2011年4月济南房地产市场分析报告
    一、房地产相关政策及行业信息
    （一） 本月政策概述
    房地产调控进入关键时期、各项政策有升级加码趋势。
    （二） 国家及济南市政府宏观政策
    1. 楼市调控还将继续加码、三四线城市暂不限购
    4月18日住房与城乡建设部政策研究中心表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。
    住建部认为：调控的根本措施要靠完成四个调整，即城市结构、中央和地方税负关系、土地制度、收入分配结构的调整。但这四个问题不是一年两年就能解决的，也不是出个“国几条”就能解决的。目前中国遇到的是输入型恶性通货膨胀。主要表现为人民币升值压力和美元货币量化宽松。在目前通货膨胀压力巨大的情况下，对楼市的调控没有明确停止期限。预计未来几年内，利率上浮的幅度将在80%—100%。这意味着，贷款购房成本将逐渐增加，甚至翻番，这将是对楼市调控加码的一种手段。同时对于三四线城市会不会实施限购的问题，住建部表示，三四线城市暂无限购规定。
    2010年以来房地产调控面临的第一个迫切问题是反通胀、其次是解决楼市发展中不同群体利益分配不均衡的问题。最后一个目标是抑制住房过度超前的需求、将超过购房者风险承受能力的需求降低下来。对于三四线城市暂不限购，是指限购政策明文规定，对房价过高、上涨过快，供求严重不平衡的地区实施限购，没有出现这些问题的地方则没有限购。
    2. 存款准备金率4月21日起再次上调0.5个百分点
    4月20日中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。
    此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性和应对不断走高的物价压力。同时，央行通过存款准备金率的再度上调，也向市场明确传递出当前货币环境应继续回归稳健的信号。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。
    3. 个人住房公积金利率上调
    住房城乡建设部4月６日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金利率。
    当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.4%上调至0.5％；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.6％上调至2.85％。
    五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.5％上调至4.7％；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.0％上调至4.2％。
    开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行。
    公积金贷款利率接连上调，对购房者市场预期的影响远大于每月多出的还款压力。央行年度二次加息、年度二次调整住房公积金存贷款利率，购房成本增加，需求受限，对楼市成交量有直接影响。此次调整除了使购房者购房成本增加，银行也会重新配置资金在市场的投放策略，这也直接对开发商的资金链产生影响，政策的叠加效应是很明显的。
    4. 70大中城市房价涨幅继续回落
    楼市调控效果正在显现，3月全国房价涨幅继续回落。4月18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。专家认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈现上升态势，但涨幅持续缩小。随着调控持续发力，房价涨幅有望持续回落。目前楼市仍处于博弈之中，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的城市有46个，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的城市有26个，比2月份增加了2个。
    影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。进一步推测，在调控政策依旧从紧从严的情况下，随着时间的推移，政策效应的显现将更明显，房价环比下降的城市还会增加。与此同时，上述数据表明房价向下的趋势开始出现，未来一段时间内，随着连续成交量萎缩，价格下调的趋势还会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现，未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。
    5. 济南房贷门槛再提高
    近期的济南住房市场不仅房价坚冰未破，房贷的门槛也在大幅提高。在信贷总量趋紧的大环境下，个别银行已经暂停所有房贷业务，虽然多数银行还可以办理房贷，但首套房优惠几乎绝迹，个别银行针对首套房贷款利率上浮20%，甚至超过了二套房的利率标准。房贷紧缩是普遍现象，但各家银行执行的房贷利率差异较大，个别银行已经停止发放房贷。
    深圳发展银行济南分行个贷经理表示，一手房贷款已经不做了，二手房贷款利率要在基准利率的基础上上浮20%。民生银行济南分行营业部个贷经理则干脆地表示，房贷业务全部不做了，只做商贷通，即小企业贷款。兴业银行济南分行零售信贷部人士表示，二手房贷款不做了，一手房贷款，即便是购买首套房，利率一般上浮，上浮多少要看具体楼盘，对于一手房中的二套房，利率上浮20%。只有招商银行经七路支行个贷经理表示一手房中的首套房可以利率优惠，打95折，但二手房贷款利率上浮10%，而且首付需要六成。
    与中小股份制银行不同，大型银行都没有放弃房贷业务，但也普遍表现出“可有可无”的态度。工行、建行、农行、邮储银行个贷经理表示，无论一手房、二手房，首套房至少是基准利率，不可能有利率优惠；中行表示，首套房贷利率上浮10%；交行也表示房贷利率必须上浮，至少上浮5%。
    前几年房地产市场能够快速上行，房贷利率7折优惠等政策起了很大作用，现在银行停贷、大幅提高房贷利率，对房地产市场无疑是一大利空，不少资金量少的“刚需”客户会因此被观望，如果调控持续，将可能会对房地产市场产生冲击。
