楼市调控新八条政策解析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    楼市调控新八条政策解析
    【政策原文】
    自10年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：
        （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
        （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
        （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
        （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
        （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
       （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
        （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
        （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
    【政策解析】
    ?      调整完善相关税收政策，加强税收征管
    “国八条”提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
    营业税增加，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨。税费的增加，相应收入的减少，在一定程度上有利于降低二手房在市场上的流通速度、遏制二手房的过度炒作，以稳定房价。
    以一套08年100万购买现在出售200万的二手房5年内交易计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。
    
 
    但相对于按照房价总额征收营业税，差额征收更能有效堵截投机，只是目前评估机制尚不完善、中介操作失范，取消差额营业税也是一种无奈之举。
    加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的投资和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。
    “国八条”提出：各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。加快建立和完善个人住房信息系统，为二套房、三套房认定提供依据，精准打击投资客，从1月28日起，上海、重庆已开征房产税，本次政策的出台是为要在全国更大范围的征收房产税铺路，创造有利条件。
    ?      二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍
    本次调控中最引人注目的当属此条。调控再次强化差别化住房信贷政策，二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小，而对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。换句话说就是：对于投资客影响微乎其微，但对于改善型置业者则造成重大打击，对于房地产市场将是种硬伤。究竟结果如果还是要等待市场来验证。
    ?      严格住房用地供应管理
    保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，在本次调控政策中在次被重申，说明国家政府在打压需求的同时，更加重中普通商品住宅中小套型的供应，以希望通过增大供应，达到供求平衡，从而达到遏制房价的目的。
    国家政府限定中小套型的供应不小于70%，说明政府从普通购房者角度出发，符合房地产问题不仅是经济问题，更重要的是民生问题的论断，在满足普通住房需求的同时，限定大户型豪宅产品开发，体现了政府即解决民生问题，也达到了遏制房价的目的。
    ?      推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地
    本条是土地供应制度的一种突破，改变了以往土地价高者得的供应模式，有利于遏制地王的产生，同时使房地产进入合理健康的发展模式。此条措施直接能遏制房价的上涨，使房价保持稳定，但在土地竞得后，一定要注重商品房的开发质量，建造出价低质优的住房，这就对以后的监管等相关部门提出了更高的要求。
    ?      扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购
    政策解读：
    这条政策是限购令的再次升级，是结合信贷政策对手头充裕的投机客的再一次挤压。相对2010年各个城市出台的限购令，这条政策无疑是更为严厉，而且是全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。到目前已经扩大到24个城市，如果增加到六个准备实施的城市，将扩大到30个城市实施限购政策。而且，限购更加严格，尤其是本地2套，外地有证明1套，无证明，三种情况不让新购，大大突破了此前的力度。
    限购令回顾：
    全国有包括北京、深圳、上海、厦门、宁波、福州、杭州、南京、天津等城市推行限购令，这几所城市也是全国房价上涨过快、房价过高、供求紧张的城市。那么到近日出台国八条，时间历时了一个季度，限购令是不是可以起到缓和市场的供需平衡？限购令作为一系列政策的组合拳之一，其目的依旧是调整房地产市场，打击投机性购房，地方政府也是紧跟国家政策，出台了相关执行细则，但是从已经实施的城市来看，虽然成交量出现了明显的下跌，但房价不仅没下降，甚至部分城市出现销售成交火爆的现象。
    市场预测：
    挤出房地产泡沫，打击投机。禁购，矛头对准投机。调控影响大，力度空前，地方政府的执行力度加大，但是实施时间还具有不确定性。
    房价受影响的程度取决于执行。这一版的限购令力度非常大，将对市场产生极大的影响。政策力度虽然很大，但要对房价真的产生影响，还要看具体实施的情况和技术支持水平，就是对家庭所有的住房有准确的记录，否则，再严厉的限购政策都会成为摆设。限购政策短期内控制需求是有效的，但关键是执行，新颁布的限购令中还有很多漏洞，不能在本行政区域购房，完全可以选择在其他城市购房，一些投资客可以通过注册公司、借用他人名义购房。
    旅游地产受影响程度大。这条政策的执行是“原则上”的，旅游地产不知道是擦边球还是在原则范围之内，要不旅游地产集中的区域将会有很大的影响。
    【政策综评】
    此次调控综合运用了行政和经济手段，税收和信贷工具，以及问责机制，同时兼顾房地产的供给与需求两方面，行政色彩非常浓厚，其严厉程度超过了历次调控，是在去年两轮地产调控的基础上，政策的进一步细化和加码，充分体现了中央政府坚决抑制房价过快上涨的意志。但政策的效果还要看地方政府及各部位执行的力度。
    上海重庆试点征收房产税专题研究
    【核心提示】
    重庆上海宣布1月28日起对个人住房征收房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
    【征收背景】
    在部分城市房价飞涨，房地产处于非理性发展的状态时，业内外各方纷纷建议引进在国外广泛使用的物业税对房地产市场进行调控。2009 年5月，国务院甚至发文《关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见》中提出研究开征物业税。但此后物业税空转一直没有迈出实质性步伐。当从09年房价再一次进入一波高速飞涨轨道时，各界人士再次呼吁运用税收杠杆调控房地产。不少地方政府积极对房产税进行改革，利用房产税调控房地产。上海武汉等地传出已将房产税改革方案上报中央。在地方政府的积极努力，物业税的适应性和开征的难度等因素综合影响下，使得可操作性更强的房产税替代物业税成为政府的首选。5 月底国务院批转国家发改委《关于 2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“逐步推进房产税改革”。最近新一轮房市调控又开始了。其中，开征房产税的进展尤其引人关注。
    上海重庆，在国八条出台后的第二天，紧接着宣布实施房产税。
    【重庆征收房产税】
    试点区域：重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）
    税率：0.5%-1.2%
    征收对象：
    本地居民：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
    外地居民：在重庆市同