第一部分：项目分析及定位

    我们将从项目的最基本的技术数据指标方面和目前现有的客户资源入手，从专业化、市场化的角度去分析评判谐水湾·春江花月项目，在我们对项目的基本经济数据分析完后，我们会的出一个核心的定位，这个定位将会直接影响到项目的日后销售，因此我们在此篇中会认真探讨和分析……

第一节：谐水湾·春江花月项目分析

一、项目资源梳理

    产品是第一位的，项目的地段和环境，项目的配套，项目规模的大小，项目的建筑规划设计，项目的外立面效果，项目园林设计和实施，项目的智能化系统，项目的户型结构、户型实用率，面种大小……目标消费群者都会根据以上指标结合销售价格审视整个项目的性价比，然后做出自已的判断。
    1、      地段：
    位于市区黄金地段，配套齐全。东观雄伟长江大桥，南望长江及锦绣滨江公园，西接老城区成熟生活圈，北靠城市主干道——人民路；
    2、      环境：
    区域交通便利，开发条件成熟，区域居住环境渐佳；
    3、      市中心社区稀缺：
    安庆市市区中心可开发土地稀缺，在销和待开发的社区极少，谐水湾·春江花月成为市中心少有的社区楼盘；
    4、      社区规模大：
    谐水湾·春江花月占地12.03公顷，总建筑面积为303402.76M2，共计2290户，市中心大规模社区将成为今后主要的卖点之一；
    5、      园林景观
    谐水湾·春江花月在景观的设计理念上推崇“施法自然”，因地制宜，再现典型的美学主义自然园林景观。将传统造园手法与现代景观设计手法相结合，诠释独特的地域文化。遵守“以人为本”的设计原则，充分考虑了人的亲水性。
    6、      建筑规划
    谐水湾·春江花月采用简洁、明快的现代主义建筑风格；以建筑美学作为建筑的设计原则，以解决建筑与沿江互为景观的动态关系，提升项目与沿江景观系统的城市空间与价值为规划理念，强调时尚、美观，使建筑整体具有丰富的灵动性和观赏性。
    7、      智能化系统
    （1）安保监控系统
    （2）一卡通系统
    （3）三表远程抄送系统
    （4）楼宇可视对讲系统
    （5）公共广播系统
    （6）大屏幕显示系统
    （7）社区照明系统
    8、      星级双主题国际会所
    健身会所内设置有健身房、瑜伽馆、斯诺克台球馆、乒乓球室、老年人活动中心、多功能会议室；休闲会所内设置有时尚酒吧、SPA生活馆、咖啡馆、特色茶馆、特色餐馆等齐全配套，
    小结：本案在地段、环境、园林景观、建筑规划、商业配套、智能化等多项硬性指标上均有较强优势，因此正是鉴于此，本案需要整合营销和传播从二个方面入手：一，抓住产品最核心的特点和优势加以引导和展开；二，采用各种手段，提高项目的文化附加值，综合各方面的优势，整合出一个物超所值的物业形象。

二、项目SWOT分析

    1、优势：
    ?      中高端物业市场需求有一定空间，购买力较强；
    ?      项目区域交通便利，开发条件成熟；
    ?      地理位置优越，配套齐全，是市区缺稀黄金地段，东观雄伟长江大桥，南望长江及锦绣滨江公园，西接老城区成熟生活圈，北靠城市主干道——人民路，且临近长江，小区具有亲水住宅特征；
    ?      项目紧邻迎江寺、振风塔，浓郁的文化氛围利于项目打造人文牌；
    ?      谐水湾·春江花月将成为市中心稀缺性社区楼盘的代表；
    ?      项目在建筑规划、景观设计上都有其独特的亮点；
    ?      项目规模较大，这从某种程度上降低了单位推广费用；
    ?      谐水湾一期的宣传间接帮助了本项目的宣传；
    ?      项目设计了双主题会所，从侧面反映了项目所提倡的上层生活方式。
    2、劣势
    ?      项目是期房，而且在工程上迟迟未有大的突破，以至于目标客群的信心受到影响；
    ?      项目由于涉及拆迁的拆迁量大，拆迁户对项目的不良口碑传播；
    ?      项目相对较高的建筑密度（容积率），在一定程度上降低了产品品质；
    ?      项目地势南高北低，不利于规划；
    ?      安庆整体楼市中高端物业竞争较激烈；
    ?      安庆市郊区别墅（碧桂园项目）扩张对本项目去化可能产生影响；
    3、机会：
    ?      开发市中心中高档物业，有利于深安投资品牌形象延伸；
    ?      安庆房产市场前景看好，投资增值潜力有一定提升空间；
    ?      区域土地价格对房价形成强大支撑；
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