C21地块 商业项目可行性分析报告
     
     
     
    江苏·淮安清浦新城C21地块
    商业项目可行性分析报告
     
     
     
     
     
     
     
    上海房地产顾问有限公司
    上海房地产策划营销有限公司
    2012年7月27日 
    
 
    目录
    编制背景              3
    一、              项目概况              4
    （一）项目基本情况              5
    （二）项目背景及建设必要性              6
    二、              市场调查              8
    （一）调查目的              9
    （二）调查内容              9
    （三）调查区域              10
    （四）项目投资环境分析              16
    （五）房地产市场调查              23
    （六）区块房地产竞争对手分析              27
    三、              项目定位              51
    （一）项目定位导向              52
    （二）项目定位原则              54
    （三）产品定位              57
    四、              项目经济测算              60
    （一）各方案经济效益测算              62
    方案一：纯商业模式开发：清浦国际商业广场（容积率3.0）              62
    方案二：商住综合体开发：清浦新城商住新典范（容积率3.0）              69
    （二）方案汇总对比综合分析              76
    （三）总结分析              79
    （四）客户定位              81
    （五）SWOT分析              84
    五、              项目规划设计方案建议（暂略）              86
    六、              项目开发风险和主要对策              87
    （一）项目风险分析              88
    （二）控制风险对策              88
    七、              项目综合评价              90
    （一）社会评价概述              91
    （二）社会影响分析              91
    八、              报告结论与建议              94
    
    

     

编制背景

     
    （一）调研报告名称
         《江苏·淮安清浦新城C21地块商业项目可行性分析报告》
    （二）调研报告编制对象
          江苏·淮安清浦新城C21地块
    （三）调研报告编制单位
          上海房地产策划营销有限公司
    （四）调研报告编制依据
          1、国家相关政策、法规；
          2、公司房地产数据库；
          3、走访记录，周边市场调研数据、资料；
          4、政府相关部门；
          5、相关政府网站；
     (五) 调研报告编制目的
          从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提出针对目标地块的项目定位及可行性分析。
    （六）调研报告编制时间
          报告调研数据有效性截止至2012年7月；
    报告编制时间截止至2012年7月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1、      项目概况

（一）项目基本情况

    本项目地块位于淮安市清浦区，占地78亩，土地性质为商住用地；
    

地块东临淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北贴迎宾路；
     
     
     
     
     
     
     
    
    项目地块
    
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目周边地块实景：
    
     

（二）项目背景及建设必要性

    项目背景：
     
    清浦现代商务集聚区位于淮安市南部，以做优老城、做靓新城、做强园区三大板块打造主城区城市客厅，以轴线开发，节点辐射的方式将城市功能导入景观空间，为社会各种活动提供空间舞台。作为省级现代服务业集聚区、城市南部入口，肩负代表淮安市城市新貌和形象的重任。目前已初步形成了四大经济服务业组团，即现代物流业组团、高端商贸娱乐业组团、生态旅游业组团、政府经济组团。而本项目正是位于政府经济组团内。
     
     
     
     
    建设必要性：
    1、政府期望将淮安建设成为现代化大都市；
    2、淮安需要时尚高档消费场所；
    3、清浦新城将建设包括电话接待中心（9万员工）、教育大楼（50万考生/年）、sony电器城（投资50亿）在内的若干地标建筑，人口基数将出现激增；
    4、清浦新城大规模住宅社区的建设需要餐饮、休闲、住宿场所，政府部门及区委需要能够用于接待的高标准酒店；
    5、商业配套满足高教园区大学师生、科技园员工不断增加的人数。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

     
     
     
     
     
     

2、      市场调查

（一）调查目的

    本次市场调查以全面掌握清浦新城开发环境、重点规划、发展目标、房地产市场现状及前景、淮安市商业格局、业态分布、品牌定位为主要目的。
     

（二）调查内容

    1、了解项目所在区域房地产市场环境；
    2、了解项目竞争环境内案例售价；
    3、了解项目竞争环境内案例营销特点；
    4、了解项目竞争环境内案例产品特征；
    5、了解项目竞争环境内案例客户群体组成；
    6、了解项目竞争环境内案例销售情况；
    7、了解项目竞争环境内案例产品市场接受度；
    8、了解项目所在区域未来发展趋势。
    

（三）调查区域

        调查区域以淮海东路为中心轴，沿淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展开；
    淮海路中心商业区调研项目：清江商场，新亚国际，乐园国际服饰城，联盛广场，文庙商业街区，东西大街。
    清浦区商业区调研项目：禧徕乐国际商贸城，淮安现代食品城，翰城广场，明远路沿街商业。
    
    淮海路中心商业区
    


    
    文庙商业街区
    
    
     
    
    东、西大街
    
     
     
    
    w
     
    
    清浦区及高教园区
    
     
     
    

    1、      淮海路中心商业区：以淮海广场和翔宇大道北端广场为节点
     
    ?      淮安主城发展较为缓慢，主城核心仍然囿于原有淮阴市市区以内。商业发展较为缓慢，商圈区隔并不明显。除了较为显著的淮海东路商圈以外，其它多为一些商业带
    ?      根据商圈的规模和影响力，属于：市级商圈市域商业带