南昌房地产市场报告
     
    


    
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    2011年4月
    南昌房地产市场报告
    
    2011-05-04
    


目  录
     
     
                  
    易居视点              3
    数字楼市              4
    第一章 背景篇              6
    一、              政策法规              6
    二、 市政动态              8
    三、 市场资讯              9
    第二章 土地篇              11
    一、              本月公告土地分析              11
    二、              本月成交地块分析              13
    第三章 住宅篇              16
    一、              南昌市住宅市场特点分析              16
    二、              供求关系分析              18
    三、              供应量分析              18
    四、              成交量分析              21
    五、              供求对比分析              23
    六、              成交均价分析              24
    七、              热点板块              25
    第四章 产品篇              27
    一、              新盘速览              27
    二、              案例介绍              28
    第五章 营销篇              46
    一、              营销综述              46
    二、              营销策略              47
    三、              媒体分析              50
    第六章 区域篇              54
    一、              东湖区              54
    二、              西湖区              57
    三、青云谱区              60
    四、青山湖区              63
    五、高新技术开发区              66
    六、红谷滩区              69
    七、经济技术开发区              72
    八、湾里区              74
    九、南昌县              77
    
     

易居视点

    楼市假性回暖，政策执行身陷瓶颈
    4月，国家货币政策进一步收紧。2011年4月6日中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分比，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也相应调整。而反观市场，4月份全国半数城市成交面积环比小幅上涨，从各大城市举办的春季房产展会所反映的市场现状来看，中低档产品受关注度明显提升，中低端客需大幅回升，但尚不足以支撑楼市“回暖”，房价“普降”局面恐成妄想。从市场未来走势来看，各大房企蓄水期已过，加上房产传统旺季的到来，开发商渐渐开始活跃。
     
    南昌本月”量价齐升”
    上月市场集中放量，以供应即将到来的房地产销售黄金期。本月新增供应为10.75万平方米，环比上月下降65.61%，但当月整体存量完全能满足市场。其中新增供应又以首置、首改产品为主，以迎合市场主体消费群所需。随着4、5月份销售旺季的到来，众多开发商按捺不住纷纷加推，加之限购令从实施到本月初已满月，人们渐渐适应该政策，从而相关负面影响减少，人们对此的关注度也在弱化，刚性需求客户争相抢购房源，出现多个推出即售罄的项目，最终使得本月以19.03万平方米的成交量落下帷幕，环比上升127.9%。本月成交均价为7450元/平方米，环比上月上涨10.88%，涨幅较大。3月政策刚开始实施，市场反应强烈，无论是开发商还是消费者都持观望态度，从而导致成交量的严重下滑，成交多为低价产品。进入4月后，政策影响逐渐弱化，购房需求再次爆发，本月市场成交情况回归正常。由于主力成交的多为中端和中高端产品，也正是成交结构的变化使得本月成交均价环比有较大幅度的上涨。
     
     
     
     

数字楼市

     
    ■   土地市场
    ●   挂牌宗数：7
    ●   成交宗数：5
    ●   成交金额：3.3074亿元
    ●   成交面积（净）：24.76万平方米
    ●   每亩单价：89.05万元/亩
    ●   平均楼面地价：1335.78元/平方米
    ●   溢价宗数：1
    ●   流拍宗数：2
     
      ■   住宅市场
        ●   供求比：1：1.17
    ●   新增供应面积：10.75万平方米
        ●   成交面积：19.03万平方米
    ●   成交套数：1904套
    ●   成交均价：7450元/平方米
    注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新祺周区域。
     
     
     
     
     
     
     
     

• 排行榜

     
    ■ [4月南昌市区商品住宅成交面积排行榜]

    ■ [4月南昌市区商品住宅成交金额排行榜]

    ■ [4月南昌市区商品住宅成交均价排行榜]

    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
     

第一章 背景篇

1、      政策法规

    ■      楼市调控"加码"预期增强 税收土地或出台新政

    国务院督查组结束在16省份的专项督查的消息正备受关注。按照此前猜测，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，其中多地房价控制目标将面临调整。
    3月底，国内主要城市均根据“国八条”要求相继出台了相关细则，各地同时也公布房价的年度控制目标，除北京提出房价“稳中有降”，长春市将房价控制目标与房价收入比挂钩外，其余绝大多数城市都将新建住房价格增长目标定位在不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。
    各地房价调控目标一经公布就引发了业内外的广泛关注并引发争议，房价调控目标甚至被解读为“限涨令”。为此，住房和城乡建设部3月底专门发出通知，要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
    与此同时，国务院在4月初派出8个房地产市场调控督查工作组，对16个省(自治区、直辖市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况展开专项督查，督查重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况。
    在已经公布房价控制目标的城市中，西安近日率先进行了调整并正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
    易居点评：
    一、除了房价控制目标调整之外，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。
    二.、当前市场对于新一轮调控的期待还是比较高的，一方面，房价回落趋势虽然存在，但“普降”局面到来的时期仍不能明显预见；另一方面，当下南昌购房者的人群结构里，刚需占绝大部分，在这种情况下，市场对于房价下降的要求也更加迫切。
    三、除了利率和存款准备金率的提高，楼市调控政策将可能在促供应、抑需求、重监管等方面纵向深化：“促供应”即量化保障房和商品住房用地的年度供应要求；“抑需求”则是将禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强。 
    ■       土地供应将日趋紧张 紧缩"地根"守"红线
    “十二五”开局之年，经济发展对土地的需求十分巨大。根据国土部于今年3月启动的调研，今年31个省（区、市）全年用地需求总计1616万亩，远远大于年度计划指标670万亩。
    调研组发现，31个省（区、市）均反映计划指标不足，多数地方反映，下达指标只能满足需求的1/3，其中有8个省份今年的用地缺口超过40万亩。
    面对“地紧”的抱怨，国土部昨日首次定调，“对‘地根’要同‘银根’一样，坚决守住土地供应的闸门。” 
    他表示，在国际粮价攀升的背景下，坚守18亿亩耕地红线的重要性凸显，这将影响到建设用地指标的下达。数据显示，2010年全国批准建设用地726.75万亩（含往年结转指标），同比减少15.9%，是多年来首次。
    甘藏春还表示，未来我国的土地供应只会是日趋紧张，不会缓解，这将一直伴随着中国城市化、工业化、现代化全过程。这也意味着，今后几年我国的土地供应指标将很难再扩大。
    按照国土部的思路，要通过