专供大连万达项目
     
    大连万达项目市调及前期策划报告
     
    目 录
    1.城市篇…………………………………………………………………………08
    1.1城市概况，青岛市以及青岛市房地产业发展趋势
    1.2项目半径5公里范围内建筑构成和相关资源，包括主要大企业名单
     
    2.投资环境篇……………………………………………………………………15
    2.1青岛经济概况及其结构
    2.2青岛市人口规模、人口结构、流动人口状况以及主要外来人口来源
    2.3中央商务区半径4公里范围内人口构成
    2.4青岛市固定资产投资
    2.5青岛市居民收入及支出比例，平均家庭资产构成，居民中高收入界定标准
    2.6青岛市金融机构存贷状况
    2.7项目交通情况
    2.8城市历史背景及城市建筑形态特点，项目周边区域历史形成及人文背景，周边大企业
    2.9当前板块布局及各区域产品特征
    2.10市场供应量、价格、产品形态及销售状况分析
    2.11消费需求，需求量，可接受价格，产品偏好市场需求分析
    2.12市北区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量，
    2.13市场未来发展趋势
     
    3.规划篇…………………………………………………………………………42
    3.1青岛市城市总体发展规划
    3.1.1青岛市城市规划框架
    3.1.2城市功能目标
    3.1.3青岛市城市产业重点
    3.1.4 市北区产业结构比例及重点产业发展概述
    3.2青岛十一五发展规划和市北区未来城市规划
    3.2.1青岛十一五发展规划
    3.2.2市北区未来城市规划情况
    3.3市北中央商务区总体发展规划
    3.4山东路作为城市中轴，发展商务走廊成为可能
    3.5考虑到城市交通的便利，提出在市北区山东路、鞍山路、延吉路和福州路区域打造城市中央商务区的发展规划。
    3.6青岛地铁规划及建设时序
     
    4.政策环境篇………………………………………………………………………57
    4.1现行主要房地产政策
    4.1.1金融信贷
    4.1.2税收
    4.1.3开发管理
    4.1.4销售管理
     
    5.市场篇……………………………………………………………………………61
    5.1 2006年及2007年上半年青岛市房地产开发投资特点
    5.1.1当地开发企业的情况，外地进岛开发商情况
    5.1.2市场供应分析（包含供应结构）目前和2年内形成有效供给的楼盘、面积、户型；本项目区位在青岛人心目中的地位和相对认可度
    5.1.3市场需求情况
    5.1.4商品房市场价格，及其价格结构和各自走势
    5.1.5土地市场情况
    5.1.6二手房市场分析
    5.1.7青岛其他重点发展区域或竞争板块
    5.1.8青岛市主要楼盘的重点信息
    5.1.9项目周边4公里半径内，主要项目情况介绍
    5.2 市北区房地产市场发展原因
    5.3房地产市场购房喜好调查
    5.3.1购房时考虑的因素排序 
    5.3.2再次购房者考虑的最重要因素
    5.3.3购房时会考虑的区域排列
    5.3.4面积选择
    5.3.5购房首选户型
    5.3.6能接受的房价
    5.3.7能接受的房总价
    5.3.8对住宅建筑类型的要求
    5.3.9住房被访人最不能忍受方面
    5.3.10希望的住宅外部配套设施
    5.3.11被访人需要的前三位设施及服务 
    5.3.12希望社区能为老人提供哪些设施和服务
    5.3.13精装修房屋在青岛的现状、认可度和未来发展
    5.3.14该地区写字楼销售市场状况
     
    6.配套和物业篇……………………………………………………………………91
    6.1市北区城市建设和配套情况
    6.2市北商圈现状和规划
    6.2.1市北商圈现状
    6.2.2市北商业中心目前存在的主要问题
    6.2.3市北规划的配套的档次和针对人群 
    6.2.4具体措施
    6.3有关项目内配套的建议
    6.4项目物业管理建议
     
    7.资源篇…………………………………………………………………………97
    7.1政府提出构筑大青岛等战略设想和政策为项目的实施提供难得的政策资源
    7.2青岛城市特殊的历史和丰富的城市意象为项目提供了发挥的空间
    7.3市北区可挖掘的区位和环境资源。
    7.4市场抗性分析
    7.5 中海地产8330元/平米拍得西吴家村250号地块对区域房地产市场的影响
     
    8.概念和产品篇…………………………………………………………………102
    8.1概念分析
    8.1.1概念建议
    8.1.2项目依托市北中央商务区大发展的建议
    8.1.3打造市北中央商务区精品的计划 
    8.1.4市北中央商务区考虑的概念引导
    8.1.5主题的深化
    8.1.6主题的适应性
     
    9．项目SWOT分析 ………………………………………………………………106
    9.1劣势和风险
    9.2优势和机会
     
    10.项目定位建议篇………………………………………………………………112
    10.1目的
    10.2项目针对性分析
    10.3区域市场产品分析
    10.4产品前景分析
    10.5项目定位
    10.6 规划总体概念建议
    10.7户型、配比建议，价格建议
    10.8目标群体定位
    10.9酒店定位建议
    10.10商业形态建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
     
