2011开封房地产市场调查报告
     
    目 录
    一、宏观情况
     
     
     
     
     
     
     
    

    ★2010年4月26日上午，中国社科院《2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布。港深沪京成为2010年城市竞争力前4强，开封位列未来10年最具竞争力的24个城市之中。
    ★2010年12月31日，“世界著名品牌大会”第七届年会在马来西亚吉隆坡举行。大会公布了“2010年度中国最具投资潜力城市50强”名单，河南省郑州、开封两市同上海、北京、天津、重庆、香港、台北等50个城市一起获此称号。
    
    蓝皮书对开封的点评是——“开封：乘天时地利之势，再现古都之繁华。开封地处城市群中心区，产业布局优化，成本洼地优势明显，一体化进程加速。此外，全省工业化提速，开封乘势而起。”
    开封近期获得殊荣的支撑是“郑汴一体化”，该项政策使得开封的近期发展前景广阔。
    自去年以来，部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。近日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部三部委又联合下发通知，要求各地要进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。2010年10月8日至12月20日开封市开展专项检查，本次检查本着自查自纠从宽、抽查复查从严的原则，市住房和城乡建设局、市工商行政管理局将组成联合检查组依法查处违法违规行为，检查结果将向社会公示，对于存在严重违法违规行为的房地产开发企业，将通过媒体公开曝光。
    目前我市房地产市场也存在一些不规范的行为，如未取得预（销）售许可擅自销售商品住宅；以认购、预定、排号、发VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金或预订款；发布虚假广告，违规参加展示展销活动；有的房地产开发企业擅自销售经济适用住房等行为。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。本次专项检查加强了对开封房地市场的监管，促使开封房地产市场健康发展。
     
    二、土地市场
        2010年第四季度土地招拍挂情况：
    2010年10月22日,汴国土告字〔2010〕11号以公开方式出让2010-53号、54号、2010-GY-06号～09号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：
     

     
    2010年12月24日,汴国土告字〔2010〕12号以公开方式出让2010-55号、56号、57号、58号宗地国有建设用地使用权，其中商住性质土地为：
     

     
    三、市场发展状况
    1、供应与需求情况变化等的介绍分析

    qHZ我爱开封网 
    (存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：开封统计公报)
     
    2、价格的变化
    
    数据来源：豫房景气指数qHZ我爱开封网
     
    3、市场出现的典型性特征￥市场热点
    开封市房地产市场存量增长，经2009年购买土地，2010年办理手续，2011年时开封房地产市场产品大批上市阶段。在近期市场动态调查中也发现，多数楼盘销售节点在2011年农历春节后及2011年5月。
        现阶段开封市场多层住宅量小，客户无法选择合适住宅。存在的高层小高层建筑消费者有一定的抵抗情绪，而且户型结构不够通透，采光和通风都存在一定问题。
    4、竞争项目的价格￥趋化量￥营销推广等动态监控（见附:竞争项目分析模板）
    5、对我公司项目的启示
    略
    四、公司项目销售介绍
    1、本季度的销售情况及重大推广节点（含项目销售情况的判断）
    2、下季度营销重点节点
    五、专题研究及其他
         新华网上海１月７日电 成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……解读近日陆续“出炉”的２０１０年楼市数据可发现，虽然去年的楼市调控追加了“限购”等严厉手段，堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。
        “限购令”难阻楼市上行态势 
　　去年４月３０日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。９月２９日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等１６个一二线城市推出限购政策。各方当时认为，行政手段直接出手叫停部分购房行为，不啻为过热的楼市注入了“冷却剂”。 
　　去年１２月以来陆续披露的统计数据却让人看到了市场“顽强”的一面。国家统计局数据显示，２０１０年１－１１月，全国商品房销售面积８．２５亿平方米，比上年同期增长９．８％，增幅比１－１０月提高了０．７个百分点。同期全国商品房销售额４．２３万亿元，同比增长１７．５％。其中，１１月单月的销售面积和销售额同比分别增长１４．５％和１８．６％。 
　　“去年１０月份市场稍稍低迷了一下，随后就明显好转。年底去交易中心办手续都要排队了。”上海中原地产闵行区一门店的业务员告诉记者。 
　　房价方面，２０１０年１１月，１６个限购城市中仅广州新房价格环比下降０．１％，另有５个城市价格持平，其他１０个限购城市均环比上涨。 
　　在“史上调控最严”的２０１０年，房地产企业却享受了新一轮的市场狂欢。万科集团１月４日晚发布的公告显示，去年最后一个月实现销售面积和销售额分别为６８．９万平方米和８３．５亿元，同比分别增长６９．８％和５１．３％。万科去年全年的销售额达到创纪录的１０８１．６亿元，同比增幅高达７０．５％。 
　　中国房产信息集团日前发布的数据显示，３０家主要开发商２０１０年全年销售额累计达到８６９１亿元，销售面积为８４４９万平方米。按此计算，开发商的销售均价达到每平方米１０２８６．４２元，同比上涨２３．９８％。
            购房者出现“地区性转移”和“总体性追涨” 
　　值得指出的是，在“限购令”等措施施压之下，楼市购买需求的“地区性转移”十分明显。中国指数研究院的数据显示，去年１－１１月，东部地区商品房销售面积占比为４９．３％，较２００９年同期下降２．２个百分点；中部地区占比为２４％，提高０．８个百分点；西部地区占比为２６．７％，上升１．４个百分点。中国指数研究院副院长陈晟认为，在“限购”等措施作用之下，东部地区一二线城市楼市的部分需求正加快向其他地区转移，这对抑制热点城市投资投机性购房需求有一定效果。 
　　不过，“转移”不等于“消失”，楼市整体上行动力依然如故。多种压力交织的宏观经济形势深深地影响着楼市的走势。在通胀预期驱动之下，投资已经成为一些人的刚性需求。 
　　央行发布的《２０１０年第４季度储户问卷调查报告》显示，居民投资意愿首次超过储蓄意愿，４５．２％的城镇居民选择投资，而房地产投资以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。此外，经历了反反复复的“调－涨”博弈，“吃定”房价上涨的人会对调控产生一定的“耐药性”。中原地产华北区董事李文杰认为，在严厉调控之下，除个别楼盘价格调低外，楼市整体价格仍处于高位或上扬状态，“一些人对房价回调的预期逐渐减弱”。 
　　导致楼市在局部“限购”之下依然蹿高的另一个原因是：迟滞多年的保障性住房工程，近两年的建设步伐虽明显加快，但在短期内尚无法充分满足大量中低收入者的住房需求。住建部的数据显示，２０１０年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工５９０万套，基本建成３７０万套，超额完成全年任务。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，去年开工的保障房整体上要到今年末至明年才能供应市场，而２００９年我国保障房开工计划完成情况并不理想，导致今年各地保障房供应增量难度很大。 
     
    附:项目分析模板
     
    市调时间：2011年1月6-10日