父母在同一户口本上，也不算做一个家庭的成员。
    限购令细则也对家庭拥有住房套数做了明确界定，以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。也就是说，家庭住房套数并不仅指已取得房产证的住房，暂未取得房产证但已办理网签手续或备案手续的住房均包括在内。限购细则还规定，购房申请人在一套住房中仅占部分份额的，按拥有1套住房计算。
    针对此前不少购房者关心的公寓是否在限购之列的问题，限购细则也特别指出，规定中提到的“住房”，是指规划用途为住宅、居住公寓的房。
    对未履行相关责任和义务，或与购房人串通、提供虚假证明及信息的；未取得《购房家庭住房情况证明》与购房人签订买卖合同的；逾期不办理网签备案整改或撤销网签手续的；串通采用“阴阳合同”或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将暂停其商品住房预（销）售行为，并依据相关规定予以处罚。
    对于网签信息有误或违反限购政策进行网签的，在接到房产登记管理部门《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》后，开发企业应在5个工作日内到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，网签信息将自动失效，并由房地产开发企业承担由此产生的一切经济与法律责任。
    中原视点： “济十条”按照“省八条”的要求，对具体的调控政策进行了落实和细化。其中包括2011年年底前建设3万套保障性住房;明确了限购令的具体内容;确保2011年10月底前达到全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。相比“省八条”，“济十条”将税收、信贷、限购三种政策的内容进行了单列和进一步“细化”。而这三条政策正是着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求的主要办法，这也体现了“济十条”对“省八条”的贯彻和落实。
    从“新国八条”提出明确的限购要求开始，济南楼市的限购政策也在逐步落实，从“济十条”的公布，到日前济南商品住房限购细则的出台，济南版“限购令”进入了可执行阶段。限购细则逐步细化，政策执行标准更加明晰。明确了购房的家庭成员包括购房人及其配偶和未成年子女；并对购房家庭的住房认定套数有了清晰地划定；而限购的住房中，只包括规划用途为住宅、居住公寓的住房，商用公寓不包括在限购行列。
    2. 济南公积金二次房贷首付比例上调：不低于60％
    济南市住房公积金管理中心：自2011年３月４日起，在济南市范围内，借款人家庭为改善居住条件，第二次使用住房公积金个人住房贷款购买自住普通住房的，购房首付款比例从不低于50％调整为不低于60％，贷款利率不低于同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍。
    中原视点：此次济南市住房公积金贷款政策出台是自2010年10月份以来的第三次调整，将第二次使用公积金贷款购房的首付比例再提高10个百分点，是为了贯彻落实“国八条”的精神和要求。政策预计：从公积金申请的实际情况来看，由于第二次使用公积金贷款购房者的比例很低，因此，公积金贷款政策调整后，对楼市影响并不大。
    3. 租金将纳入政府房价调控
    3月9号，在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，租金调控将纳入政府房价调控的一部分。目前正在修订《房地产法》，并考虑加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障。同时，在租赁的税负方面做一些研究。另一方面，鼓励企业，特别是专业性企业从事出租住房的经营业务。
    中原视点：政府将租金调控纳入政府房价调控的一部分，是对政府调控房价一系列政策的补充与完善。租房需求属于刚性需求，对于买不起房只能选择租房的住房者，租金的高低直接关乎他们租房需求是否得到有效释放。同时修订相关法案，完善、调整相关内容，进一步规范租赁市场，健全各种保障机制，维护好三级市场的合理健康发展。
    4. 央行上调存款准备金率0.5个百分点 
    中国人民银行18日晚间宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。2011年以来，央行已经分别于1月20日和2月24日两次上调金融机构存款准备金率。此次上调后，我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20%和16.5%的历史高位。
    中原视点：此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。央行此次上调存款准备金率意在有效调控市场流动性，并缓解市场通胀预期。此次存款准备金率的上调是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性。
    5. 5月1日起商品房销售明码标价
    发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。
    规定指出，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
    规定称，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
    规定还指出，商品房经营者应明确标示已销售房源。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。且商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
    对于价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。省、自治区、直辖市价格主管部门也可以根据《商品房销售明码标价规定》制定商品房销售明码标价实施细则。
    中原视点：商品房销售明码标价实行一套一标，其中二手房也要明码标价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售；除价格需一房一标外，房企在售房时还应明确标示出与商品住房价格密切相关的内容；此外，商品房销售还应当公示收费内容及收费标准。商品房实行明码标价制度，与济南市之前出台的限购政策中的“销售价格调整幅度超过10%的，必须重新申报预售方案”规定组合起来，就形成一套组合拳，效果相当于限价，目标直指房价稳定。两个政策组合，利于平抑房价，防止房价过快上升。实行一套一标制度，对购房者来说无疑增加了房价透明度；对开发商来讲会加大其投入成本，使其涨价就不那么容易了。
    6. 发改委：5月1日起降低和规范住房交易手续费
    国家发改委近日印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。据估算，可减轻企业和居民负担41亿元。
    通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。
    通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括三类。
    一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。各地以工程勘察设计收费为基准计费的，其收费标准应不高于工程勘察设计收费标准的6.5%；以工程概（预）算投资额比率计费的，其收费标准应不高于工程概（预）算投资额的2%。；按照建筑面积计费的，其收费标准应不高于2元/平方米。各地现行收费标准低于上限的，一律不得提高标准。
    二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20%。
    三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。货物、服务、工程招标代理服务收费费率：中标金额在5亿—10亿元的为0.035%；10亿—50亿元的为0.008%；50亿—100亿元为0.006%；100亿元以上为0.004%。货物、服务、工程一次招标（完成一次招标投标全流程）代理服务费最高限额分别为350万元、300万元和450万元。
    通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。
    中原视点：通知分别从住房交易手续费及建设项目收费两方面降低和规范了收费标准。住房交易手续费主要包括：取消房地产抵押收费、部分住房转让手续收费、部分住房租赁手续收费及降低部分房屋的转让手续收费。建设项目收费包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制；二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准；三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。该项通知中取消和降低的住房交易手续费及建设项目收费，只是部分降低了住房交易成本，使交易程序有所简化，从而减轻了市民购房的负担，是一项贴近和惠及民生的政策，但由于其在整个房地产价格构成体系中占比较小，数额相对较少，因此对房价产生的影响微乎其微，对房地产市场不会产生较大影响。
    7. 济南2011年新房价格涨幅不能超过12%
    "新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。"为切实将济南市房价控制在合理水平，3月25日济南市政府确定了2011年新建商品住房价格控制目标。
    按照济南市公布的内容，2011年新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年两会上济南市政府工作报告，2011年济南市城市居民人均可支配收入要增长12%。这也意味着2011年济南新建住房价格涨幅不能超过12%。
    中原视点：按照国家楼市宏观调控政策的要求，各地要在今年第一季度末公布2011年的新建住房价格控制目标。随着截止日期的临近，3月25日，济南市政府明确将2011年新建商品住房价格控制目标予以公布，新建住房价格涨幅不能超过12%，是2011年以来济南调控楼市的第三记"重拳"，也是济南市落实"国八条"的具体举措。
    （三） 济南市重大发展规划
    1. 中央2011年拨350亿建廉租房，保障房覆盖率五年内达20%
    国家发展改革委会同住房城乡建设部下达2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持地方新建廉租住房，解决城镇低收入家庭的住房困难问题。加快廉租住房建设，确保2011年保障性住房建设目标任务.“十二五”规划，要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年、2012年各建1000万套，2013至2015年建设1600万套，使