2011年
    重庆春季房交会
    市场调查研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二○一一年四月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目     录
     
    引言              3
    一、2011年春节房交会总体特征              4
    二、春交会扫描              6
    （一）参展扫描              6
    （二）成交扫描              7
    （三）优惠政策              8
    （四）现场人气扫描              10
    三、新政影响              13
    （一）新政对企业开发战略和产品的影响              13
    （二）新政对客户心理的影响              15
    四、各类开发商企业战略或营销策略表现              17
    （一）外地巨鳄              17
    （二）本土一线企业              23
    （三）二、三线企业              25
    （四）、区县开发企业              28
    五、热点版块扫描              28
    六、特色产品扫描              37
    （一）协信城立方——首创5HC精装高层              37
    （二）同景跃城——高房价下的低价产品追求              38
    （三）春风与湖——台地上的城市峰顶住区              41
    七、展位及包装分析              42
    （一）总体盘点              42
    （二）个案盘点              44
    八、“后房交会”楼市发展趋势预测              45
    （一）市场将走向何处？              45
    （二）市场格局有何变化？              46
    （三）产品走势如何？              47
    
     

引言

                        
                               看楼市，明天谁主沉浮
                                
    对于当前的楼市，众人都在迷茫，众人都很神伤。没有人会再怀疑这次政府会心慈手软，也没有开发商会再心存侥幸。购房者的观望，开发商的如履薄冰，楼市真的伤不起了。相比“国十条”后开发商们的沉着，今年新“国八条”和房产税出台之后，开发商则要伤脑筋得多。虽然部分开发商“腰包还是鼓的”，还有“杠”的资本；但是限贷、限购则让中小开发商们稳不住了，没有收益，这些开发商快“扛”不住了。
     
    与往年不同，今年的春交会不仅没有税费优惠，还不得不面对限贷、限购、限价、限外，四重限制性政策的影响。杀手锏是“限贷”，这是楼市“死结”。有业内人士认为，今年的楼市境遇将比2008年更加严峻，2008年起码还有金融支持，今年楼市却被贷款“掐住了脖子”。重庆至今没有出台有关限购的细则，对于有意置业重庆的外地人来说，是赶上政策“末班车”的最好机会。
    限价上，房产税9941元/平方米的起征点还是给房价设置了一道门槛，往前一步，日后将面临的持有成本，会让不少购房者望而却步，也是开发商轻易不敢跨越的“黄线”。另据传闻，春交会之后重庆还有可能出台更细致的限价细则，这又是悬在楼市头顶上的一把达摩克利斯之剑。在限外方面，重庆虽没有出台明确的限制条款，但房产税暂行办法中明确规定，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房，要按每年0.5%的税率征收房产税，这一隐性的限外条款，令供求天平进一步向买方倾斜。
     
    各大开发商和媒体都把春交会预测为重庆楼市的转折点，要么回升，要么继续下滑。显然，今年的春交会让开发商们失望了，相比去年，今年开发商可能不会再那么幸运了。

一、2011年春节房交会总体特征

    1、参展企业众多，供应仍然充足
    本次房交会参展企业共计177家，与去年秋交会参展数量持平。参展项目197个，超过了去年春交会。其中房地产开发企业125家（含区县旅游地产项目12家），中介机构16家，建材、装饰企业25家，媒体11家。本届房交会提供可交易商品住房面积为633万平方米，相比去年秋季房交会有所下滑，提供住宅展示面积为2179万平米。另外，还提供了12.25万套二手住房房源，共计1034.9万平米。
     
    2、大足、綦江展区成亮点，茶园代表主城新区首次独立参展
    此次房交会还吸引了大足、綦江、茶园新区管委会组团参展。相比前两届房交会，大足、綦江代表的区县占据了较大空间的展区，每个项目都有独立的展区，并且向外分发项目资料，吸引主城购房者的关注。而成都此次并没有参展，只是现在分发了一些资料。值得注意的是，茶园代表主城新区首次出现在房交会上，并且占据了较大的展区空间，介绍茶园新区概况。同时，以茶园为代表的二环新区备受购房者关注。
     
    3、以主城为根据地，着力向区县进军
    在此次房交会上，虽然区县独立参展并不多，但参展项目却是历届之最。除了大足、綦江和仙女山等部分区县项目参展外，部分主城二、三线开发商区县项目也在此次房交会上集体亮相。部分主城二三线开发商，甚至像恒大、金科等开发商当前都采取了以主城为根据地，着力向区县进军的开发战略，而区县市场的巨大潜力在未来1-2年内必将吸引更多的主城开发商前往。
     
