石嘴山市舍予三产发展区
    商业调研分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二零零九年十月五日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    第一部分 石嘴山舍予三产园区项目综述
    一  项目基本情况
    1．项目概述
    2．规划原则及规划思路
    3. 项目发展方向与开发方式
    二  项目区域环境分析
    1.项目所在地地处石嘴山市的区位
    2、项目周边主要街区及市区主干线情况
    三  项目周边商业氛围
    四  本市人口收入状况、支柱产业调研
    五  交通地理状况
    六  相关市场从业商户及项目周边居民反应情况
    七  项目优劣势、机会点、威胁点
    第二部分 石嘴山市城市商业格局分析
    一   本地（大武口区）商业资源分布调查报告
    石嘴山市（）主要街道的商业分布状况分析
    惠农区主要街道的商业分布状况分析
    本地区主要商业业态存在形态及发展趋势分析
    1、      本地区专业市场分布经营现状分析
    4、  石嘴山商圈格局分布及商业资源
    5、  目前项目周边小区分布及开发居住情况
    二  石嘴山市目前商业地产及住宅地产销售数据及走势分析
    1、目前正在开发及刚刚开盘的商业地产和住宅地产项目销售情况调研
    2、本市居民对大型商业地产及沿街底商门市购买热情调研分析
    3、本地区居民对住宅的认可程度、热情程度调研分析。
    4、 本项目对本地区商业的发展及影响起到的作用
     
    第三部分 项目综合定位
    1、项目功能定位
    2、规划专业市场分析
    3、项目市场定位
    1）市场定位
    2）经营产品主题
    3）客户反馈需求配套主题及规划设计目标设计要点
    四、宣传范围
    第四部分 项目开发需要政府扶持支持的政策要件
    1、目前本地区政府给予的开发优惠政策如下
    2、开发本项目需要政府支持的政策如下
    第五部分 结论
    第一部分 
    石嘴山舍予三产园区项目综述
     
    一  项目基本情况
    1、      项目综述
     ●石嘴山市概述：
    石嘴山市1960年建市，位于宁夏回族自治区北部，东跨黄河，西邻贺兰山，东、北、西三面与内蒙毗邻，南距银川市65公里，距银川河东机场80公里，包兰铁路、109和110国道、京藏高速纵贯全境。现辖大武口区、惠农区、平罗县，全市土地面积5310平方公里，人口74万，其中大武口市区人口33万，2008年完成地区生产总值236.4亿，地方财政收入19.98亿，城镇居民可支配收入达到13063元，农民人均收入达到4881元。
    ●舍予三产发展区概述：
    舍予三产发展区，位于石嘴山市大武口区龟韭沟以南、沙湖大道以北、大汝路以东、前进路以西，分为A、B两个地块。
    该项目位于大武口区新区中心地带，与市级机关新办公区相邻，北侧紧靠城市中央主干线贺兰山路，东南距城市南出口—京藏高速、石嘴山新火车站约8公里、西靠110国道及宁夏西部高速公路，项目规划占地195万平方米，建筑面积202万平米，容积率空置在1.13以下，计划总投资26亿，从2009年到2014年分五期建设。其中专业市场建设从2009年至2011年，主要设计为建设汽车4S店、家电及建材、五金机电为主的各类专业市场。
    该项目由国有企业九柱集团负责开发管理，并负责项目内路网建设和配套设施管线安装，目前，已经基本拆迁完毕。
    ●用地指标如下：

    附图片如下：
     
     
    项目地实景图片
    
    修建中的沙湖大道延伸部分实景图片
    
    项目地所处石嘴山的位置: （手指↗为市区，↙部分为矿山生活区）
    
    石嘴山市中心区位置
    
    2、规划原则及规划思路
    规划原则
    经与主管开发部门九柱集团负责人沟通得知，规划中的舍予三产区的开发宗旨是改造一片区域，建设一座新城，大力规划当地俗称黑三角的城市边缘城乡结合部地区，以改善当地的地理和气候条件以及人们的生活环境为基础，力求建设一个功能布局合理的集生态、居住、商贸、流物于一体的石嘴山市生态经济发展平台。
    规划思路
    1）打破传统的商住混合开发模，将居住与商贸物流区域独立设置，以利于创造高品质居住环境及营造专业的商业空间。
    2）交通组织顺畅快捷方便，人车分流，功能分区合理，设施完善
    3）经济适用，尽量利用现状设施，避免不必要的工程，减少工程造价
    4）采用先进的生态、智能技术，创造生态型、智能型的住宅区
    5）通过商业区与居住区的复合开发模式，形成二者之间的互补，并相互促进，形成石嘴山城市发展新的增长点
     
