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    住宅项目规范
    （征求意见稿）








    目  次
     1  总则              1
    2  基本规定              2
    2.1 功能要求              2
    2.2 性能要求              2
    2.3 验收交付              5
    2.4 使用维护              5
    3  布局与配套              6
    3.1 用地与建筑              6
    3.2 场地              7
    3.3 配套设施              8
    4  建筑空间              9
    4.1 户内空间              9
    4.2 公共空间              10
    5  结构与地基              12
    5.1 上部结构              12
    5.2 地基基础              12
    6  室内环境              13
    6.1 声环境              13
    6.2 光环境              13
    6.3 热环境              13
    7  建筑设备              14
    7.1 给水排水              14
    7.2 供暖、通风和空调              14
    7.3 燃气              15
    7.4 电气              16
    7.5 电梯              17
    附：起草说明              19

    1  总则
    1.0.1 为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。
    1.0.2 住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
    1.0.3 本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。当工程中采用的设计方法、材料、构件、技术措施、施工质量控制与验收内容及方法等与本规范的规定不一致时，但经合规性判定后符合本规范第二章的规定时，应允许使用。
    1.0.4 住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。

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    2  基本规定
     2.1 功能要求
    2.1.1 住宅项目选址应保障安全，并应符合下列规定：
    1 不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；
    2 与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；
    3 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；
    4 土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。
    2.1.2 住宅应具有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，内部空间尺度与构造应满足居住者活动的需要，并应保障居住者安全。
    2.1.3 住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求。
    2.1.4 严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。
    2.1.5 住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。
    2.1.6 住宅建筑应对用水、用电、用气进行分户计量。
    2.1.7 农村住宅建筑应根据需要设置农机具、农作物储藏等基本功能空间。
    2.2 性能要求
    2.2.1 住宅建筑设计工作年限应符合表2.2.1的规定。
    表2.2.1 住宅建筑的设计工作年限

类别	设计工作年限（年）
结构	不低于50年
屋面与卫生间防水	不低于20年
地下室防水	不低于结构设计工作年限
管线工程	不低于15年
公用设备	不低于15年
户门及外窗	不低于20年
外保温系统	不低于25年

    2.2.2 住宅照明标准值应符合表2.2.2的规定。
    表2.2.2 住宅照明标准值

房间或场所			参考平面及其高度	照度标准值（lx）	显色指数Ra	特殊显色指数R9
起居室			0.75m水平面	≥100	≥80	≥0
卧室			0.75m水平面	≥75	≥80	≥0
餐厅			0.75m餐桌面	≥150	≥80	≥0
厨房	一般活动	0.75m水平面	≥100	≥80	≥0
厨房		操作台	台面	≥80	≥0	≥150*
卫生间			0.75m水平面	≥100	≥80	≥0
电梯前厅			地面	≥75	≥60	—
走道、楼梯间			地面	≥50	≥60	—
车库			地面	≥30	≥60	—

    注：*指混合照明照度。
    2.2.3 住宅建筑室内空气污染物的浓度不应大于表2.2.3的规定。
    表2.2.3 住宅建筑室内空气品质参数限值

污染物名称	标准值	备注
氡	200Bq/m3	年平均值
游离甲醛	0.08mg/m3	1h均值
苯	0.09mg/m3	1h均值
氨	0.2mg/m3	1h均值
总挥发性有机化合物（TVOC）	0.5mg/m3	8h均值

    2.2.4 生活给水系统和生活热水系统的水质、管道直饮水系统的水质和生活杂用水系统的水质均应符合使用要求。
    2.2.5 设置集中供暖系统的住宅，冬季室内供暖温度不应低于表2.2.5的规定。
    表2.2.5 供暖住宅的冬季室内供暖温度

空间类别	室内供暖温度（℃）
卧室、起居室和卫生间	18
厨房	15
供暖的楼梯间和走廊	14

2.2.6 标准工况下，典型新建住宅建筑供暖与空调设计平均能耗指标应符合表2.2.6中的规定。
表2.2.6 住宅建筑设计平均能耗

建筑热工设计二级区划名称	供暖能耗[kWh/(m2·a)]	空调能耗[kWh/(m2·a)]
严寒A区（1A）	24.83	—
严寒B区（1B）	19.76	—
严寒C区（1C）	15.31	—
寒冷A区（2A）	8.76	—
寒冷B区（2B）	7.44	—
夏热冬冷A区（3A）	8.20	10.53
夏热冬冷B区（3B）	4.41	13.46
夏热冬暖A区（4A）	—	12.17
夏热冬暖B区（4B）	—	18.97
温和A区（5A）	6.48	—
温和B区（5B）	—	—

    注：1 标准工况见国家工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；
    2 设计能耗为1m3天然气=7.131kWh电，1kg原煤=2.928kWh电换算为建筑的耗电量。
    2.2.7 住宅供气压力的波动不得影响燃气燃烧器具的正常燃烧，室内天然气管道的供气压力不应高于0.2MPa。
    2.2.8 住宅建筑用电负荷的分级应符合表2.2.8的规定。
    表2.2.8 住宅建筑主要用电负荷分级

