西安房地产市场月报
     
                                                                                       
    
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    2011-5-16 
    
    西安房地产市场研究报告
    （2011.4）
    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
    


目  录
    第一篇 市场背景篇              14
    第一章              政策资讯              14
    一、              政策法规              14
    二、              市政动态              15
    三、              市场资讯              16
    第二章              经济环境              17
    一、国内生产总值分析              17
    二、居民价格消费分析              18
    三、工业增加值分析              19
    四、固定资产投资              19
    五、房地产开发投资              20
    第二篇 市场分析篇              21
    第三章 商品房市场              21
    一、商品房成交概况              21
    二、西安市商品房分类分析              22
    第四章  土地篇              27
    一、              土地市场动态              27
    二、              本月土地出让分析              27
    三、              本月土地成交分析              31
    四、              重点地块分析              33
    第五章  住宅市场              37
    一、              市场综述              37
    二、              供求关系分析              38
    三、              供应量分析              38
    四、              成交量分析              39
    五、              成交均价分析              42
    六、              项目成交解析              44
    第六章  商办市场              46
    一、市场综述              46
    二、商业市场              47
    三、办公市场              50
    第七章  产品篇              53
    一、本月热销产品              53
    二、重点监测楼盘              60
    第八章、营销篇              65
    一、市场主要楼盘营销活动分析              65
    二、2011春季西安住博会专题              67
    三、4月份报纸广告投放分析              79
    第三篇 区域数据篇              85
    一、              城东区              85
    二、              城西区              85
    三、              城南区              86
    四、              城北区              86
    五、              高新区              87
    六、              城内区              87
    
    
易居视点
    ——企业应对政策转变积极，市场成交量持续低位运行
    从全国8个督察组对全国16个省市的政策落实情况检查看来，新政落实至今，各地政策执行均较为严格。由于日前多位国家高层已明确表示本次宏观调控的决心，且将密切关注此轮调控的成效，若调控效果不佳，后续还将出台更为严厉的调控政策，因此该较为严格执行的基调还将持续。
    4月份各城市成交量涨跌互现，但与去年相比市场依然处于绝对低位。大部分一二线城市4月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑，其中南京跌幅最大，该市当月成交仅23.99万㎡，同比下滑70.51%，较去年月均成交量低69.81%。另外，有三座城市4月份成交量环比出现上升，其中重庆由于并未出台限购政策，所以市场成交相对比较平稳；而上海和杭州则受益于个别价格松动大盘项目的热销。在高压调控持续下，各房企面对资金以及存货的压力下，一线城市或将从量变过渡到价变。
    4月，西安商品住宅共成交47.71万㎡，虽然环比3月涨幅达45.78%，但从同比去年同期仍下降64.45%来看，目前的成交水平依然处于低位运行。本月，越来越多的开发企业在业绩以及资金的压力下，开始积极应对限购政策。例如，根据CRIC监控，本月有多达18个项目进行新开盘及新推案，且入市房源以刚需型房源为主。从各项目推案情况看来，大多数项目效仿万科、金地等知名企业的做法，在目前蓄水情况不理想的情况下，推以少量房源，结合“暴力营销”的销售策略，集体向市场制造“热销”的假象，为项目在逆市中确立良好的形象及口碑。如此密集的新房源入市，且几乎所有项目的解筹率均超过50%，必定会推动本月成交量的上市。
    成交价格方面，本月商品住宅成交价格为6710元/㎡，较上月上涨7.58%。这主要是由于上月带动价格下滑的经适房和低价内部团购房源成交占比减少，而市场上各种规避政策的方案得以让先前滞后备案的房源、以及大部分尚未离场的投资客成功备案，使得本月改善型的中高端房源成交占比明显上升，从而带动本月成交价格大幅回升。从市场实际项目的价格变化来看，4月份大多数项目的价格基本延续了3月份以来的水平，但加大了对一次性支付方式的优惠力度，且增加推出先前积压的或价值较低的特价房源。此外，随着越来越多的项目对产品线及价格策略进行调整，从而使得未来中低端产品的大量入市势必会影响未来市场成交价格。
    本月，随着国际大宗商品价格持续走高以及我国外汇储备超3万亿美元，足可预见在输入性通胀和海外资金流入中国的步伐未见放缓的情况下，未来我国经济通胀压力仍将不减反增。众所周知，房价高居不下最根本的原因是我国资金流动性充裕，本轮调控为稳定房价采取了紧缩信贷和提高赋税等经济手段，意在从银行方面对消费者需求进行打压，同时对开发商进行资金截流，促使各地房价快速松动回归理性。但由于目前我国投资渠道仍较为狭窄，目前大部分投资客尚未离场，利用政策漏洞以及部分项目的房源价格调整等机会再次出手。而之前尚在观望的客户，由于大部分项目价格较上月无明显变化，加之，本月为政策的深入执行期，无新的更为严厉政策出台，造成此类客户对政策基本消化殆尽，结束观望重新入市。从CRIC持续对全市20个标杆项目进行监控分析看来，4月各项目的上客量及成交量均有所明显回升，近7成的客户面对限购在等待或者自寻出路，并不悲观。因此，在未来几个月内，如果更为严厉的后续补充政策没有出台，目前市场开发商与购房者之间的博弈又将转化成先前的局势。随着传统旺季的到来，供应量加大，市场成交或将逐步升温。
数字瞰市
    同比数据市场解析
    
    数据来源：CRIC
    同比10年4月，2011年4月商品房成交量下降56.54%，住宅成交量下降64.45%。
    
    数据来源：CRIC
    与历史同期相比，2011年商品房、住宅成交均价均呈现上升趋势。商品房成交均价同比上涨17.12%，住宅成交均价同比上涨10.78%。
    全市商品房成交走势

    全市住宅成交走势

    全市商业成交走势

    全市办公成交走势

    本月全市成交对比

     
    

    区域成交

    住宅成交