    项目位于市北区中央商务区内，延吉路以北，徐州路以东，连云港路以西，毗邻市北区政府，家乐福新兴店、百安居、市图书馆、市档案馆、玛丽医院、阜外医院等大型超市、医院、公共设施近在咫尺。距离山东路、东西快速路步行仅3分钟路程。
    项目占地4.4万平米，规划建筑面积达30多万平米，包含4个楼座，十字形商业风情街，项目用地性质主要为住宅、商业，具体比例未确定，可根据修建性详细规划调整。
     
    考虑因素：市场前景、项目条件、政府期望、企业特点。
    主要手段：区域内城市功能的加强和补充、城市生活配套的完善、外部交通条件改善及对产品品质的把控。
    功能定位：青岛市中央商务区的核心；中高档大型综合都市生活区。
    建设目标：
    要建成山东半岛最具特色的都市综合体，成为政府和企业共同推动城市化的先进模式。
    要为青岛创造一种特殊的城市资源，成为青岛“山、水、海、天”等优势自然资源的强大补充，推动青岛打造“世界知名特色城市”的进程。
    要成为可成长和可持续发展的城市功能区，强调区域内城市或功能的完善和氛围的营造。
    要带动市北区成为青岛市商务活动、居住及日常休闲的一个重要选择。
    现实意义：通过项目高标准、国际化的运作，促进青岛更好地发挥半岛经济龙头作用；提升市北区在青岛城市功能布局中的地位，带动市北区域的发展；构建可持续发展的都市综合体，确保中央商务区功能得到有效实现；促进青岛市房地产整体开发水平的提高；提高当地百姓对优质综合房产品的认识；为产品设计确定科学可行的市场支持，为后期销售做好保障。
     
    研究目的
    考虑到市北区城市经济、产业、人口及房地产市场的现实情况，结合项目的条件（包括规模、区位、规划等）及青岛的房地产市场整体情况，项目必须从青岛市的层面去比较和分析。
    1、通过对市北区总体情况的调查，重点了解项目周边现有和规划的配套内容、商品房未来可能实现的销售价格、区域未来的规划等，为项目内部配套规划和未来的产品定价提供依据；
    2、通过研究青岛城市总体情况及房地产市场状况，寻找项目的市场空间，判别项目的市场前景，考虑项目的市场定位、配套内容设置及如何利用有利的资源等。
     
    研究方法
    考虑到本项目建设青岛市都市生活区的功能定位，本报告重点分析了青岛市和市北区宏观经济、人口状况、城市规划、区域现状及房地产市场发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目前景，提出项目市场定位和开发建议；梳理各种对项目开发的利弊因素。
    定量研究：
    通过分析城市和区域的经济发展、产业结构及房地产市场的整体情况，充分认识项目所在城市和区域的发展潜力和房地产市场的空间。
    定性研究：
    通过对城市和区域发展规划的了解，当地房地产市场政策环境、开发企业自身条件及产品品质等定性的分析，判断项目开发的前景和可能的利弊。
    借助外部：
    与周边机构合作，通过对政府相关部门的走访、市场问卷调查、实地考察楼盘等途径全面了解项目周边房地产市场环境。
     
    研究结论
    根据目前青岛的房地产开发整体水平、政策环境、结合项目合同锁定的土地成本和可能实现的销售价格，项目具备可观的市场空间。
    考虑到项目潜在的土地供应、土地成本和青岛市的大规模市场供应可能带来的竞争等风险，必须充分集中和挖掘潜在的优势和机会，争取将更多有利于项目的潜在机会变成现实，对项目形成良好的外部条件支撑；在产品营造上确保绝对的领先，突出产品性价比。
    综合项目内酒店、商业、住宅多种形态并存，我司建议进行项目内的资源整合，使公寓依托酒店的服务，依靠住宅和公寓拉动商业的消费，区域内各部分之间既彼此独立又相互关联，为消费者提供一种更为先进的居住方式，即既可以拥有酒店式公寓的高档服务、LOFT户型的灵活多变，又能享受万达品牌所带来的实惠便利以及独一无二的文化享受。在社区之内即可享受居住、餐饮、购物、娱乐、多位一体的高品质生活，将居住、办公、休闲、消费融为一体，倡导新生代的一站式居住模式，给住宅以新的活力。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1. 城市篇
     
    青岛位于山东半岛东南，东有崂山之胜，西有平原之广，北揽大泽之函，南接黄海之淼。“红瓦绿树、碧海蓝天”的青岛因为其特殊的地理位置，拥有宜人的气候条件，即冬不寒、夏不暑，为青岛打造“最适宜居住的城市”提供了自然环境基础。
    东南临海，邻近东北、京津地区及东亚的地理位置，良好的自然和环境条件，为青岛形成工业制造、港口运输和外贸旅游等优势产业，加速以服务业为代表的第三产业发展，推动城市经济的持续增长提供了依托。
    市北区位于青岛市区中部，属于市内四区之一。从区位看，是连接市区南北的必经之所，对城市主中心具有很好的依托性。综合城市和区域的发展规划、大交通条件的改善，为市北未来几年的快速发展提供了可能。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.1 青岛概况
    区位和管辖  青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
     
    
     
    规模和人口  全市总面积10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，下辖即墨、胶南、胶州、平度、莱西五个县级市。2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%。其中，市区271万人，增长2.1%；五市（县级）478.38万人，增长0.6%。全年新出生人口70064人，出生率为9.40‰；全年净增人口84760人，人口自然增长率为2.47‰。
    
    城市性质  青岛是中国东部沿海重