    3、项目设计建设方向与开发方式
    设计建设方向：
    专业建材市场、五金机电市场、花卉古玩市场。汽车4S店市场、物流园区、社区服务商业和国家规定的廉租房及生态景观区域。
    开发方式：
    采用公开招牌挂的方式转让土地进行商业开发模式。
    二  项目区域环境分析
    1、项目所在地地处石嘴山市的区位
    舍予三产发展区位于石嘴山市大武口区市区最南端，地处龟韭沟以南、沙湖大道以北、大汝路以东、前进路以西的合围之中，地块共分为A、B两块，项目北侧与城市中轴线贺兰山南路及相当于是市区南环路的星光大道相连接，项目位于大武口区新城区，与市级机关新办公区相邻，东南距城市南出口—京藏高速、石嘴山新火车站约8公里、西靠110国道及宁夏西部高速公路。
     
    2、项目周边主要街区及连接市区主干线情况
    周边共有太西居民楼群，众安家园，静安家园，蓝山雅居，紫苑新居，千禧小区，文静小区，前康小区，前嘉小区，康德小区，康嘉小区等社区，常住人口约6万人，项目北接市区主干线贺兰山路可直通市中心区，西侧大汝路连接110国道，可直达京藏高速，东侧星光大道与市区主干线贺兰山路、世纪大道及裕民南路、青山南路、文明南路、永康南路等10条马路相连通达市区。
     
    三  项目周边商业氛围
        据调研，目前项目周边商业格局主要以汽车美容、配饰及洗车行业，农贸市场，社区配套商业、小型商超为主，大型商业为金山商场，建筑面积约为20000㎡，主体三层，主营大型超市、百货、休闲娱乐行业，预计近期开业。
     
    四  本市人口收入状况、支柱产业调研
    人均收入调研
    石嘴山市总人口74万，其中主力城区大武口市区人口33万，地方财政收入19.98亿，城镇居民可支配收入达到13063元，农民人均收入达到4881元。
    支柱产业调研
    石嘴山市是宁夏第二大工业城市，矿产资源丰富储量很大，主要支柱型产业为采矿、机械、化工等行业。
    五  交通地理状况
    石嘴山市是川北第一市，辖区与内蒙、甘肃、和陕西接壤，南距银川市65公里，距银川河东机场80公里，距惠农区49公里，距平罗县18公里，包兰铁路、109和110国道、京藏高速纵贯全境。
     
    六  相关市场从业商户及项目周边居民反应情况
    石嘴山西邻贺兰山，北临铁路，东临工业区，城市发展唯一方向为南侧，同时也拉进与银川的距离，因此，该地块是本市唯一大块土地可供发展。
    随着城市的发展，市区商业比较混乱，尤其建材行业地处城市中心区，且发展比较落后，该城市需要一个够档次够规模的建材市场，随着政府的搬迁，必然会将发展空间逐渐转移到新开发的城市东南区域。
    项目周边居民心态反馈
    目前，项目周边共有6万常住居民，主要是塌陷区转移过来的居民，因以前这里是黑三角无人管理地区，所以和市区相比发展较为缓慢，随着政府的新区开发，新市政府的搬迁虽大大提升了城市东南区域的发展速度，但本地还缺少大型商业项目建设，所以经了解，项目周边居民和经营商户大多对此项目认可度比较高，认为此发展区能提升当地地产升值和给周边带来人气。
    相关专业市场客户心态反馈
    通过对本地专业市场的调研总结，本地现有专业市场基本集中在始市中心，现经营户对开发大型综合专业市场的项目比较认可，但大多数商户首先考虑的是位置。另外，通过调研大众建材市场已经出售产权，经营户虽对项目比较赞同，但前往热情不是很高。
    重点客户意见
    ●东鹏陶瓷经销商，上下两层，100多平米，月租金4000多，认为市场不规范，品牌不全，希望建成一个够规模品牌全的规范专业市场
    ●法恩莎经销商，位于格林家居三楼，租金28元/㎡/月，对于专业建材市场表示出认可态度，并有计划前往开店。
    ●金朝阳陶瓷经销商，位于国泰建材城门口百花市场内，是国泰装饰城内仅有的4户购买产权业主之一，希望有一个大型专业市场，并表示价格合理有计划在购买一部分产权。
    ●九牧洁具经销商：位于大众建材城北侧对外门市，唯一一家档次比较高的五金挂件专业店，价格比较高，利润空间大，并已购买产权，因此担心市场建成后品牌齐全，档次提高，影响其垄断地位，故此表示出反对意见，但从其关心态度来看，对此项目还是比较认可。
     
    七  项目优劣势、机会点、威胁点
    优势：
    1、      该地区唯一大版块综合用地，据从政府有关方部门人员获悉，本地区近几年内将不再规划该类型专业市场用地。
    2、      与其他城市相比较本地区地价比较便宜，据悉，约500元/㎡左右。
    3、      石嘴山市处于由资源城市向生态城市转型发展，市区内住宅建设比较多，家居建材需求量比较大，目前尚无大型专业建材市场，需要一个整合全城的大型建材市场。
    4、      支柱产业为机械装备制造、新材料、采煤、能源化工。因此大型五金设备使用量比较大。
    劣势：
    1、      该地区目前尚无任何汽车4S店，前期运作时间会相对比较长。
    2、      几个老建材市场集中位于城市中心商业区，并且大众建材市场已于2004年全部将商铺卖给业主了。
    3、      项目位于城市最南端，虽未来发