目  录 
     
    第一部分  可行性研究结论              - 6 -
    1.1市场可行性              - 6 -
    2.2财务可行性              - 6 -
    第二部分  南部市场环境分析              - 7 -
    2.1城市发展              - 7 -
    2.1.1城市状况              - 7 -
    2.1.2城市人口              - 8 -
    2.1.3县域人口及城镇化水平              - 8 -
    2.1.4.交通状况              - 8 -
    2.1.5.对外交通规划              - 9 -
    2.1.5.1南部对外交通体系              - 9 -
    2.1.5.2南部与周边地区对外联系的主要对象              - 10 -
    2.1.5.3城市对外交通组织              - 10 -
    2.1.6县域交通发展              - 10 -
    2.1.7县域交通系统布局              - 11 -
    2.1.8城市规划              - 12 -
    2.1.8.1整体城市规划: 北延、西拓、南进、东补              - 12 -
    2.1.8.2城市发展方向              - 12 -
    2.1.8.3形态布局结构：              - 14 -
    2.1.8.4新＂五城＂城市建筑规划全面启动              - 15 -
    2.2城市宏观经济走势              - 16 -
    2.2.1经济运行情况              - 16 -
    2.2.2消费情况              - 17 -
    2.2.3固定资产投资和房地产业              - 17 -
    2.2.4城镇居民收入              - 17 -
    2.2.5小结              - 18 -
    2.2.6南部房地产发展情况              - 19 -
    2.2.6.1固定资产投资和房地产业              - 19 -
    2.2.6.2商业区概况              - 19 -
    2.2.6.3商业区的分布              - 19 -
    2.2.6.4商业区的形成              - 20 -
    2.2.6.5各区域物业类型租售价格              - 20 -
    2.2.6.6城市商圈分布              - 22 -
    2.2.6.7商圈发展趋势              - 23 -
    2.2.6.8商业物业业态分析              - 23 -
    2.2.6.9五金建材              - 23 -
    2.2.6.10业态分布              - 23 -
    2.2.6.11规模水平              - 24 -
    2.2.6.12发展趋势              - 24 -
    2.2.6.13小结              - 25 -
    2.2.7.南部五金建材行业经营分析              - 26 -
    2.2.8调查结论              - 28 -
    2.2.8.1大市场，深潜力              - 28 -
    2.2.8.2细分市场专业化是搞活商业地产的重要途径              - 28 -
    2.2.8.3高档建材引领建材市场未来发展方向              - 28 -
    2.2.8.4市场竞争激烈，日趋白刃化              - 29 -
    2.2.8.5经营水平的高低成为赢得市场的重要砝码              - 29 -
    2.3房地产市场分析              - 29 -
    2.3.1住宅发展现状              - 29 -
    2.3.1.1土地供应情况              - 29 -
    2.3.1.2住宅供求情况分析              - 29 -
    2.3.1.3分形态供求情况              - 31 -
    2.3.1.4客群分析              - 32 -
    2.3.1.5小结              - 32 -
    2.3.1.6商业购买力调查              - 33 -
    2.3.1.7市场结论分析              - 35 -
    第三部分 产品分析              - 38 -
    3.1产品分析              - 38 -
    3.1.1产品规划              - 38 -
    3.1.2地块价值分析              - 38 -
    3.1.3项目规划              - 40 -
    3.2.产品定位              - 40 -
    3.2.1 W.O.T矩阵              - 42 -
    3.2.2小结：              - 43 -
    3.2.3市场最终定位              - 43 -
    3.3规划设计分析              - 44 -
    3.3.1定位辐射              - 44 -
    3.3.2客户定位              - 44 -
    3.3.2.1目标市场构成分析              - 44 -
    3.3.2.2目标市场需求特征分析              - 45 -
    3.3.2.3经营者              - 46 -
    3.3.2.4消费者              - 46 -
    3.3.2.5目标市场（客户）定位结论              - 47 -
    3.3.3定价定位              - 47 -
    第四部分  财务及风险分析              - 48 -
    4.1财务分析              - 48 -
    4.1.1项目概况              - 48 -
    4.1.2公司基本情况              - 48 -
    4.1.2.1公司概况              - 48 -
    4.1.2.2资本构成              - 49 -
    4.1.3销售计划分析：              - 49 -
    4.1.4财务主要指标分析              - 49 -
    4.1.4.1项目预计销售收入及成本费用分析情况如下：              - 49 -
    4.1.4.2现金流量分析              - 50 -
    4.1.4.3项目投资及财务状况              - 50 -
    4.2风险分析              - 52 -
    4.2.1.资金筹措              - 52 -
    4.2.2公司贷款使用及还款来源              - 52 -
    4.2.2.1贷款的使用              - 52 -
    4.2.2.2还款来源              - 53 -
    4.2.3贷款担保情况              - 53 -
    4.2.4小 结              - 53 -
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分  可行性研究结论

1.1市场可行性

    就项目本身来说，该项目的开发建设具有区位、规模、品质等优势。由于片区房地产结构改造升级，及建材市场结构升级,激活了该区域对高品质商住物业、专业五金建材市场巨大的潜在有效需求，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。
        通过市场分析，在今年全国一线城市的住宅市场普遍低迷的情况下 ，南部的房地产市场虽然受到一定的影响，商业地产走势渐强，南部其市场表现更要强于全国同级别的区域中心城市。因此在项目的开发、销售时机，做好产品自身的规划设计、营销推广。同时，与同类型物业产品竞争时在营销策略、功能定位、开盘时机、管理等方面实施差异化策略。

2.2财务可行性

    通过财务测算和上述分析，财务内部收益率达28%，项目的销售净利率为21%，静态投资回收期为4年，这些指标均较好。此外通过项目风险分析，我们不难发现项目具有很好的抗风险能力。
    综上所述，项目在市场和财务上是可行的。
     
     
     
     
     
     
     

第二部分  南部市场环境分析

2.1城市发展

2.1.1城市状况

    南部县隶属四川省南充市，位于四川盆地北部、嘉陵江中游，全县幅员面积2235平方公里，耕地91万亩；辖78个乡镇（办事处），1053个行政村，总人口130万。县境东接仪陇、蓬安，西邻盐亭、梓潼，南靠西充、顺庆，北连阆中、剑阁。县城地处国道212线、省道101线、204线及嘉陵江交汇处，与成都、重庆均相距280公里，三地连线呈等边三角形，处于城渝经济区核心区域。
    
    图-1 南部地理位置示意
    2.1.1.1南部县域在区域中的地位和作用
    （1）成渝城镇群东北部区域重要极核；
    （2）四川省K字型发展轴东北部地区性中心城市；
    （3）南充市二级中心城市，南充市域北部地区区域性中心城市；

2.1.2城市人口

    全县常住人口及户籍人口
    常住人口[3]为929923人，与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。全县户籍人口为1312216人。
    家庭户人口
    常住人口中共有家庭户[4]318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，比2000年第五次全国人口普查的3.54人减少0.72人。

2.1.3县域人口及城镇化水平

    2010年：总人口133.88万，城镇人口33.47万人，城镇化水平25%；
    2015年：总人口138.16万，城镇人口40.06万人，城镇化水平29%；
     2025年：总人口147.67万，城镇人口70万人，城镇化水平45%；