前 言
     
    今天的柳州房地产市场经历一轮疯狂后已趋于平静。
    彩禾地地产的到来，将是一股新生力量，丰富着、贡献着柳州房地产市场。
    彩禾地地产的到来，给河东市场，特别是河东CBD商圈带来的不仅是量的提高，也将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。
    根据彩禾地领导关于河东项目的指示精神，我司组织专门小组实地考察研究，事后一致认为：彩禾地河东项目作为河东CBD商圈的后起之秀，如何根据项目自身的具体特点，博采众长，科学享用CBD成熟市场的优势来发展本项目将是项目考究的重点，并在开发实施过程当中如何平衡项目住宅物业与区域住宅市场、项目办公物业与区域办公市场、项目商业物业与区域商业市场之间的关系，以较高、更快的开发速度进入市场和较稳的销售速度占领市场为目的。处理好项目整体与局部、成本与收益等各种复杂的矛盾关系，整合资源，循序渐进，才是项目成功的关键。为此，本着尊重市场规律、兼顾现实的原则，我们编写了此方案。
    鉴于项目产品基本确定及一栋建筑内涉及多种物业的特殊性，站在区域发展的个性及重要方向的指导下，我们对其产品在不改动大方向的前提下提出一定的修改建议。让项目产品被市场所接受、被客户所接受。若本方案获得通过，我们会依托合富十多年的地产资源整合平台，按照科学流程对河东项目做更专业、深入、细致的研究，并全程密切根据方案的实施，为项目的成功开发保驾护航。
    同时，合富辉煌柳州公司作为长期立足柳州，根植广州面向全国的大型房地产运营机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对柳州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为彩禾地成功进入房地产市场，成为柳州市场的新宠，充分发挥自身的力量与经验，实现与市场的三赢。
     
     
    目 录
    第一篇  宏观市场              - 3 -
    一．柳州市近期经济发展政策              - 3 -
    二．柳州房地产市场发展状况分析              - 4 -
    三．房地产市场发展特征总结              - 9 -
    四．历年来政策一览              - 10 -
    第二篇  区域市场研究              - 13 -
    一．河东中心周边项目一览              - 13 -
    二．区域竞争项目分析              - 14 -
    第三篇  商业市场研究              - 23 -
    一．柳州市商业市场              - 23 -
    二．柳州市写字楼、办公公寓市场              - 26 -
    三．价格和租金              - 29 -
    四．商业物业市场需求              - 29 -
    五．目前柳州市写字楼存在的主要问题              - 30 -
    六．写字楼、办公公寓综合分析              - 30 -
    七．酒店分析              - 31 -
    八．项目市场研究结论              - 33 -
    第四篇  项目分析              - 35 -
    一．项目概况              - 35 -
    二．项目SWOT分析              - 40 -
    三．项目竞争力分析              - 44 -
    第五篇  项目定位              - 47 -
    一．项目定位思路              - 47 -
    二．目标客户群定位分析              - 47 -
    三．项目整体开发思路              - 50 -
    四．项目市场定位              - 51 -
    五．项目形象定位              - 52 -
    第六篇  营销推广策略              - 55 -
    一．总体推广战略构想              - 55 -
    二．总体营销推广策略分析              - 56 -
    三．市场竞争策略              - 57 -
    四．营销主线考虑              - 58 -
    五．推广阶段划分              - 60 -
    六．价格定位策略              - 62 -
    七．广告投放策略              - 64 -
    第七篇  销售部署              - 68 -
    一．项目推售单位策略              - 68 -
    二．销售分期及时间节点预估表              - 70 -
    三．项目销售中心建议              - 72 -
    四．项目VT系统包装建议              - 75 -
    五．广告位策略              - 78 -
    

