许昌项目市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    2011年许昌房地产市场调研报告
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    许昌市市场分析报告
    第一部分：宏观层面
    1、      许昌市宏观市场分析
    2、      许昌市房地产市场情况
     
    第二部分：中观层面
    1、      许昌各板块整体分析
    2、      版块内房地产情况
    第三部分：微观分析
    1、      西区背景分析
    2、      产品分析
    3、      个案分析
    4、      客户情况
第一部分：宏观层面
    一、              许昌市宏观市场分析
    1、              区域概括
    1.1、地理位置：
    许昌市位于河南省中部。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。市区距郑州新郑国际机场仅50千米，有高速公路直达机场，便利的交通条件使其区位优势更加明显。京广铁路纵贯南北，京珠高速公路与许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路以许昌市为中心形成“米”字形的高速公路框架。
     
    1.2、行政划分：
    

许昌市位于河南省中部。又名“莲城”。二十世纪八十年代后，莲花被尊为市花。现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县、襄城县和魏都区两市三县一区。共有82个乡（镇），14个街道办事处。全市总面积4996平方公里，全市总人口445万人。
     
    1.3、人口情况：
    ?      整体与未来规划：
    截止截止2007年12月底，市区建成区总人口达到59.1万人。市区户籍人口42.8万人。市区常驻人口16.3万人，其中从事第二产业的常驻人口为8.3万人，从事服务业的常的驻人口为3.8万人。与2004年相比，市区总人口增加10.1万人，年均增加3.37万人。按照我国在城市统计中对城市规模的分类标准，20万人口至50万人口为中等城市规模，50万人口至100万人口为大城市规模，100万人口以上为特大城市规模，许昌市市区已达到大城市规模标准
     
    ?      各区县人口情况：
    许昌市 面积4977平方千米，人口446万     魏都区　面积　67平方千米，人口 38万人。
    禹州市 面积1472平方千米，人口119万人   长葛市　面积 650平方千米，人口 69万人。       许昌县 面积1002平方千米，人口 80万人。  鄢陵县　面积 866平方千米，人口 62万人。　　 襄城县 面积 920平方千米，人口 78万人。
     
    区域小结：
     
    许昌市交通发达，人口充足，两市三县一区的结构必定带来外来人口的引入。
     
    2、              经济情况
    2.1、城市GDP情况：
    
    由图可知：
    目前许昌市的经济一直保持着快速，健康的发展，每年的增涨幅度都达到10%以上，在河南省各个市县中其经济的排名已经达到前四名的位置，尤其在08年工业增幅下滑的不利局面得到遏制，内外贸易形势较好，固定资产投资仍保持较高增幅，经济发展的基本面良好，主要经济关系继续得到改善。1—5月，全市规模以上工业增加值完成159.5亿元，比上年同期增长20.8%
    在全省市18个省辖市中，许昌市的GDP总量被平顶山（491.8亿元）焦作（488.5亿元）两市超越，居全省第6位。
     
    2.2、经济支柱企业
    1-5月份，市定40户重点企业累计完成总产值166.9亿元，同比增长13.6%；累计完成增加值48.4亿元，同比增长13.7%，比上月提高了3.1个百分点。其中，许继、瑞贝卡、远东、黄河、众品、森源等省定6户重点企业完成总产值71.5亿元，同比增长17.5%，占全市工业总产值的比重达到13.8%，由此可见支柱企业对许昌经济的贡献和支撑作用。
    许继、瑞贝卡、许昌卷烟厂、黄河等一批对许昌经济起到决定性作用的支柱性企业绝大多数都分布在许昌的西区这个城市动力的核心区域。
     
    2.3、人均GDP
    
    
    
    启
    动
    期
     
     
    缓慢
    发展
    期
     
     
    快速增长期
     
    发展速度
    放缓
    直至停滞不前
     
    
     
     
     
     
    
    8000
    
    7000
    
    6000
    
    5000
    
    4000
    
    3000
    
    2000
    
    1000
    
    GDP：美元
    
    
    由图可知：
    根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。许昌2007年人均GDP已达3000美元，已经越过了启动期，进入房产缓慢发展时期。
    许昌市民可支配收入的增加使其住宅消费能力大幅度提高，给许昌房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的发展是许昌经济发展的一个必然表现。
     