    4、信贷收紧，银行集体缺席房交会
    本届房交会没有一家银行参展，这与以往银行争相进入房交会现场推介形成巨大反差，银行首次集体缺席房交会展场。存款准备金率多次上调，已达历史最高点，这对本来信贷额度就紧张的银行而言，无疑是雪上加霜。于是，银行失去了揽客动力，只能冷对房贷业务。而当前市内银行首套房利率基本都已上调，房地产贷款艰难。
     
    5、公租房再次参展房交会，但人气大不如前
    本次春节季房交会仍然设置了380平方米的“重庆市公共租赁房会展”展区，也是房交会上最大的展区，同样备受关注，但人气已不比上届秋交会。展区沿用了上次秋交会的布置和“内容”，简直和去年秋交会如出一辙，已经让人司空见惯。本次房交会并没有吸引太多人群的特别关注。
    6、政府无优惠，各开发商优惠力度大，但都是浮云
    此次房交会政府仍然没有任何优惠政策，相比春交会前，开发商在此次春交会还是打出了具有较大诱惑力的折扣优惠，但仔细对比这些项目之前的价格，开发商并没有实际的降价，这让购房者很无奈。“折扣”，一切都是浮云。这也从侧面看出开发商当前仍然很淡定，还没有到火烧眉毛的地步。
     
    7、舒适型两房户型备受关注，一房小户型遭冷落
    受今年国家调控政策的影响，当前购房者关注户型已从以往的小户型转变为舒适两房，一步到位的置业思想成当前的主导。当前重庆房价仍然在逐步攀升，虽然一步到位的思想占主导，但大部分购房者仍然无法承受三房以以上一步到位的压力。大部分开发商也有所预见，在今年春交会上，项目两房比例明显增多。小户型和三房比例有所减少。
     
    8、人气欠充足，开发商与购房者都来“走过场”
        今年春交会相比去年春交会和秋交会人气有所下滑，但仍然较为充足。部分展区仍然火爆，人挤人现象仍时有出现。但“打酱油”的企业和购房者明显增多，购房者从一个展区走向另一个展区，关注度较少。而开发商显然也揣摩出了购房者的心理，大部分开发商此次参展都是以项目展示为目的，“走过场”成了此次春交会的主流。
     
    9、史上最冷房交会，惨淡收场
    据组委会统计，截至24日下午5时，本次房交会4天共成交各类房屋3403套，成交建筑面积32.94万平方米，成交金额20.67亿元。成交套数不足去年春交会的两成，约相当于去年秋交会的四成。
    在成交房屋中，商品住宅成交2087套，成交建筑面积22.40万平方米，环比下滑五成之多；二手房交易更下滑惊人，房交会4天时间，二手房共成交926套，成交建筑面积7.99万平方米，成交金额3.14亿元，环比不足去年秋交会三成和去年春交会两成。史上最冷房交会惨淡收场。

二、春交会扫描

      
     
    2011年4月21日至24日，以“山水都市，宜居重庆”为主题的重庆春季房地产展示交易会在南坪国际会展中心举行。此次房地产交易会是我市举办的第27届房地产交易会，参展企业共计177家，其中房地产开发企业125家，中介机构16家，建材、装饰企业25家，媒体11家。房交会还吸引了大足、綦江、茶园新区管委会组团参展。
    此次春交会在国家和我市宏观调控措施影响下，成交量较去年明显下降。受房产税的影响，高档楼盘受到冲击，中小户型为主的普通住宅依然是供应主流。
     

（一）参展扫描

    （数据来源：组委会公布数据）
    此次房交会参展企业共计127家，分别来自于房地产开发、中介机构、建材、装饰和媒体等领域（银行没有参加）。其中房地产开发企业的参展数量与2010年秋交会基本持平，比去年春交会减少了23.78%。提供可交易商品住房面积为633万平方米，比2010年春交会何秋交会都有所减少，这也是受到国家严厉的政策所致。此外，本次房交会还提供21.28万套二手房房源，可交易面积达到了1549万㎡。本次房交会与去年的春交会和秋交会相比，参展的房地产企业数量、楼盘个数均没有太大变化，而参展的商品住宅面积有一定的下降，这也说明了市场整体供应并没有太大的减少，只是对大面积的房源供应有所收紧。另外从成交的大幅下降，可以看出，市场的观望情绪浓厚，投资性需求明显降低。
     

（二）成交扫描

    1、一手房成交量猛降，不足去年两成

    表：与上届房交会成交情况对比
    本届房交会四天累计成交各类房屋3403套，建筑面积32.94万方，成交金额20.67亿元。其中商品房成交2087套，建筑面积22.4万方，建面均价6956元。与往届的房交会相比，尤其是与去年的火爆成交相比来看，今年的春交会成交量明显下降，成交套数和成交面积均不足去年春交会的两成，和去年秋交会相比，均下降了50%以上。从价格来看，今年春交会的商品房成交建面均价相比去年有小幅