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    2011年度青岛楼市白皮书
    2011年可谓是青岛房地产调控年，一声楼市限购令下，岛城楼市行情急转直下，自2月份以来，新房成交萎靡不振，其中市南区、市北区、崂山区等频频出现个位数成交甚至零成交的情况。2011年新房成交仅有1月过万套，成为本年度成交最高月份。限购历时半年多之后，青岛楼市传统的金九银十惨变铜九铁十，成交量均低于7月，青岛楼市颓势初现。接下来，品牌房企带头低价入市、楼盘打折力度不断升级，11月份开发商以价换量初见成效，新房成交强势反弹，达到8920套。随着楼市调控政策进一步加码，岛城楼市疲态尽显。特别是进入下半年后，在全国大范围降价的背景下，岛城楼市纷纷低价开盘或降价跑量。

一、2011年青岛楼市成交分析

(一) 2011年青岛商品房成交分析

1．2011年青岛楼市区域成交分析

    开门红/低迷/翘尾 2011年青岛楼市成交同比跌5.14%
    在“限购令”等多项房地产调控政策的影响下，青岛楼市经历了限购令出台前短期高涨、实施后持续低迷、年末成交量翘尾的过程。截至2011年11月30日，青岛全年新建商品房累计销售套数达89164套，较2010年青岛前11个月年累计销售套数93993套，同比下跌5.14%。

数据来源：青岛网上房地产

数据来源：青岛网上房地产

    数据来源：青岛网上房地产
    从2011年各区市成交套数排行榜上可以看出城阳、李沧、即墨最热，占据全市37.14%的成交量，以价换量区域效果明显。

    数据来源：青岛网上房地产
    以城阳、李沧为代表的区域率先展开了较大规模的降价风暴，降价幅度之大，速度之快，出乎许多人的意料。价格的变化向来与供求关系密切相关，供需因素无疑成为决定市场走势的关键砝码，存量较高的区域压力最大，房价将最早下行。
    城阳李沧同为高存量区域，而且后续供应也多。但受楼市大环境影响，购房者持币观望的情绪浓厚，正常的需求释放不出来，供过于求的状况非常明显，区域内竞争加剧，降价销售成为楼盘不得已而为之的选择，许多楼盘的价格甚至已回复到2008年初的价位。
    早在8月份，万达、万科“二万”之争，在李沧楼市引起不小的波澜，成为当时李沧楼市焦点性事件。李沧万达广场首期住宅推出700多套房源，项目起价8400元/平，均价9500元/平，当日成交494套房源。万科当时放出消息称，万科生态城精装起价7000元/平，均价8000-9000元/平，万科有截留万达客源的嫌疑。
    10月中旬，龙湖滟澜海岸成为青岛降价大潮的先驱，6500元/平的均价使其接连几周成为城阳区楼市销冠。10月15日，青特花溪地在龙湖滟澜海岸售楼处门口设置巨幅广告牌，释放电梯洋房价格起价6300元/㎡。10月17日，世茂公园美地亮出加推消息，90-160㎡瞰海高层，起价5988元/㎡。至此，城阳板块降价大战全线拉开。
    如果说城阳区是10月份的降价焦点，那么11月这个焦点转移到了李沧区。之前较长的宣传期使万科生态城蓄客良好，在市场持续下行的时候，于11月果断低价开盘，精装均价8200元-8300元/平，逆势实现1000多套销售业绩。万科生态城低价入市之后，11月后的青岛楼市降价紧锣密鼓的上演。春和景明二期准现房起价6300元/平，降价2000元/平销售；12月5日，别墅项目时代城开盘，购房享六重空间面积连环送，折合价不足8000元/平；李沧新盘再爆低价，重庆中路芳馨园项目起价仅为5880元/平，小高层均价6300元/平，洋房均价7000元/平。
    楼市价格战愈演愈烈，新盘直接低开吸引购房者，使得城阳李沧成交量高位运行。业内人士认为，“以价换量”是一个平衡，是开发商在经过成本核算之后在利润与销量之间取一个平衡点，在不损害成本回收的情况下，牺牲掉一部分利润来换取销售量，这在现在这个楼市调控政策与紧缩的信贷政策齐压房地产企业的时期，无疑是度过楼市寒冬的明智之举。预计未来加入促销的楼盘将进一步增多，促销力度也将进一步加大。

2．2011年青岛楼市房企分析

    2011年度青岛楼市房企夺金TOP10 外来大鳄独占七席
    2011年度青岛楼市房企夺金TOP10分别为青岛万科、鲁商置业、青岛保利地产、海尔地产、青岛万达、龙湖地产、海信地产、青岛绿城、青建地产、中海地产青岛公司。其中外来企业占到7席，市场份额进一步扩大；本土企业仅占3席，较去年减少1席。（房企数据来源：以青岛网上房地产数据为核心数据；数据统计时间为2011年1月1日-2011年12月5日；统计范围仅为商品房成交，经济适用房等保障性住房未纳入统计范围内）

    数据来源：搜房网新房数据监控中心
    龙头房企万科继2010年夺得房企销售金额冠军后，2011年再次荣膺房企夺金TOP10冠军。2011年，青岛万科凭借6个项目实现销售金额38.2亿元。其中位于世园板块的万科生态城表现尤为突出，以低于购房者预期的价格实现11.8亿元的销售额，构成了青岛万科销售金额的31%；市北万科蓝山和四方新都心万科城引入高品位住宅理念，交通、商业配套相对完善，分别完成7.6亿元和7.3亿元的销售业绩。另外，万科四季花城成交5.2亿元、万科城市花园成交4.4亿元、万科魅力之城成交1.95亿元，共同构成了青岛万科2011年销售业绩30%的份额。
    2011年度，鲁商集团成交24.3亿元，位居房企夺金TOP10排行榜亚军位置。2011年鲁商置业有鲁商首府、鲁商蓝岸国际、银座动感世代、一山一墅、银座领海公馆5个项目在售，物业形态涉及普通住宅、高端住宅、别墅。位于青岛市东海东路88号的银座领海公馆以其绝版地段、海景资源优势实现8.9亿

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