    6. 济南将全面检查“一房一价”
    《商品房销售明码标价规定》将从5月1日起实行、凡在济南市辖区内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，自5月1日起必须按照规定的标价方式、内容实行明码标价。对不按照规定明码标价和公示收费的价格违法行为，济南市价格主管部门将依据有关法律、法规予以处罚。
    济南市物价局有关负责人告知：商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式，商品房销售明码标价实行一套一标，每套商品房都要进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者还应公示商品房交易及产权转移以及前期物业服务等涉及的收费。
    市物价局表示，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。据介绍，从5月1日起，济南市物价部门将实施拉网式的检查，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查，对不明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，济南市价格主管部门将依据有关法律、法规和规章实施行政处罚。
    关于《商品房销售明码标价规定》，一是明确了销售新建商品房、存量房的具体标价要求。其中新建商品房项目应公布开发企业名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价等。存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。二是区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。三是增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等内容。
    7. 济南限购令不限“买房落户”
    济南版“限购令”出台后，外地居民购房落户济南的政策有没有变化？济南市公安局副局长吴德清表示，“限购令”出台后，外地居民购房落户政策目前没有调整。购买90平方米新房等仍可落户济南。
    具体条件为：在市区购置建筑面积90平方米以上新建成套商品房并取得房产证(含办理抵押贷款房)；在市区购置建筑面积90平方米以上成套二手商品房并取得房产证两年以上(含办理抵押贷款房)；在本市三县一市(章丘、平阴、济阳、商河)居住3年以上人员，在市内六区购置建筑面积75平方米以上成套商品房取得房产证(其他条件同上述第一、第二款)。
    同时，每套商品住宅房(含二手房)五年内只能享受一次购房落户政策，其适用范围是指按购房落户政策；迁入市内六区的人员，自2008年11月7日起购房落户的，本套商品住宅房五年内不再享受上述购房落户政策。居民申报购房落户迁入时，该商品住宅房内应无其他人员的常住户口。购房建筑面积不含地下室、车库面积。按照济南市公布的内容，2011年新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。按照2011年两会上张建国市长所作的政府工作报告，2011年济南市城市居民人均可支配收入要增长12%。这也意味着2011年济南新建住房价格涨幅不能超过12%。
    随着房地产调控力度加大，很多市民担心购房落户政策也会发生改变，外地居民如何落户济南仍是大家最为关心的问题。从目前形势来看，外地居民购房落户政策没有调整。目前济南允许符合条件并实际居住、有合法职业的人员本人及其配偶、未成年子女迁济落户。
    （三） 济南市重大发展规划
    1. 济南保障型住宅用地供应仍增加
    近年来，济南市城镇住宅用地，特别是保障性住宅用地供应量持续增加。2011年度计划供应城镇住宅用地921.91公顷，占供地总量的40.43%。统计数据显示，济南2010年度市本级计划供应城镇住宅用地845.91公顷，其中经营性住宅用地487.94公顷，保障性住宅用地357.97公顷。全年实际供应住宅用地608.89公顷，其中经营性城镇住宅用地331.85公顷，保障性城镇住宅用地277.04公顷，完成率71.98%。
    据悉，2011年度计划供应城镇住宅用地921.91公顷，占供地总量的40.43%。廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地单列计划优先保障，做到应保尽保。同时重点保障棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地。其中拟招拍挂供应453.2公顷，包括商品住房用地346.4639公 顷 ， 回 迁 安 置 房 用 地106.7364公顷，廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地468.71公顷，无低密度高档住宅和别墅用地。
    在严查囤地行为方面，济南对2009年9月30日前出让、划拨的共2583宗土地进行了专项清理。全市共清理出闲置土地20宗，并依法分类进行了处置。对其中13宗土地(面积1358亩)实行协议收回，优先安排用于普通住房建设。
    目前已收回10宗土地(面积691亩)，3宗土地正在履行收回程序，其余7宗土地采取督促限期开工措施后已全部动工建设。
    下一步，济南市将根据政策规定和实际情况在商品住房中配建一定比例的公共租赁房，确保公共租赁房项目用地。对不按时上报、拒不执行开竣工申报制度或提供虚假材料的土地使用权人，至少一年内不得参加土地购置活动，相应的宗地按未开工，未竣工统计、处理，由此产生的后果由该土地使用权人承担。
    对于存在非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地、不执行开竣工申报制度等违法行为的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止该企业、控股股东单位、关联单位参加土地竞买活动。
    山东省“十二五”加快保障房的建设将会进一步缓解部分购房需求，并将逐步成为山东省乃至全国优化住房体系，增加住房供给的重要途径。加快保障性安居住房建设是保障中低收入者实现“居者有其屋”的重要举措。保障性住房建设关乎民生，加大