2011上半年中国房地产市场研究半年报
    上半年房地产市场运行情况
    1、新建住宅价格在CPI连续升高的情况下涨幅趋缓，一些城市二手房价格有所下降，租赁价格有所上升
        上半年，新建住宅价格同比涨幅趋缓，环比增幅逐月回落，房价下降城市数有所扩大。,6月份，购城市中，有12限个城市新建商品住宅价格涨幅超过或等于6%；非限购城市中，有8个涨幅超过或等于6%。其余大部分城市房价涨幅都徘徊在2-4%范围，说明在CPI连续升高（6月份已达到6.4%）情况下，房屋价格涨幅已经趋缓。 
    1-6月各月份，70大中城市新建住宅价格环比平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。环比价格涨幅呈现逐月回落的态势。6月份，70个大中城市新建商品住宅价格下降城市数有所扩大。与去年同月相比，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。环比看，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。二三线城市除个别城市价格下降外，大部分城城市房价涨幅超过一线城市。
    二手住宅价格6月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。环比价格涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，涨幅回落的城市有24个，同比涨幅在5%以内的城市有48个。
    综合来看，上半年住房市场价格的总体情况是：由于限购政策的实施，住宅价格总体涨幅趋缓；未限购城市和限购政策执行不力的部分二三线城市，房价涨幅依然较高；二手房价格调整迹象明显；紧缩政策下不少人弃购转租，再加上季节性因素，一些城市租房市场租金价格较快上升。
     
    2、商品房市场销售增幅趋缓，限购政策抑制了投机投资性需求
    上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅
    比去年同期减少2.5 个百分点。其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。 
    分区域看，中西部地区房屋销售总量占据半壁江山。上半年，东部地区商品房累计销售面积22071万平方米，同比上涨10.9%；中部地区商品房累计销售面积10665.41万平方米，同比上涨16.3%；西部地区商品房累计销售面积11682.22万平方米，同比上涨13.5%。从区域销售的变化情况上来看，东部地区受房地产调控政策的影响程度明显要大于中、西部地区。
    从重点城市看，上半年，40个重点城市共销售商品房面积1.63亿平方米，同比上涨5.4%。其中，住宅销售面积同比增长4.3%，办公楼增长6.9%，商业营业用房增长15.8%。在40个重点城市中，住宅销售面积同比下降的有15个城市，其中下降幅度超过10%的依次为北海（-48.8%）、温州（-47.3%）、太原（-26.0%）、无锡（-25.9%）、北京（-19.8%）、上海（-15.4%）、兰州（-14.2%）、武汉（-14.0%）、宁波（-12.4%）、银川（-12.1%）和青岛（-11.7%）。住宅销售面积下降与限购政策关系较大。
     
