2011年深圳房地产统计分析报告
    2011年深圳房地产统计分析报告



目  录
第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据 
一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较 
第二部分：2011年深圳土地市场分析 
附一：2011年成交地块分布情况 
附二：2011年成交地块的主要指标 
第三部分：住宅市场 
一、新房市场 
1、2011年新房供应分析 
2、2011年新房成交分析 
2.1 成交均价分析 
附：2011年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图 
2.2 成交量分析 
附：2011年新房成交户型构成 
2.3 热点片区分析 
2.4  2011深圳新房供求比 

2.5  2011年深圳房价收入比 

2.6  2011年深圳租售比 

2.7  2011年1－12月深圳新房量价走势分析 

2.8  2000－2011年深圳住宅供求及价格走势回顾 

3、2011年深圳楼市龙虎榜 

3.1  2011年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10 

3.2  2011年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10 

3.3  2011年深圳开发商成交面积龙虎榜TOP10 

3.4  2011年深圳开发商成交金额龙虎榜TOP10 

二、二手房市场 

1、2011年深圳各行政区二手房挂牌均价 

2、2011年深圳各行政区二手房成交分析 

3、2011年1-12月深圳二手房量价走势分析 

4、2011年深圳住宅租金 

5、2011年1-12月深圳各行政区租金走势图 

三、2011年新房二手房量价比较 

1、新房二手房价格比较 

2、新房二手房成交量比较 

第四部分：商业市场 

一、一手商业 

1、新增预售分析 

2、一手商业成交分析 

附：2011年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10 

二、二手商业 

1、二手商业挂牌均价 

附：2011年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图 

2、商业租金 

附：2011年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图 

第五部分：写字楼市场 

一、一手写字楼 

1、新增预售分析 

2、一手写字楼成交分析 

附：2011年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10 

二、二手写字楼 

1、二手写字楼挂牌均价 

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图 

2、写字楼租金 

附：2011年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图 

第六部分：政策点评 

第七部分：2011年小结 

第八部分：2012年预测 
     
    【内容摘要】随着时间的推移，调控效果逐渐显现，2011年深圳楼市交出一张量价齐跌的答卷，成交均价12年来第二次回落，成交量则创12年来新低……
2011年深圳房地产宏观经济指标良好，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等均出现正增长……
2011年深圳出让住宅用地58.68万平方米，同比减少3.1％……
2011年深圳共成交新房273.19万平方米/32020套，同比减少一成多……
2011年深圳新房成交均价18992元/平方米，同比下跌6.0％……
2011年深圳新房供求比为1：0.69，供过于求……
2011年深圳新房房价收入比达18.5倍，同比有所回落……
2011年深圳新房的租售比为1∶422，同比有所回落……
2011年深圳二手住宅的挂牌均价为20442元/平方米，同比大涨25.7％……
2011年深圳二手商品房成交713.25万平方米/73765套，同比减少约40％……
2011年深圳二手房的成交量约是新房成交量的2.6倍……
2011年深圳的商业挂牌均价同比小幅上涨，租金同比小幅回落……
2011年深圳的写字楼的挂牌均价、租金同比均大幅上涨……
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    第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据

2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面，工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%。固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%。社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。其中，外贸出口总额2213.49亿美元，同比增长22.7%；外贸进口总额1540.19亿美元，同比增长20.5%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。
房地产方面，2011年深圳房地产市场各项指标平稳运行，1-11月份全市房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；商品房施工面积2966.25万平方米，同比增长1.8%，其中住宅施工面积2009.63万平方米，同比增长0.4%；商品房竣工面积306.21万平方米，同比增长12.1%，其中住宅竣工面积226.62万平方米，同比增长12.0%，商品房实际销售面积400.82万平方米，同比下跌1.7%。上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。



一、2011年四大城市房地产开发主要指标比较

横向比较可见，2011年1-11月全国四大城市的房地产开发投资都呈正增长，其中，深圳同比增长27.1%，仅次于广州，由于受地域的限制，深圳的房地产开发投资在四大城市中最少，为506.24亿元，约相当于广州的一半，上海的1/4，北京1/6。



第二部分：2011年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网的监测，在调控政策的高压震慑之下，2011年深圳房价由年初的高位震荡到年中的开始松动，再到岁末的回调，宏观调控效果凸显，深圳楼市成交量低位震荡，平价盘获得热销，楼市整体成交均价持续收低，在这种低迷的楼市外围环境下，深圳土地市场表现平平，2011年深圳共成交19块土地，其中12块居住用地、5块商业性办公用地、1块综合用地和1块商业性服务设施用地。
12块居住用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，总用地面积58.7万㎡，同比减少3.1%，总建筑面积162.4万㎡，同比增加3.3%，成交金额55.9亿元，同比增加21.6%，楼面地价3441元/平方米，同比上涨17.8%。2011年成交的居住用地多为安居型商品房用地，由于安居型商品房最高销售基准价格低于市场价，故这些地块的出让价较低，从而拉低全市居住用地的楼面地价。另外，南山区成交的1块综合用地，体量很大，总建筑面积170万㎡，这个地块里面也有一定比例的住宅建设，能够为深圳住宅市场提供有效供给。
5块商业性办公用地分布在南山、宝安两个区域，总用地面积2.2万㎡，同比增加2.5%，总建筑面积18.0万㎡，同比增加19.1%，成交金额17.8亿元，同比增加23.0%，楼面地价9877元/㎡，同比增加3.3%。
1块综合用地分布在南山区，总用地面积69.8万㎡，总建筑面积170万㎡，成交金额64.4亿元，楼面地价3788元/平方米。
1块商业性服务设施用地分布在南山区，总用地面积5253.04㎡，总建筑面积43100㎡，成交金额3.4亿元，楼面地价7912元/平方米。



从居住用地的分布来看：
南山区出让3块居住用地，用地面积235131.95㎡，建筑面积539310㎡，成交金额210400万元，楼面地价3901元/平方米，其中T506-0018为保障性住房用地，不能够为市场带来有效供给，T506-0016地块能够为市场带来有效供给，带来的有效供给体量约为261510㎡。
宝安区出让7块居住用地，用地面积267868.8㎡，建筑面积774660㎡，成交金额279525万元，楼面地价3608元/平方米，其中A208-0968、A933-0731、A934-0579、A904-0270、A625-0048五块宗地均为安居型商品房用地，建成之后不能够为市场带来有效供给。宝安区能够为市场带来的有效供给仅为277292㎡。
龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

从商业性办公用地的分布来看：
南山区出让4块商业性办公用地，用地面积14991.39㎡，建筑面积170500㎡，成交金额175900万元，楼面地价10317元/㎡。
宝安区出让1块商业性办公用地，用地面积6632.13㎡，建筑面积9750㎡，成交金额2138万元，楼面地价2193元/㎡。
2011年出让的商业性办公用地，多是为了发展总部经济，吸引和扶持企业落户深圳，因此，对竞买者有苛刻的行业限制和要求，这5个地块，T106-0037建成之后为自用，T107-0067、T107-0066可出售40%，T107-0011可出售30%，A509-006可出售20%，商业性办公用地建成之后能够为市场提供的有效供给相当有限，约为54000㎡。

点评：2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展，另外，需要提及的是，编号为K202-0014的综合用地，总建筑面积170万㎡，宗地里含有一定比例的居住用地，能够为住宅市场带来有效供给。

附一：2011年成交地块分布情况



附二：2011年成交地块的主要指标



第三部分：住宅市场

一、新房市场

1、2011年新房供应分析

2011年，楼市延续遏制高房价的调控主基调，金融