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上海08年6块地块评估报告2008年WORD文档

    地块评估报告



















    2008年2月29日










    报告说明
    针对上海市政府于2008年2月5日发布的第3号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、政府职能机构采访形成。3号公告推出的10幅、约18.3万平方米的商品房用地，全部为商办综合用地，分布在虹口、奉贤、南汇3个区县，本辑报告针对3号公告的6幅地块提供竞标背景和判断意见。

















    目录




    1.1虹口北外滩汇山中块地块……………………………………………1
    1.2临港芦潮港社区3幅地块……………………………………………3
    1.3临港主城区2幅地块…………………………………………………6
    1.4 2008年第3号公告地块基本信息………………………………… 9

    3号公告地块评估意见（6幅地块）


    1.1.公告号：20080301
    虹口北外滩汇山中块地块
    土地性质：商业服务业
    土地面积：19039㎡（28.56亩）；规划容积率：3.9
    挂牌起始价：3934万元/亩，楼板价15128元/㎡
    地块位置：杨树浦路以南、上海航运交易所边界（汇山东块）以西、原银汇花园边界（汇山西块）以东、规划滨江绿地以北

地块
评判

位于北外滩规划的核心区域，是未来上海航运服务业集聚区，项目前景十分看好；
无偿提供3万㎡办公楼的出让条件使实际成本大幅增加，而地下空间与周边地块统一规划建设的要求则使前期已介入企业具有一定优势。

判断依据：
    第一：地块条件
    实地调查发现，地块形状不规则，大致成“┓”形状（见右图）。其中，地块南部、近黄浦江的位置，是仍在使用中的航运服务中心，其余部分则基本为平地。
    地块东侧，是2006年出让的汇山东块地块，该地块由上港集团旗下的汇港房地产获得，目前该地块已经动工，周边建有围墙。地块西南侧是正常使用的港运大厦，西面稍远处则是鸿泰房地产旗下地块，土地面积约0.9万㎡，计划打造成商业、办





    公、酒店一体的综合性项目，目前已建有围墙，但尚未动工。
    从地块挂牌文件看，其对地块未来开发有较多限制，主要包括：
    1、为保证航运业务正常运行，地块南部的航运交易大楼将先建后拆。即竞得人需在竞得地块后2年内，先在地块范围内建造规模不小于3万㎡办公楼（产权无偿交付给政府），用于安置航运交易大楼的相关机构后，再将航运服务中心拆除。
    2、本地块要与汇山东块、西块基地的港池和地下空间整体规划设计、统一施工、费用分摊，需确保公共安全及地下空间和港池的贯通使用。
    上述两条限制对本地块开发的实际成本影响很大，尤其第一条——无偿提供3万㎡，占到本项目总规模（7.4万㎡，）的40%。

    第二：区域背景
    从大环境看，本地块所在区域为虹口北外滩——上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业，成为上海国际航运中心的重要组成部分。就小环境而言，本地块北面即为杨树浦路，东西两端分别连接大连路和公平路，出行线路通畅；轨道交通方面，东侧不远的大连路上有4号线杨树浦站，步行10分钟可以到达；北面稍远的东长治路上，还有规划中的轨道交通12号线通过。
    从北外滩开发进程看，预计到2010年将有包括瑞丰大厦、白玉兰广场、上海港国际客运中心以及本项目在内的多个商业办公项目上市，总规模将超过100万㎡。

    第三：区域房价
    北外滩区域内在售的商办项目不多，其中，位于汉阳路南、塘沽路以东的宝矿国际大厦，12月成交房源集中在19、20层，成交均价在30000元/㎡左右；而位于吴淞路以东、汉阳路以北的耀江国际广场，12月成交均价在20000元/㎡。
    从租赁市场看，本地块东部的瑞丰大厦，目前正处于招租阶段，对外报价为4.5~6元/天·㎡。

    第四：区域地价
    近1年时间内，北外滩范围内没有地块公开出让。2006年底，本地块东侧的汇山东块地块以挂牌方式出让，由上港集团旗下的上海汇港房地产以14.65亿元的价格摘得，单价为2774万元/亩，楼板价为13962元/㎡。

参考案例	容积率	土地面积㎡	性质	土地成本/时间
汇山码头东块地块	2.98	35210	综合	2773.8万/亩/2007.02
旅顺路东综合地块	4.41	56670	综合	4151万/亩/2006.02
四川北路108号地块	5.0	25788	商办	2837万/亩/2005.02

    第五：最新消息
    本地块答疑会于2月21日上午召开，参加答疑的企业包括陆家嘴集团、金丰投资、新鸿基地产、上海绿地集团、上港集团等6家单位。但据《东方早报》截止2月26日下午4点——汇山中块地块竞买保证金到达指定账户的截止时间，只有上港集团旗下的上海汇港房地产缴纳了保证金。因此，若不出意外，本地块将被此前拿下汇山东块地块的上海汇港房地产收入囊中。