    3、保障性安居工程建设正在着力推进
    1000万套保障性安居工程建设任务正在抓紧落实，截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套， 超过全年目标任务的50%。为积极推进保障性住房，发改委办公厅印发了关于利用债券融资支持保障性住房建设的通知，财政部、住建部印发了关于多渠道筹措资金确保公共租赁租房项目资本金足额到位的通知，住建部和监察部还印发了加大督察工作的通知。
    4、房地产开发投资同比高位增长，中西部投资快于东部
    上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%，占开发投资比重的71%。商业营业用房投资增长36.6%，占开发投资比重的11.99%，是上半年投资增长最快的分物业类型。办公楼投资同比增长26.2%，
    增幅最小。第二季度，房地产开发投资同比增长32.32%，环比一季度增长则高达96.73%；其中住宅投资同比增长35.53%，环比增长98.11%；商业营业用房投资同比增长37.77%，环比增长97.44%；办公楼投资同比增长30.22%，环比增长95.48%。 
    上半年房地产投资高位增长主要有两方面的原因：一是今年加大保障性安居工程建设力度，且计入房地产开发投资统计指标内；二是去年大量新开工工程跨年结转的因素。
    从区域看，上半年东部地区开发投资同比增长30.2%，中西部开发投资分别增长35.7%和38.5%，高于全国开发投资32.9%的平均水平。第二季度的情况，东部地区开发投资环比一季度增长82.5%，中部地区环比增长128.66%，西部地区环比增长111.3%。中西部地区二季度的投资增长明显快于东部地区。
    从重点城市开发投资情况看，北上广深四个一线城市上半年同比增长分别为3.7%、9.4%、26.7%和5.6%。除广州外，其他三个城市都低于40个城市平均的增长率。二三线城市的房地产投资增幅普遍高于一线城市，其中温州、呼和浩特、福州投资涨幅居前，分别为116%、71.6%和63.5%。
    5、上半年土地购置面积同比增幅逐月回落，住房用地供应仅完成全年计划的四分之一
    上半年，全国土地购置面积21909.8万平方米，同比上涨18.4%，1-2月至5月各月土地购置面积同比增幅分别为57.1%、32.7%、30.4%、28.6%。 
    上半年，全国土地购置费为5015.72亿元，同比上涨18.8%，1-2月至5月各月土地购置费同比增幅分别为16.7%、29.3%、30.4%和21.8%。可见，上半年土地购置面积增幅逐月回落。全国待开发土地面积29631.62万平方米，同比上涨29.4%，增幅较1-5月份上升4.7个百分点。购置面积同比涨幅的回落和累计待开发面积增幅上升，说明开发企业投资意愿和融资能力都在减弱。就季度环比而言，第二季度土地购置面积环比一季度增长67.82%，土地购置费环比增长122.46%，这主要是季节性的因素，符合土地出让和土地开发的常年情况。 
    从区域看，第二季度东部地区土地购置面积环比一季度上涨25.19%，形成鲜明对比的是，中部和西部地区分别环比增长了125.31%和123.12%。土地购置费东、中、西三区域的环比增幅都出现了上涨，分别为121.47%、28.11%和137.82%。分区域土地购置面积增幅态势标明，中西部地区土地购置活跃于东部地区。
    从实际土地供应情况看，国土资源部7月20日发布公告表明，各省区市2011年上半年住房用地共完成供地5.74万公顷，占全年计划的26%。与此同时，上半年全国保障性安居工程用地完成供地1.65万公顷，较去年同期增长24%，确保了项目建设用地；同时说明商品住宅用地供应与计划供应量相比，供应节奏较慢。
    从地价水平看，国土资源部公布二季度全国主要城市的地价监测情况表明，地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%，但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增幅放缓，但同比涨幅仍高位运行。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比分别为2.77%和11.76%，高于住宅、工业地价增幅。
     
     
     
    6、房屋竣工面积增幅明显小于施工、新开工面积增幅
    上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，
    同比增长31.6%；房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%。其中住宅新开工增长20.7%；办公楼新开工增长48.3%；商业营业用房增长19.5%。房屋竣工面积27558万平方米，同比增长12.8%。其中，住宅竣工面积增长12.3%；办公楼竣工面积增长35.5%；商业营业用房增长12.5%。从上半年房屋建设情况看，办公楼的开竣工增幅相对突出。各分物业的新开工增幅均大于竣工增幅。这表明开发企业在紧缩政策、资金紧张和销售迟滞的背景下，生产周期在拉长。第二季度的情况，全国房屋新开工环比一季度增长49.59%，其中商办用房的新开工环比增幅都超过60%，高于住宅新开工的环比增幅。房屋竣工面积环比一季度增长14.77%。 
    从区域角度看，东部和中部建设指标上半年增幅走势类似，新开工面积增幅大于竣工面积增幅。西部表现为新开工增幅小于竣工增幅，即新开工增幅为12.2%，竣工面积增幅达到15.9%，表明西部地区开发企业建设进度快于东中部区域。
     
    7、资金来源结构优化，贷款份额及增幅继续放缓，企业自筹资金增速加快、占比上升
    上半年，房地产开发企业资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%；
    利用外资438亿元，增长75.5%；自筹资金16463亿元，增长32.7%；其他资金17067亿元，增长17.8%。在其他资金中，定金及预收款10236亿元，增长26.9%；个人按揭贷款4181亿元，下降7.9%。上半年，企业开发资金来源渠道中，国内贷款的同比增幅继续呈现回落态势；自筹资金保持持续上涨；外资增幅较大，但绝对额还比较少；个人按揭贷款同比负增长，这与现行的限购、限贷政策紧密相关。 
    资金来源的结构变化方面，1-6月份国内贷款比重较1-5月份下降约0.8个百分点；自筹资金的比例则上升1.6个百分点，占开发企业资金来源比重的40.2%；其他资金比重下降1个百分点；利用外资的比重上升0.3个百分点。
    在贷款收紧的情况下，开发企业更多通过自筹资金渠道解决融资问题，一些企业通过合作开发、出让项目股权、设立私募基金、信托、评级发债或抵押发债等方式融资，以缓解企业经营过程中的资金紧张局面。
    8、大型品牌房企集中度明显提高
         中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，十大开发商上半年的销售金额同比增长80%，远高于上半年全国新建商品房销售金额同比增长2