第一篇  宏观市场

一．柳州市近期经济发展政策

1.1.2010-2015年柳州市经济发展规划

    2010年的柳州，将是“经济发展提升年”。
    为进一步促进“经济升级”和“城市转型”，柳州今年将大力开展“经济发展提升年”活动，加快“创新调整，产业升级”，提升工业经济发展水平。一方面，继续保持高强度的工业投入，着重推进67项重大项目建设，完成更新改造投资300亿元以上。另一方面，抓住国家实施产业调整振兴规划的机遇，进一步完善促进工业发展政策和激励机制，做大做强做优工业，确保2010年工业总产值达2500亿元，规模以上工业产值突破2000亿元。
    到2012年，柳州市实现工业总产值3500亿元，力争4000亿元，争取三年再翻一番；2015年，实现工业总产值5000亿元，力争6000亿元，比2010年翻一番以上。 
    综述：
    经过“十五”的发展，08年的金融危机过后，依然呈现稳步发展的态势，经济局面呈现良性发展，根据政府经济发展的总体战略，城中、河东以及百里柳江沿岸的商业投资、购物、旅游产业链将逐步形成，将为柳州经济发展以及城市竞争力带来很大提升。
    柳州市产业结构的不断调整，二次创业、经济转型等战略性发展部署，使得柳州市的经济发展再次得到质的变化。经济运行中不稳定、不健康因素将进一步得到遏制。可以预见未来柳州市仍将向一个快速发展、结构改善的宏观经济环境迈进。

1.2.人口发展预测

    根据中国柳州网的统计，2008年柳州市区户籍人口102万人，常住人口在150万人以上（50万的外来人口），柳州已步入全国百万人以上特大城市。柳州地区目前总人口360万（农村人口260万），5年后市区人口达200万,城区人口将超过农村人口将达60%的城市人口。
    2008年至2015年人口惯性增长，柳州市进入新一轮出生高峰期，按年均增长4万人口测算，未来7年内将增加近30万人口，人口总量不断增大。
    市长郑俊康在总结并部署工作时说，到2015年，要把柳州市建设成为市区常住人口达200万，建成区面积达200平方公里，成为面向桂中和桂北的核心城市，成为更加适宜人居和创业的现代宜居城市。这是柳州市城市发展的中期目标。

1.3.城市住房建设规划

    按照（柳州市住房建设规划（2008-2012））住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合柳州市城市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：
    拓展城市发展空间，加速旧城改造，疏解城市功能。继续完善河东新区和阳和工业新区的基础设施，推进官塘新城建设，启动城市外环路建设，加快城市东拓进程，拉开城市向南向北的发展空间。同时逐步完善旧城功能，疏解旧城交通、工业和人口，改善旧城环境，满足全市人民日益增长的住房需求。规划期内建设各类住房14万套，总建筑面积1214万平方米。
    1、规划期内，建设商品住房103200套，建筑面积981.6万平方米。
    2、规划期内，建设政策保障性住房36800套，建筑面积232.4万平方米。其中，建设经济适用住房34042套，建筑面积220万平方米；建设廉租住房2758套，建设面积12.4万平方米。

       商品房依然占有45%的较大比重。

二．柳州房地产市场发展状况分析

2.1.柳州市民消费力分析

    


    2006年，柳州市人均可支配收入超过万元大关，继而呈稳步发展的态势，2008年柳州市居民人均可支配收入达到14350元，增长率比去年同期有所下降，主要是受金融危机及物价影响，但2009年初则呈现快速恢复的态势。柳州市居民收入增加量较大，增长速度高，收入的持续、稳定较大增长明显增强了居民的消费能力和消费信心。2009年，城镇居民人均可支配收入达到12591元，同比增长10%，近两年增长幅度有所放缓。
    


     
     
     
     
    数据来源：柳州统计公报
    据柳州市商务局调查统计，2009年，柳州实现社会消费品零售总额400.27亿元，同比增长19.1%，总量在全区14个市中排第2位，增速在全区14个市中排第5位。1-9月份，城乡市场均出现快速增长，其中城市实现消费品零售总额233.63亿元，同比增长18.83%；县实现消费品零售总额30.5亿元，同比增长19.64%；县以下实现消费品零售额27.88亿元，同比增长19.04%。

2.2.房地产市场需求分析及预测

    根据《关于做好2008年和2009年住房建设计划及2008～2012年住房建设规划制定公布工作的通知》（桂建规园[2008]2号）中，2012年规划区总人口为152万人。2009年全市出生人口4.2万，人口自然增长率为6.22％。以5年为发展目标，预见：2015年，我市将有20-30万人口增加，对房地产住宅的需求将进一步增加。
    规划期末人均住房建筑面积28平方米，住房建筑面积总量为4256万平方米，规划期内住房建设总需求为1214万平方米。平均每年的需求量为242万平方米。
    30万人口，按三口之家计算为10万户，每户平均面积130平方米，则需要1300万平方米，总销售额将近520亿（以现均价4000元/）。预测住宅每年的需求量见下表。

    规划期住房需求预测
    从以上表格可以看出，后3年的房地产开发压力增大。
     
    柳州市住房建设年度计划表（2008—2012）  单位：万平方米