哈尔滨市房地产市场调研
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目录
     
    第一章 黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况
    宏观市场评价
    一、黑龙江省概况
    1、四省横比
    ①全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列
    ②全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置
    ③整体消费水平相对较高，位于四省前列
    二、哈尔滨市概况
    三、哈尔滨城市发展规划及整体布局
    四、哈尔滨城市交通状况
    五、哈尔滨市人口状况
    六、哈尔滨城市经济发展状况
    1、经济宏观环境
    2、经济环境分析
    （1）经济增长及财富指标
    ①哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市
    ②哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间
    ③哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市
    ④经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑
    ⑤固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快
    ⑥哈尔滨市2009年三产比例
    （2）城市产业发展状况
    （3）利用外资情况
    （4）宏观经济研究
    七、哈尔滨房地产政策环境分析
    1、政策背景描述
    2、政策主要事件
    3、政策实施力度
    4、政策环境分析
    第二章 哈尔滨市房地产市场分析 
    一、哈尔滨市房地产市场现状
    1、区域板块分析：
    （1）香坊东区板块
    （2）哈西板块
    （3）松北区板块
    （4）呼兰利民板块
    (5)东二环板块
    2、哈尔滨房地产历史沿革
    （1）哈尔滨房地产历史背景
    （2）过去几年间政府主导开发的几大模式
    （3）2000年—2007年过去七年间房地产市场研究分析
    （4）哈尔滨房地产历史沿革分析
    3、哈尔滨土地市场总体运行状况分析
    （1）哈尔滨土地市场概况—综合住宅用地成交量及价格分析表
    （2）哈尔滨土地市场概况—10年1-8月各板块综合住宅用地出让价格分布
    （3）哈尔滨土地市场概况—哈尔滨城镇国有土地基准地价（包含土地级别范围说明表）
    4、哈尔滨商品房市场总体运行状况分析
    （1）哈尔滨商品房市场情况—07-10年供求统计
    （2）哈尔滨商品房市场情况—香坊区供求分析
    (3)哈尔滨商品房市场情况—区域板块价格
    5、哈尔滨房地产未来发展趋势
    二、哈市各区域房地产市场销售情况汇总分析
    1、道里区
    2011年道里区新楼盘销售情况
    2011年道里区在售楼盘销售情况
    2、道外区
    2011年道外区新楼盘销售情况
    2011年道外区在售楼盘销售情况
    3、南岗区
    2011年南岗区新楼盘销售情况
    2011年南岗区在售楼盘销售情况
    4、香坊区
    2011年香坊区新楼盘销售情况
    2011年香坊区在售楼盘销售情况
    5、松北区
    2011年松北区新楼盘销售情况
    2011年松北区在售楼盘销售情况
    三、未来哈尔滨房地产市场走势分析
    1、供需关系走势分析
    2、产品定位走势分析
    第三章 哈尔滨房地产市场调研总结
    哈市群力新区投资分析特别篇
     
    市场调研篇
    调研内容与调研方法：
    1、各个区域项目自身情况调查
    1）区域项目现场考察、拍照、踩盘、走访
    2）项目对接人员沟通、相关市场信息了解
    3）具体项目相关资料收集整理、电话咨询
    4）区域一级土地开发项目、旅游房地产开发项目现场勘察、资料收集
    2、区域环境、市场调研
    1）、区域商业市场情况
    2）、区域土地价格、供应量
    3）、项目的投资成本预估
    4）、项目的利润价值测算
    5）、项目的合作模式分析
    3、市场调查方式
    1）现场踩点调查
    2）政府政策、十二五规划报告、市委办公室文件整理
    3）报刊文献收集与分析
    4）网络信息收集
    5）电话访问
    4、对哈尔滨市宏观环境的调查
    1）宏观经济及市政规划
    2）哈尔滨房地产现状
    调研目的：
    2011年，****将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。
    **集团目前将针对国内的各大区域市场进行深入了解和投资分析，目标与地方政府、企业进行投资合作，完成资本积累和项目开发前期的用地储备。
    针对此企业发展战略，了解区域土地市场运行情况，包括供应量及成交价格。对整个区域市场目前房地产开发现状和运行情况深入了解。对各区域房地产楼盘销售情况、销售特点、销售价格详细了解。针对房地产公司提供的具体项目，对区域商业地产市场分析；对区域土地市场供需关系分析；对房地产产品供需关系进行数据资料分析；对相同区域内地理位置相同的同类地块，挂牌出让价格进行比较分析；对地方政府一级土地开发的合作模式，投入成本，项目情况及可行性进行分析。
    对哈尔滨市区及周边城镇项目的投资预估、利润价值、市场定位、规划建议、产品策略、推广策略提供战略性决策和合理化建议就是我们此行的调研目的。
    第一章 黑龙江省及哈尔滨市宏观市场情况
    宏观市场评价
    2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。 黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；经济平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。
     
    一、黑龙江省概况
    
     
    ?      1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；
    ?      东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤 ；
    ?      全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；
    ?      黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑龙江省南部。
    
    



    1、黑龙江省概况—四省横比
    ?      黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。
    ?      黑龙江人均消费力最弱。
    2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）
    ①全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列
    



     
    ?      黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。
    ?      黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。
    2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）
    ②全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置
    
    



     
    ?      黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于吉林、内蒙古。
    2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）
    ③整体消费水平相对较高，位于四省前列
    
    

二、哈尔滨市概况 
     
     
    
    58.3
    2814
    阿城区
    62.2
    2197
    呼兰区
    15.9
    98
    平房区
    75.3
    339.55
    香坊区
    68.7
    256.6
    道外区
    104.6
    182.9
    南岗区
    70
    479.2
    道里区
    20.5
    736.3
    松北区
    人口
    （万）
    土地面积
    （平方公里）
    名称
    
     
     
     
    

     
    哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。
    行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城镇化率较高。
    黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢纽，金源文化发祥地。 


    
     
    三、哈尔滨城市发展规划及整体布局 
    



    ?       
    ?      城市空间发展策略：
    “北跃南拓、中兴强县”
    ?      哈尔滨市城市空间结构：
    “一江、两城、七大组团”
    松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。
    群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城