一、政策分析

（一）金融政策

1.2010年下半年以来央行上调存款准备金率
存款准备金目前已经处于历史的最高位，银行的流动资金变少，贷款的难度加大，对于一些依靠银行贷款的小型房产企业不利。老百姓买房的贷款压力也随之增大。同时有利于物价的调整。下面是2010年下半年以来央行上调存款准备金率的历次具体数据：

次数	时间	调整前	调整后	调整幅度	调整原因
1	2010年11月16日	17.00%	17.50%	0.5%	存款类金融机构
2	2010年11月29日	17.50%	18.00%	0.5%	加强流动性管理，适度调控货币信贷投放
3	2010年12月20日	18.00%	18.50%	0.5%	抑制通胀
4	2011年1月20日	18.50%	19.00%	0.5%	抑制通胀
5	2011年3月25日	19.50%	20.00%	0.5%	抑制通胀
6	2011年4月21日	20.00%	20.50%	0.5%	抑制通胀
7	2011年5月18日	20.50%	21.00%	0.5%	抑制通胀
8	2011年6月14日	大型金融机构（21.00%）	21.50%	0.5%	抑制通胀
8	2011年6月14日			中小金融机构（17.50%）	抑制通胀	18.00%	0.5%

    2.2010年下半年以来存贷款基准利率调整
    2010年下半年以来，央行不断调整存贷款基准利率，人民币的流动性得到锁紧，房地产开发商的成本提高。广大人民相对的会更多选择银行存款，减少泡沫投资。以下是2010年下半年以来存贷款基准利率调整的历次数据：

上调时间	存款基准利率					贷款基准利率
	调整前	调整后	调整幅度	调整前	调整后	调整幅度
2010年10月20日	2.25%	2.50%	0.25%	5.31%	5.56%	0.25%
2010年10月26日	2.25%	2.75%	0.25%	5.56%	5.81%	0.25%
2011年2月9日	2.75%	3.00%	0.25%	5.81%	6.06%	0.25%
2011年4月6日	3.00%	3.25%	0.25%	6.06%	6.31%	0.25%

3.2010年下半年以来公积金贷款利率调整表
公积金贷款利率对房地产行业的影响有限，传递了国家下一步宏观调控的决心，大多数市民还会选用公积金贷款而非商业贷款。以下是2010年下半年以来公积金贷款利率调整的详细数据：

发布日期	5年以下（含5年）	5年以上	上调百分点
2010年10月20日	3.50%	4.05%	0.18%
2010年12月26日	3.75%	4.30%	0.25%
2011年2月9日	4.00%	4.50%	0.25%/0.20%
2011年4月6日	4.20%	4.70%	0.20%

（二）行政政策

    除了金融政策之外，政府还颁布了一些行政性措施以切实解决房地产价格过高问题，保障人民的居住需求，具体包括提高首付，限购令，加大保障房建设等，下面是2010年新国五条，2011年新国八条的具体内容。
    2010年9月29日，新国五条：
    1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。
    2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
    3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
    4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
    5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
    2011年1月26日，新国八条：
    (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
    (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
    (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
    (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
    (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
    (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
    (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
    (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
    针对河南房地产市场，河南省政府和郑州市政府对于郑州的地产调控出台了郑十五条和郑州限购令，限制非郑州户口人在郑州买房，同时规定二套房首付不低于60%，通过行政政策，对于抑制房价有一定作用，减少流入郑州地产的资本。对河南房地产业极具借鉴意义。下面是郑十五条和郑州限购令的具体内容。
    郑十五条：
    各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：
    为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，巩固和扩大宏观调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现就有关问题通知如下：
    一、落实政府责任，建立健全问责机制
    （一）努力控制新建住房价格。坚决贯彻落实国务院一系列房地产市场宏观调控政策措施,加快建设个人住房信息系统，逐步完善房地产统计基础数据，切实将房价控制在合理水平。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
    （二）切实落实住房保障目标任务。市人民政府要与各县（市、区）人民政府签订住房保障目标责任书，明确年度住房保障工作目标任务，建立目标考核问责机制。对推进住房保障和稳定房价工作不力，以及个人住房信息系统建设滞后的，要启动行政问责机制，追究相关责任。
    二、强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件
    （三）加快保障性安居工程建设。“十二五”期间，全市计划建设和筹措各类保障性住房27万套，基本形成多层次、全覆盖、可持续的住房保障体系。2011年，通过新建、改建、购买和长期租赁等方式筹集保障性住房53823套，竣工保障性住房18050套，发放廉租住房租赁补贴23644户。
    （四）大力发展公共租赁住房。全面启动公共租赁住房资格认定工作，加大政府投入，通过回购和长期租赁等形式扩大供应规模；运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营；积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款；通过建立信托投融资平台，支持包括公共租赁住房在内的保障性住房建设；鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建公共租赁住房，根据相关规定经营；鼓励大中型企业和新建医院、高校等社会机构依法建设单位租赁住房，解决单位职工住房困难；探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房建设用地供应，逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。公共租赁住房租金标准原则上不超过同区位普通商品住房市场租金标准的70%。
    三、加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求
    （五）加强税收征管。严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。税务部门要采取措施，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞；加

评星: