2011年上半年成都市土地市场
分析报告
四川中原物业顾问有限公司
市场研究中心
目 录
一．成都市宏观经济运行概况 5
二．2011年上半年土地市场相关政策分析 5
三.成都市商品住宅市场整体概况 5
四.成都市主城区土地供需市场概况 6
1.供应有所上升 成交微降 6
2.占比缩小 主城区供应趋紧 7
3.格局依旧 城南继续领跑. 8
3.三环外为主 8
4.板块混战 热点区域势头不减 9
5.成交价格回落明显 9
6.拍卖、挂牌平分秋色 10
7.小结 10
五.2011年上半年成交用地可开发情况 10
1.住宅开发量下跌 商业大幅增加 10
2.商住差距缩小 11
六.成都市近郊土地供需市场概况 12
1.双流：土地市场降温明显，流拍量大 13
2.郫县：受整体土地市场疲软的影响 供需量大幅下降 15
3.新都：土地市场活跃 供需量大 16
4.温江：成交总量大幅上扬 ，成交时间集中 18
5.龙泉：土地市场暂时沉寂 19
6.小结 19
七.标杆房企土地储备情况 20
八.2011年上半年土地市场交易特征总结 20
九.土地市场发展趋势预判 21
十.附件 22
图表目录
图 1：2006-2011年成都市主城区商品住宅供需走势 5
图 2：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 5
图 3：2010-2011年成都市主城区住宅用地月度供需走势（亩） 5
图 4：2010-2011年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩） 6
图 5：2011年1-6月主城区及各郊县土地成交情况 6
图 6：2011年上半年区域市场供需走势（按方位） 7
图 7：2011年上半年区域市场供需走势（按环域） 7
图 8：2011年上半年区域市场成交情况（按板块） 8
图 9：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地成交均价走势 8
图 10：2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价 11
图 11：2011年上半年郊区县月度土地供需 12
图 12：2011年上半年成都市郊县区商业住宅成交比例图 13
图 13：双流县2011年上半年土地月度供需及成交楼面价 13
图 14：双流县2011年上半年土地供需分布区域图 14
图 15：2011年上半年成都市郊县区土地成交均价 14
图 16：郫县2011年上半年土地成交价格月度供需及价格走势 15
图 17：2011年上半年郊县区成交量占总成交量的百分比 16
图 18：新都区2011年上半年土地供需月度及成交价格走势 16
图 19：温江区2011年上半年土地供需月度走势 17
图 20：温江区2011年上半年土地成交价格月度走势 17
表 1：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地出让方式统计 9
表 2：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地可建总面积统计 10
表 3：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地楼面均价统计 10
表 4：2011年上半年成都市郊县区土地供需宗数及成交量 11
表 5：双流县2011年上半年成交地块前四强 12
表 6：郫县2011年上半年成交地块情况 15
表 7：温江区2011年上半年成交土地面积区间段 18
表 8：2007年—2011年上半年品牌房企土地拿地情况 19
(数据说明：本报告数据若未经说明，均来自于中原数据库；工业用地数据未计入本报告；)
一．成都市宏观经济运行概况
2011年1-5月，成都市固定资产投资额1780.5亿元，同比增长20.9%，房地产开发投资完成553.16亿元，同比增长23.7%，占到固定资产投资总额的31.1%。2011年1-5月，全社会消费品零售总额实现1160.72亿元，同比增长18.4%。
二．2011年上半年土地市场相关政策分析
1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
主要内容：在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
政策影响：将保障房用地计划列出，增加中低价位普通商品房用地，进而从源头上增加保障房供应；
完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”的方式，改变目前单一价高者得的出让方式，将地价控制在一定更为合理的程度，以控制商品房成本，最终达到控制房价的目的，从执行的情况来看，成都市目前的土地出让中，已经频繁的使用此种方式，基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。
2.关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见
主要内容：建设用地指标作为国有经营性建设用地首次出让的"准用"条件；建设用地指标交易后，不得再次转让；2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元
政策影响：2011年成都地票制度的升级版本，完善此前不合理及引起争议的部分。
限定不得再次转让，避免了“地票”的过度炒作，同时在明确保护价格的同时，保证用地指标的充足供应；从实施的效果来看，基本杜绝了地票价格炒作，在保证农村土地综合整治资金的同时，也降低了开发商拿地成本。
三.成都市商品住宅市场整体概况
2011年上半年，1-2月延续了2010年下半年的活跃态势，保持着较高的供需水平，但随着成都限购令细则的实施，成都商品房市场受到严重影响，开发商出于谨慎考虑，纷纷推迟开盘，成交量在供应端缩水，限购令实施的情况下几乎被腰斩，从月成交套数过万锐减至4000套左右。截至6月，成都市场新增供应量合计360.09万方，同比增长15.9%，成交合计367.25万方，同比增长11.6%，但环比大幅减少29.2%，其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业地产市场。
图 1：2006-2011年成都市主城区商品住宅供需走势
数据来源：中原数据库
四.成都市主城区土地供需市场概况
1.供应有所上升 成交微降
2011年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800.28亩，成交2364.71亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。
图 2：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）
数据来源：中原数据库
2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见；商业部分，2010年下半年开始的“商业热”持续，土地市场影响明显，2011年上半年商业类用地供应1416.12亩，成交1128.00亩，环比分别增长49.1%及18.8%。
图 3：2010-2011年成都市主城区住宅用地月度供需走势（亩）
数据来源：中原数据库
图 4：2010-2011年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩）
数据来源：中原数据库
2.占比缩小 主城区供应趋紧
今年上半年，成交量上，郊县继续保持对主城区领先优势，占比达到63%，主城区土地存量日益减少，目前房地产市场的战火基本已经蔓延至三环外，与主城区相比，郊县