2011上海城市开发强度分区研究：实施评估、经验借鉴、策略建议
     
    1、      研究背景：
    近年来，上海各级政府已经审批的城市、新城、新市镇总体规划汇总的规划建设范围约为3300平方公里，占上海市陆城面积【6340平方公里】比例高达52%，也明显超过《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》下达的上海建设用地总量。为此，上海市开展了“两规合一”工作，确定2020年上海建设用地的总体控制规划为2600平方公里。其中，城镇建设用地和工矿用地为2200平方公里，农村居民点用地为400平方公里。
    根据第六次人口普查资料，2010年度，上海市的常住人口规模达2302万人，比2000年增加628万人。其中，户籍人口为1412万人，外来人口为890万人。
    在城市建设用地供求关系日益紧张的严峻形势下，不仅要求更为高效集约的土地使用方式，而且注重更为科学合理的开发建设分区管制。因此，开发强度分区研究是我国特大城市规划的一个重要议题。
     
    2、      实施评估
    2. 1：上海现行开发强度分区管制体系
    2. 1.1 原型：深圳经济特区开发强度分区模型
     宏观层面策略：土地供求关系、环境价值判断、总体开发强度
     中观层面策略：开发强度分区
         基准模型（一般区域）：交通区位、服务区位、环境区位
         修正模型（特殊区域）：生态、文化、美学、安全……
    微观层面策略：地块开发强度分配（土地用途、地块规模、交通条件、城市设计等）
     
    2.1.2 中心城区开发强度分区管制体系（基于统一模型）

    （注：标记？的内容位于原照片被遮盖处，此标记内容为制表时推测所得，仅供参考）
     
     
    2. 1.3 郊区新城开发强度分区管制体系(基于各自规划)

     
     
     
     
     
     
    2. 2  中心城区开发强度分区管制体系的实施评估
    分析样本涉及25个编制单元的约500个新建地块
    2. 2.1商办地块开发强度的实施评估

     
    2. 2.2住宅地块开发强度的实施评估

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2. 3 郊区城镇开发强度分区管制体系的实施评估
    分析样本涉及17个案例的约500个新建地块
     
    2. 3.1商办地块开发强度的实施评估

                                 0.99：1       
     
    
     
    1：0.78
    
     
    1：0.61
    
     
                                                                                                      
     
     
                       
    
    1：0.71
                          
    嘉定新城社区：30%的地块控规容积率超出控制体系上限
    嘉定南翔东部社区：与控制体系基本符合
    青浦新城西区：与控制体系基本符合
    临港新城中心区一期：与控制体系基本符合
     
     
     
     
     
     
    2. 3.2 住宅地块开发强度的实施评估  

                                1：0.88       
    
    1：0.89
    
    1：0.95
    
    1：0.94
                                                                                                                                                                                                           
     
     
     
     
     
     
       嘉定新城社区:66.7%的地块控规容积率超出控制体系上限
       嘉定南翔东部社区：54.0%的地块控规容积率超出控制体系上限
       青浦新城西区：与控制体系符合
       临港新城中心区一期：13%的地块控规容积率超出控制体系上限
     
    小结
    在中心城区，商办地块开发强度的距离递减效应大于住宅地块；住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例【55.6%】明显高于商办地块【23.3%】。
    在郊区城镇，城镇规模对于商办地块开发强度的影响大于城镇区位，城镇规模和区位对于住宅地块开发强度的影响基本相等；在区位相同的情况下，住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例明显高于商办地块。
     
     
    2. 4 超高开发强度的建成案例分析

     
    2. 4.1 瑞虹新城
    瑞虹新城的容积率为4.5，四栋板式34~35层板式高层形成围合式布局，其中北侧和南侧两栋为南北向排布，东侧和西侧两栋为斜45度排布，基地中央有一栋两层大卖场。
    在容积率为4.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求，但东西两侧建筑是45度排布，采光质量受一定程度影响。
    对周边地块的影响非常大，大寒日日照达不到1小时，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在20层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。
     
    2. 4.2新昌城
    新昌城的容积率为3.7，五栋23~31层板式高层形成平行式布局，其中西侧为三排，东侧为两排。
    在容积率为3.7的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。
    对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和北侧建筑高度在18层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。
     
    2. 4.3 中远两湾城三期E地块
    中远两湾城的容积率为3.5，六栋27~32层板式高层形成平行式布局。
    在容积率为3.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。
    对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在22层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。
     
    2. 4.4 河滨围城
    河滨围城的容积率为2.6，12~34层，6栋小高层和2栋板式高层形成平行式布局。
    在容积率为2.6的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要求。
    对周边地块日照影响较小，如容积率上升到3.0以上和建筑高度16层以上的情况下，则对周边地块的日照会有较大影响。
     
    3.   经验借鉴
    3. 1 香港的开发强度分区管制
    香港陆域面积为1104平方公里，其中适合开发的土地仅占全港土地面积的20%。在过去数十年中，香港人口平均每十年增加100万。
     
    3. 1.1总体发展模式
    根据《香港2030：规划远景与策略》的预测，香港人口将从目前的700万增长到2030年的840万。香港采取轨道交通导向的高强度发展模式，以2%的新增建设用地就可以满足2030年的居住和产业用地需求。
    《香港规划标准与准则》中住宅发展密度的一般原则：
    【1】      住宅发展密度配合基础设施容量、环境吸纳量所能负荷的水平。
    【2】      鼓励居民使用公共交通工具。较高密度发展尽可能建于铁路车站及主要公共交通交汇处附近。
    【3】      发展密度随着与铁路车站及公共交通交汇处的距离增加而渐次下降。在主要交通走廊或铁路车站服务范围以外，倘若有足够的接驳交通工具连接铁路车站及公共交通交汇处，也进行较高密度的住宅发展。
    【4】      必须周详考虑环境事宜，以确保环境目标。
    【5】      避免城市形态单调乏味，考虑规划不同密度的住宅发展。
    【6】      位于环境易受破坏地区附近地点进行低密度住宅发展，以保护环境。
     
    3. 1.2 香港住宅发展密度分区
    【1】都会区的开发强度分区
         在都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区域。
         住宅发展密度第1区，包括最高密度的住宅发展，适用于有大容量公共交通系统服务的地区。
         住宅发展密度第2区，包括中密度的住宅发展，这些地区虽然有大容量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。
         住宅发展密度第3区，其住宅开发密度最低，适用于公共交通系统容量极为有限或者城市设计、交通或环境方面受到特别限制的地区。
    【2】新市镇的开发强度分区
     新市镇的密度分区原则与都会区基本相同。在住宅发展密度第1区、住宅发展密度第2区、住宅发展密度第3区的基础上，在受地形、环境等制约的部分地区，设置了低强度开发的住宅发展密度第4区.