    1.2.公告号：20080304
    临港新城芦潮港社区E0605地块
    性质：商业办公   土地面积：28358㎡（45.5亩）
    规划容积率：2.5
    地块位置：东至纵二路、南至芦潮港路

    公告号：20080305
    临港新城芦潮港社区E0702地块
    性质：办公   土地面积：15205㎡（22.8亩）

规划容积率：2.35
    地块位置：南至芦硕路、西至港辉路

    公告号：20080306
    临港新城芦潮港社区E0706地块
    性质：办公
    土地面积：6547㎡（9.8亩）
    规划容积率：1.2
    挂牌起始价：63.9万元/亩，楼板价
    799元/㎡
    地块位置：东至潮和路、南至芦硕路

地块
评判

短期看项目面临道路建设滞后、用电成本较高等不利因素；中长期而言，地块所在分城区以安置当地动迁居民为主，商务办公为辅，因此对其未来前景持谨慎态度：即使周边产业未来进一步发展，有多少商务办公需求能被吸引也值得商榷。

    判断依据：
    第一：地块条件

芦潮港分城区此次推出的3幅地块，均位于分城区中部，沿东西向的江山路东西排布。现场看到，地块已经基本拆平，部分边界由围墙包围。右图即为E0706地块现状图。
    地块北侧的江山路为分城区东西向的主干道，因此交通出行情况较好，但所在区域成熟度不高，地块周边均为待开发的空地，南、北面稍远处则是大片用于安置当地居民的动迁商品房。
    从答疑会上了解到：
    1、此次推出的3幅地块，未来均将打造成为芦潮港分城区的标志性建筑，因此要严格按照规划要求建设，如设置中心广场、商业步行街等。
    2、未来开发面临2个问题：地块南侧的芦潮港路，由于动迁问题目前尚未开工建设，未来启动时间也难以估计；虽然地块附近的35kv变电站已经建好，但由于区域上级电源尚未开通，因此项目开发用电需从较远变电站输送，成本有所增加
    从挂牌文件看，E0706地块还需要在地块内落实为自身服务的10kv变电站和天然气调压站。

    第二：区域背景
    临港新城开发过程中，为配套服务产业区的发展，以万祥镇、书院镇、泥城镇和芦潮港镇四镇的老镇区为基础，规划了四个以居住、商业服务为主的分城区。面积4.3平方公里的芦潮港分城区，就配套服务于重装备和物流
    园区服务。
    芦潮港分城区的规划格局简单，总体以住宅开发为主，商业、商务功能主要集中在东西向主干道——江山路以南的一狭长地带内。
    现场调研发现，芦潮港分城区主要道路框架已经建成，前期开发以动迁商品房的建设为主。江山路以北区域，除个别地块外，开发基本完成，以动迁住宅为主（大多交房入住），另有部分配套商业设施在建；江山路以南区域，南部也以动迁房为主，目前仍在建。分城区未来可供开发土地，主要集中在江山路以南、芦潮港路两侧区域。此次推出的3幅地块即位于这一区域。

    第三：区域房价
    除动迁商品房外，芦潮港分城区内真正意义的商品房市场尚未启动。其动迁商品房定向销售的价格在2300元/㎡，二手转让售价则在3300元/㎡左右，与万祥、泥城和书院三个分城区水平相当。

    第四，历史地价
    2007年6月，芦潮港分城区推出了1幅住宅、商住混合用地：D0102、0103地块，土地面积85643㎡，容积率为1.4、1.8，最终由上海临港芦潮港经济发展有限公司摘牌，摘牌价为99万/亩，楼板价为928元/㎡。

参考案例	容积率	面积㎡	性质	土地成本/时间
D0102、0103地块	1.4/1.8	85643	住宅/商住	99万/亩/2007.6

    第五，最新消息
    2月21日答疑会后两天，芦潮港分城区电话联系告知，此次公告推出地块，由于均为标志性建筑，有“出形象”要求，因此将由“自己”公司开发，建议不要参与地块的摘牌。

    1.2.公告号：20080309

临港新城主城区WNW－A1-28－2地块
    土地性质：商业、办公
    土地面积：9896㎡（14.8亩）
    规划容积率：2.0
    地块位置：东至环湖西一路、南至绿
    丽港北路、西至水芸路


    公告号：20080310
    临港新城主城区WSW-A1-27-1地块
    土地性质：商业、办公
    土地面积：11395㎡（17.08亩）
    规划容积率：4.0
    挂牌起始价：453.4万元/亩，楼板价1700元/㎡
    地块位置：东至环湖西一路，西至水芸路、北至申港南二路

地价预估	WSW-A1-27-1地块地块久银风险地价：608万元/亩；楼板价2280元/㎡；预计土地总价10385万元（注：预估地价为风险地价上限）
地块评判	本次公开推出的2幅地块紧临滴水湖，其突出的景观优势是之前公告地块无法比拟的；虽然主城区远景十分看好，但建立于滩涂之上的主城区缺乏成熟的配套，在产业尚未成熟之际，项目将面临一段市场培育期。