住宅建筑高度H	用电负荷名称	负荷等级
H＞150m	消防用电、应急照明、航空障碍照明	特级
H＞150m		安防系统、走道照明、值班照明、智能化系统机房、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵	一级
100m＜H≤150m	消防用电、应急照明、航空障碍照明、安防系统、走道照明、值班照明、智能化系统机房、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵	一级
54m＜H≤100m	消防用电、应急照明、航空障碍照明、智能化系统机房、安防系统、客梯、排污泵、生活水泵	一级
54m＜H≤100m		走道照明、值班照明、中水泵	二级
H≤54m	消防用电、应急照明、走道照明、值班照明、智能化系统机房、安防系统、客梯、排污泵、中水泵、生活水泵	二级

    2.3 验收交付
    2.3.1 城镇住宅工程竣工验收前，应对下列项目进行分户验收：
    1 住宅室内空间尺寸；
    2 地面、墙面和顶棚面层质量；
    3 门窗、护栏安装质量；
    4 室内防水工程质量；
    5 给排水系统安装质量；
    6 室内电气工程安装质量等。
    2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：
    1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；
    2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
    3 消防设施应完好，消防通道应畅通。
    2.4 使用维护
    2.4.1 用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。
    2.4.2 严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。
    2.4.3 用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。
    2.4.4 用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。
    2.4.5 不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。
    2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

    3  布局与配套
     3.1 用地与建筑
    3.1.1 居住街坊用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-1的规定；采用低层或多层高密度布局方式的居住街坊，用地与建筑控制指标应符合表3.1.1-2的规定。
    表3.1.1-1 居住街坊用地与建筑控制指标

建筑气候区划	住宅建筑平均层数类别	住宅用地容积率	建筑密度最大值（%）	绿地率最小值（%）	住宅建筑高度控制最大值（m）	人均住宅用地面积最大值（m2/人）
I、VII	低层（1-3层）	1.0	35	30	18	36
		多层I类（4-6层）	1.1～1.4	28	30	27	32
		多层II类（7-9层）	1.5～1.7	25	30	36	22
		高层I类（10-18层）	1.8～2.4	20	35	54	19
		高层II类（19-26层）	2.5～2.8	20	35	80	13
II、VI	低层（1-3层）	1.0～1.1	40	28	18	36
		多层I类（4-6层）	1.2～1.5	30	30	27	30
		多层II类（7-9层）	1.6～1.9	28	30	36	21
		高层I类（10-18层）	2.0～2.6	20	35	54	17
		高层II类（19-26层）	2.7～2.9	20	35	80	13
III、IV、V	低层（1-3层）	1.0～1.2	43	25	18	36
		多层I类（4-6层）	1.3～1.6	32	30	27	27
		多层II类（7-9层）	1.7～2.1	30	30	36	20
		高层I类（10-18层）	2.2～2.8	22	35	54	16
		高层II类（19-26层）	2.9～3.1	22	35	80	12

表3.1.1-2 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标

建筑气候区划	住宅建筑层数类别	住宅用地容积率	建筑密度最大值（%）	绿地率最小值（%）	住宅建筑高度控制最大值（m）	人均住宅用地面积（m2/人）
I、VII	低层（1-3层）	1.0、1.1	42	25	11	32～36
I、VII		多层I类（4-6层）	1.4、1.5	32	28	20	24～26
Ⅱ、Ⅵ	低层（1-3层）	1.1、1.2	47	23	11	30～32
Ⅱ、Ⅵ		多层I类（4-6层）	1.5～1.7	38	28	20	21～24
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ	低层（1-3层）	1.2、1.3	50	20	11	27～30
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ		多层I类（4-6层）	1.6～1.8	42	25	20	20～22

    3.1.2 城镇住宅建筑的间距应符合表3.1.2对住宅建筑日照标准的规定；对于特定情况，尚应符合下列规定：
    1 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；
    2 旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。
    表3.1.2 住宅建筑日照标准

建筑气候区划	Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候区			Ⅳ气候区			Ⅴ、Ⅵ气候区
城区或镇区常住人口（万人）	≥50	＜50	≥50	＜50	无限定
日照标准日	大寒日					冬至日
日照时数(h)	≥2	≥3			≥1
有效日照时间带 (当地真太阳时)	8时~16时					9时~15时
计算起点	底层窗台面

    注：底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。
    3.1.3 新建农村住宅建筑与相邻建筑应采取可靠的防火措施。
    3.2 场地
    3.2.1 居住街坊内应规划设置集中绿地，并应符合下列规定：
    1 新区建设项目集中绿地面积不应少于0.50m2/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35m2/人；
    2 宽度不应小于8m；
    3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。
    3.2.2 居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。
    3.2.3 居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。
    3.2.4 城镇住宅室外场地地面设计坡度不应小于0.2％；当自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并应符合下列规定：
    1 台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构；
    2 相邻台地高差大于1.5m时，其上缘与建筑物的水平净距不应小于3.0m，下缘与建筑物的水平净距不应小于2.0m。
    3.2.5 城镇住宅建筑高度大于10m时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.5的规定。
    表3.2.5 城镇住宅建

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