    2.4、固定资产投资额
    
    由图可知：
    近期许昌市的固定资产投资一直保持着快速增长的趋势，增长幅度都在30%以上，在城镇投资中，二、三产业投资增势明显。二、三产业投资比上年增长分别达到45.2%和33.5%，交通、城市基础设施、环保、水利、教育、农业等基础设施和薄弱环节继续得到加强。 
    进入07、08年以后为遏制投资增幅过快势头，国家相关部门出台了一系列强有力的调控措施，包括上调贷款基准利率、上调存款准备金率、上调金融机构存贷款基准利率、收紧土地闸门、设置能耗门槛、逐项清理新开工项目等。许昌市城镇固定资产投资也受到影响，从去年以来，全市固定资产投资增速每月呈阶梯状缓慢回落。今年也不例外，2月增长54.1%，3月增长41.8%，4月增长39.5%，5月回落到38.4%
    固定资产的投入增加在一定程度上改变了城市的基础建设，也为房地产的发展奠定了基础。
     
    2.5、人均收入情况
    
    由图可知：
    城镇居民人均可支配收入10741元，实际增长15.6%，人均收入在进入07年以后终于突破了一万元大关；城镇居民人均消费支出7511元，实际增长15.1%。农村居民家庭恩格尔系数33.7%，城镇居民家庭恩格尔系数34.4%。
    恩格尔系数系食品支出占总消费支出比重。国际通行定义：恩格尔系数59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕。
    目前许昌市的人们收入已经进入富裕阶段，也为换房提供了经济基础。
     
    经济小结：
    ?      城市经济快速的发展，支柱企业的决定作用，这也说明了做为城市的中坚力量的蓝领职工阶层将成为房地产的主力，并且具备了一定的经济基础；
    ?      城市的固定资产投资不断提高，相应的城市建设和改造的力度都在不断加大，而城市的更新换代必然带来人们精神生活的更高追求；
    ?      随着经济的增长，人们的收入不断增加，对幸福生活的要求逐渐提高，换房和购买高品质的楼房成为了必然。
    许昌市的经济快速发展，支柱企业的不断壮大，人们收入的逐渐提高以及基础建设的加大投入，都为城市的房地产发展提供了重要的发展空间。
    3、              未来规划
    3.1、      城镇化进程—城镇化的加速必然会导致大量的农村人口涌向城市，增大住房需求
    截止2007年12月底，全市总人口达到454.4万人，其中城镇人口达到153.49万人，城镇化率达到35.79%。与2006年相比，全市城镇化率提高了1.88个百分点；与2004年相比，提高了5.6个百分点，年均提高1.8个百分点。许昌市城镇化率年均提高的幅度，是比较快的，在全省的位次也是比较靠前的。
     
    3.2、      市区面积—市区面积的不断扩充势必为房地产的发展提供更为广阔的发展空间
    截止2007年12月底，市区建成区范围为西外环以东、北外环以南、新107国道以西、经济开发区屯里路和许昌县屯田路以北，总面积达到63平方公里。与2004年相比，市区面积增加15平方公里，年均增加5平方公里。市区面积的快速扩张，全市人民是有目共睹的，除郑州、洛阳等部分地市外，许昌市市区面积规模是比较靠前的。
     
    3.3、      城市发展定位—工业城市更加突出，蓝领职工将会成为城市的中坚
    2006年省政府印发了《河南省人民政府关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知》对许昌的城市定位为：中原城市群先进制造业基地，城市向北发展，产业向京广带集中，重点建设和发展许昌电力电子产业园、许昌高新技术产业基地、档发产业集群、制鞋产业集群、汽车零部件产业集群、食品加工产业集群、超硬材料产业集群、再生金属加工产业集群等，    
    承接传递大郑州的经济社会发展能量，并能分散缓解其过分积聚压力；连结群内南向城市带和许、平、漯城市圈；以电力电子、烟草、发制品、食品加工、造纸、商贸等产业为主，具有